Univerzální strategie přestávají na českém developerském trhu fungovat. Zatímco Praha se kvůli extrémním cenám proměnila téměř v čistě investiční arénu s dominancí malých bytů, Brno si navzdory rekordním cenám uchovává charakter trhu pro vlastní bydlení. Kupující v obou městech se chovají odlišně, což nutí developery měnit přístup k projektování. Rozhodují detaily, dostupnost financování i lokální specifika.

Text: Ondřej Černý
Foto: Archiv

Na první pohled se Praha i Brno potýkají se stejným trendem. Ceny nových nemovitostí vytrvale rostou, úrokové sazby hypoték se drží nad pětiprocentní hranicí a tempo nové výstavby dlouhodobě nedokáže uspokojit poptávku. Tím ale podobnost končí. Pohled pod povrch prodejních statistik říká, že jde o dva trochu jiné světy. Rozdíl nespočívá pouze v cenovkách za metr čtvereční, ale především v motivaci, psychologii a možnostech samotných kupujících.

Praha se v posledních letech dostala na samotnou hranici finanční dostupnosti. Důsledky jsou zřejmé, běžná střední třída na klasické rodinné bydlení v širším centru prakticky nedosáhne. Tento stav zásadně proměnil strukturu poptávky. Až polovinu všech prodejů v pražských novostavbách dnes tvoří čistě investiční nákupy. Tomu se logicky přizpůsobuje i nabídka developerů. Menší dispozice 1+kk a 2+kk tvoří více než tři čtvrtiny všech prodaných bytů v metropoli.

„V Praze jasně vidíme investiční logiku. Klienti řeší, zda byt ochrání kapitál, jak se bude pronajímat a jakou může mít hodnotu za deset let. V Brně je rozhodování často osobnější. Lidé se ptají, jestli se na daném místě bude dobře žít, zda tam budou mít balkon, dostatek zeleně, školku, tramvaj a pocit bezpečí,“ popisuje Jitka Sedláková, marketingová manažerka společnosti MS-INVEST.

Jiní kupující

Podobné zkušenosti mají i další hráči na trhu. „Praha je dnes více investiční, je to likvidní trh s tlakem na malé jednotky a rychlá rozhodnutí,“ říká Viktor Peška, obchodní ředitel skupiny Crestyl. Navíc na pražském trhu hraje zásadní roli mezinárodní prvek. „Největší rozdíl vidím ve struktuře klientely. Praha je výrazně více orientovaná na zahraniční investory i zaměstnance nadnárodních společností. V Brně převažují čeští kupující a lokální investoři, kteří mají k dané lokalitě osobní vztah,“ doplňuje Petr Pospíšil, ředitel brněnské pobočky PSN. Globální kapitál tak v Praze žene ceny do výšin, které vyžadují k pořízení průměrného bytu o velikosti 70 metrů čtverečních ekvivalent 16 ročních platů.

Brno sice u novostaveb v prvním čtvrtletí roku 2026 poprvé překonalo psychologickou hranici 150 tisíc korun za metr čtvereční, chování kupujících je zde ale ve srovnání s Prahou poněkud odlišné. Brněnský zákazník je citlivější na rodinný rozpočet, budoucí provozní náklady a užitnou hodnotu pořizovaného bytu. Nákup pro něj nepředstavuje jen bezpečné uložení volných finančních prostředků, ale rozhodnutí o tom, kde bude trávit další desítky let života.

Výrazným prvkem mezi úspěchem a neúspěchem projektu se na brněnském trhu stává venkovní prostor. „V Brně je balkon, lodžie nebo předzahrádka často rozdílem mezi zájmem a váháním. Není to jen doplněk. Pro mnoho rodin je to kus soukromého venkovního prostoru, který rozhoduje o tom, zda byt vnímají jako skutečný domov,“ vysvětluje Jitka Sedláková z MS-INVEST.

Jihomoravská metropole si sice buduje pozici plnohodnotného investičního trhu, ale stále si zachovává status města pro život. „V Brně registrujeme o něco vyšší podíl klientů, kteří pořizují byt pro vlastní bydlení. Město těží z rostoucí místní ekonomiky, silného univerzitního zázemí a silné domácí poptávky,“ konstatuje Helena Pilnáčková, obchodní ředitelka UDI Group.

Otázka rozpočtu

Rozdíly se projevují také ve způsobu financování nákupu nemovitosti. Zatímco v hlavním městě tvoří hypoteční úvěr často jen doplňkový zdroj k vlastnímu kapitálu, v Brně je hypotéka pro většinu rodin hlavním finančním nástrojem. „Klienti financující nákup hypotékou zpravidla potřebují více času kvůli schválení úvěru, zatímco kupující s vlastními prostředky bývají flexibilnější,“ doplňuje Pilnáčková.

Kupující v Brně jsou proto mnohem citlivější na výkyvy úrokových sazeb a výši měsíční splátky. V červenci 2026 dosahovala splátka úvěru ve výši 3,5 milionu korun při pětadvacetileté splatnosti u průměrného bytu 21 110 korun měsíčně, což pro rodinné rozpočty představuje značnou zátěž.

Odlišná ekonomická realita se promítá i do samotné struktury stavěných bytů. V Brně drží třípokojové a čtyřpokojové byty podstatně výraznější podíl na prodejích než v Praze. Zároveň jsou na jihu Moravy patrná i jiná specifika. „Na brněnském trhu vnímáme oproti Praze vyšší poptávku po větších bytech typu 4+kk, menší zájem o parkovací stání v objektu a není zde kladen tak velký důraz na blízkost městské dopravy,“ srovnává Dana Bartoňová, obchodní ředitelka YIT Czechia.

Rozdílnost obou trhů s sebou přináší i nečekané paradoxy. „V Brně pro nás bylo zajímavým překvapením, že garážové stání zde stojí více než v Praze,“ konstatuje Viktor Peška z Crestylu.

Brněnskou výhodou do příštích let zůstává potenciál města. Zatímco Praha na rozvoj nových lokalit v širším centru kvůli opožděnému schválení nového územního plánu teprve čeká, jihomoravská metropole už nabízí obrovské množství brownfieldů. „Přetváří se celé oblasti s výbornou dostupností a vybaveností a vznikají nové populární čtvrti pro život,“ uvádí Borek Simandl, obchodní ředitel CREDITAS Real Estate.

Tento urbanistický rozmach umožňuje developerům realizovat v Brně komplexní projekty, které propojují bydlení, služby a veřejný prostor do funkčních celků. „Díky množství rozvojových území a brownfieldů okolo samotného centra města bude v Brně možné podstatně více realizovat takové strategie než ve vnitřní Praze. Navíc v Brně máte pocit, že jste na úřadech více vítáni, že Brno chce růst,“ uzavírá Viktor Peška z Crestylu.

Brno vs. Praha