- Akviziční fáze
V této fázi je klíčový druh akvizice, tj. zda dojde k převodu nemovitosti (tzv. asset deal) nebo k převodu podílu na společnosti vlastnící nemovitost (tzv. share deal) a osoba, která transakci realizuje – zda kupující/prodávající je fyzická nebo právnická osoba. Tyto parametry mají za následek různé daňové dopady, a to jak z pohledu daně z příjmů, tak z pohledu DPH. Zároveň je nutné zohledňovat neustálé změny v daňové oblasti. Víte například, že se u fyzických osob od 1.1.2025 limituje osvobození příjmů z prodeje podílů na společnostech na 40 mil. Kč?
- Realizační fáze
V realizační fázi většinou bývá nejmateriálnější otázka DPH, tedy možnost uplatnění nároku na odpočet z výdajů vynaložených během developmentu. Bude nutné už v průběhu akvizice a výstavby financovat i výši DPH nebo bude možné uplatnit nárok na odpočet a DPH bude ze strany finančního úřadu vráceno? A v jaké výši tato DPH bude, 21% nebo 12%? Tyto otázky můžou být relevantní zejména v případě projektů nájemního bydlení.
Podstatný vliv na finální zdanění má i zvolený způsob financování (resp. poměr vlastních a cizích zdrojů) a načasování jeho čerpání, který je provázaný mj. s možností kapitalizace úroků do vstupní ceny nemovitosti nebo uplatněním úroků jako daňových nákladů proti zdanitelným výnosům z prodeje nebo pronájmu.
- Provozní fáze
Při uvažování o provozní fázi developerského projektu je důležitou oblastí správné nastavení převodních cen u transakcí se spřízněnými osobami (financování, poskytování služeb apod.).
V případě pronajímaných nemovitostí jsou také relevantní pobídky při zahájení nájmu, realizace a odepisování fit-outů na straně pronajímatele a/nebo nájemce nebo případné sankce a vyrovnání při ukončení nájmu. Při plánování projektů nájemního bydlení je také důležité nastavit procesy tak, aby byly minimalizovány negativní dopady DPH (tj. související limitace nároku na odpočet).
- Transakční fáze
Odborné znalosti v oblasti daňového a právního strukturování transakcí usnadní realizaci výstupu ze stávajícího projektu. Nejen, že při případném exitu se bude nutné vypořádat s finanční a daňovou prověrkou realizovanou potenciálním kupujícím (tzv. due diligence), ale v případě prodeje podílu na společnosti je také pravděpodobné, že kupující bude mít požadavek na případnou slevu z kupní ceny z titulu latentní daně (tzv. latent capital gain tax – LCGT – která odpovídá rozdílu mezi tržní a daňovou hodnotou). Je například dobré zvážit v jaké výši má být sleva poskytnuta a zda by (ne)bylo vhodné ji diskontovat pro případné zohlednění časové hodnoty peněz, jelikož kupující sice přichází o absolutní výši daňových odpisů, ale bude tuto ztrátu realizovat v horizontu 30/50ti let dle typu nemovitosti.
Jak je z výše uvedeného zřejmé, daňové aspekty nemovitostí jsou komplexní. Pro úspěšný developerský projekt je proto nezbytné znát mimo jiné i základní daňové principy. Studijní program MBA – Nemovitosti a jejich oceňování se svým zaměřením na komplexní souvislosti trhu nemovitostí zahrnující oceňování, nemovitostní právo, výuku standardů RICS, stavební témata, leasing, marketing apod., proto zahrnuje i základní přehled daňových aspektů nemovitostního projektu, které přináší studentům znalosti pro porozumění daňovým dopadům transakcí s nemovitostmi, základním účetním a daňovým principům developerských projektů a dopadů DPH a daně z nemovitých věcí. Předmět v rámci programu vyučují přední odbornice z praxe realitního segmentu v České republice, a to Tereza Gebauer, partnerka oddělení daně z příjmů právnických osob, Catherine Slavíčková, senior manažerka oddělení daně z příjmu právnických osob a Michaela Lounková, direktorka oddělení nepřímých daní poradenské společnosti Deloitte.
