Jedno razítko místo desítek štemplů, rychlejší povolování a větší pravomoci obcí. Ale taky hrozba vyvlastnění a větší politický vliv na rozhodování o podobě měst. Takové změny slibuje aktuálně projednávaná novela stavebního zákona. A jak se zdá, zelenou vládní ANO, které za ní stojí, rozhodně nedostane zadarmo.

Text: Andrea Míčková

Nový územní plán se v Brně začal připravovat v roce 1994, ale účinnosti se dočkal až v roce 2024. Za těch třicet let narostly ceny bytů o stovky procent, proběhlo několik ekonomických cyklů a změnou prošla i samotná struktura města. Jen regulace zůstávala dlouho zaseknutá v minulosti. Desítky projektů čekaly na změny funkčního využití, investoři žili roky v nejistotě a město se rozvíjelo de facto v provizoriu.

Brno přitom není anomálií, ale jen viditelným příkladem, jak pomalé může být v Česku územní plánování. Není proto náhodou, že se stalo jedním z cílů novely stavebního zákona, kterou koncem ledna začala projednávat Sněmovna.

Důvody jsou nasnadě: podle dat Světové banky trvá v Česku získání stavebního povolení v průměru 246 dní, tedy déle než ve většině zemí OECD. Samotné razítko je přitom jen špičkou ledovce. O skutečné délce přípravy projektu rozhodují změny územních plánů, stanoviska úřadů a často i politická vůle vedení města. Důsledky? Tisíce bytů zůstávají roky ve fázi projektů a studií, což vede k napjatější nabídce a vyšším cenám.

Byrokracie proti výstavbě

Pro představu – loni se v Česku vydalo 61 tisíc stavebních povolení, nejméně za více než 25 let. V Praze se navíc dlouhodobě nedaří překročit hranici 10 tisíc povolených bytů ročně, přestože právě to odborníci považují za minimální potřebu metropole. Podle analýzy společnosti Wienerberger dnes v Česku chybí až půl milionu bytů. Není pak divu, že za poslední dekádu vzrostly ceny nemovitostí o 156 procent, pátým nejrychlejším tempem v EU.

Zlepšení měl přinést už nový stavební zákon a digitalizace stavebního řízení z roku 2024. Jenže ta se nepovedla. Vláda nyní slibuje, že roztříštěnost a nekonečný sběr razítek ukončí. „Novela staví na jasných principech: jedno řízení, jeden úřad, jedno rozhodnutí, skutečné oddělení územního plánování od stavebního povolování, méně byrokracie a větší předvídatelnost pro občany, obce i investory,“ uvádí Ministerstvo pro místní rozvoj ČR. Povolování se má nově soustředit pod jeden úřad, který za rozhodnutí ponese plnou odpovědnost.

Zásadní změna se ale netýká jen samotného povolování. Novela výrazně posiluje i postavení měst a krajů, do jejichž samostatné působnosti má nově přejít proces pořizování územních plánů. Města tak získají přímou kontrolu nad tím, kdo plán zpracuje a jak bude proces veden.

Bydlení jako veřejný zájem

Jednou z nejdiskutovanějších změn je i vymezení projektů hromadného bydlení jako veřejného zájmu. V praxi to znamená, že rozsáhlejší bytové soubory nad deset tisíc metrů čtvereční podlahové plochy získají silnější postavení v povolovacím procesu a jejich projednávání se zjednodušší. Podle předkladatelů jde o reakci na nedostatek bytů ve velkých městech.

„Vymezení bytové výstavby jako veřejného zájmu vnímáme jako logické narovnání priorit. Je to důležitý signál, že stát chce procesy u klíčových projektů zjednodušit a zajistit jim větší právní stabilitu,“ vítá generální sekretář Asociace developerů Zdeněk Soudný návrh, který patří mezi nejkontroverznější části novely. Podle kritiků totiž může posílit postavení velkých investorů vůči menším stavebníkům i obyvatelům dotčených lokalit.

„Novela neřeší fatální chyby a nedostatky nového stavebního zákona, další navíc vrší. Jde rozsahem de facto o nový zákon, který má být bez jakékoliv odborné diskuze schválen ve zkráceném režimu,“ upozorňuje Robert Špalek, předseda České komory autorizovaných inženýrů a techniků (ČKAIT), podle něhož je problematické i to, že novela dává obcím nástroj, který jim umožňuje se odchýlit od územního plánu podle politické vůle.

Boj o pravdu

Podle právníků je situace složitější. „Proces pořizování územního plánu by nově spadal do samostatné působnosti obce, to ale neznamená, že by odborný dohled zmizel,“ namítá brněnský advokát Kamil Jelínek. Obce sice získají větší kontrolu nad procesem, zároveň však musí zajistit odborné zpracování územního plánu. Právník ale připouští, že nový nástroj může v praxi přinést spory: „Pokud bude obec rozhodovat nekonzistentně, mohou se neúspěšní stavebníci bránit.“

Část kritiky ČKAIT se soustředí i na otázku vyvlastnění. Jelínek ale uklidňuje, že samotné označení velkých bytových staveb za veřejný zájem automaticky neznamená možnost vyvlastňovat. „Tvrzení, že bude možné pro účely výstavby hromadného bydlení bez dalšího vyvlastňovat, je jen jedním z možných výkladů navržené právní úpravy,“ říká a dodává, že musí být vždy splněny i další podmínky stanovené zákonem o vyvlastnění.

Podobně vnímá varování Komory i Pavel Kropáček z advokátní kanceláře Eversheds Sutherland: „Vyjádření ČKAIT k návrhu novely stavebního zákona považujeme za značně jednostranné. Podle našich analýz nebude mít novela takový dopad, před jakým se komora snaží varovat.“

Potíž je ovšem v tom, že stále není příliš jasné, jak bude novela nakonec vypadat. Vládní koalice se už nechala slyšet, že verzi, která leží ve Sněmovně, výrazně změní pomocí pozměňovacích návrhů.