Estonsko není zrovna typickou destinací pro druhý domov. Nenabízí středomořské slunce ani alpské panorama, natož pocit ideálního řešení pro plán B. Přesto právě tady vzniká jeden z nejzajímavějších realitních příběhů severní Evropy. Navzdory válce na Ukrajině, rostoucím obranným rozpočtům napříč Evropou a opatrným investorům v téhle pobaltské zemi ceny neklesají. Trh zpomalil, ale nepropadl se. A otázka tak nezní, zda je Estonsko riskantní, ale proč ho část kupujících považuje za racionální volbu.
Text: Andrea Míčková
Foto: Archiv
Na okraji Tallinnu se letos prodal rodinný dům za téměř milion eur. Nešlo přitom o ojedinělý případ. Podle přehledu prémiového trhu realitní kanceláře Luxum vzrostl loni počet transakcí s luxusními domy meziročně o víc než polovinu, přičemž část z nich se přesunula z centra do klidnějších pobřežních oblastí, jako je Viimsi nebo Harku. V segmentu luxusních bytů kancelář zaznamenala meziroční růst přibližně o třetinu.
To je v době pokračující války na Ukrajině poněkud překvapivý signál. Ačkoli by se dal v případě země sousedící s Ruskem očekávat útlum a odliv kapitálu, část kupujících evidentně sází v Estonsku na jeho dlouhodobou stabilitu, fiskální disciplínu, a zejména členství v EU i NATO.
Struktura kupujících se ostatně od roku 2022, kdy vypukl konflikt, výrazně změnila. Ruská klientela, dříve aktivní v některých příhraničních regionech, prakticky zmizela, zčásti i proto, že vláda omezila nákup nemovitostí ze strany ruských a běloruských občanů bez dlouhodobého pobytu. Trh tak dnes stojí především na domácích kupujících a investorech z EU. A těch není málo – digitalizací proslavené Estonsko těží z jedné z nejvyšších koncentrací technologických firem na obyvatele v Evropě a kapitál se do země nepřestal vracet ani v době geopolitického napětí.
Kupující mají navrch
Změna struktury kupujících se mimochodem propsala i do dynamiky trhu. Po utlumení v roce 2023, kdy počet transakcí podle estonského katastrálního úřadu Maa-amet meziročně klesl zhruba o 16 procent a tempo růstu cen zpomalilo z 22 procent v roce 2022 na necelých šest, přešel estonský realitní sektor do fáze stabilizace.
„Současnou situaci bych bez váhání označil jako trh kupujících,“ uvádí Siim Kabel z realitní kanceláře Domus Kinnisvara, podle kterého se zájem o nemovitosti znovu zvyšuje, ač je proces uzavírání obchodů opatrnější než dříve. Vysvětlení se přitom jeví pragmaticky. Podle regionální zprávy Newsec Property Outlook vzrostly nájmy v Estonsku od roku 2010 o 212 procent, vůbec nejrychleji v celé EU. Tento faktor spolu s malým rozdílem mezi nájemným a splátkami hypotéky pak motivuje více domácností k vlastnímu bydlení.
Do vývoje trhu se navíc promítla i bezpečnostní politika státu. Estonsko rozhodlo o postupném zvýšení obranných výdajů až nad pět procent HDP a jejich financování od loňska podpořilo mimo jiné zvýšením DPH na 24 procent. Na realitní trh to má nepřímý, ale citelný dopad. Vyšší DPH zdražuje novostavby a spolu s vyšší inflací a úrokovými sazbami tlumí impulzivní poptávku. Své dělají i vyšší náklady v ekonomice, od stavebních prací po financování. Výsledkem není propad, ale spíš zpomalení.
Moře, nebo univerzita?
V takovém prostředí už nerozhoduje jen makroekonomika, ale především konkrétní lokalita. Nejvyšší cenová hladina zůstává v hlavním městě, kde se byty prodávají v průměru za 3 tisíce eur za metr čtvereční, v žádanějších čtvrtích Talinnu i dráže. Jinou dynamiku má přímořské Pärnu, tradiční letní město s lázeňskou historií, kde se ceny bytů pohybují kolem 2300 eur za metr čtvereční. Tady hraje zásadní roli sezonnost, přičemž řada majitelů běžně kombinuje vlastní užívání s krátkodobým pronájmem.
Univerzitní Tartu představuje klidnější alternativu. Ceny bytů jsou v druhém největším městě Estonska nižší než v metropoli a trh je stabilnější díky dlouhodobé poptávce studentů a akademické komunity. Což je ideální pro investora, který nehledá primárně rekreační nemovitost, ale spíš vyvážený poměr ceny a stability.
Proces koupě je oproti mnoha jiným trhům relativně přímočarý. Zásadní roli hraje notář a státní katastr Maa-amet fungující plně digitálně. Po podpisu rezervační smlouvy, obvykle s depozitem kolem 5 až 10 procent ceny, následuje kupní smlouva ověřená notářem a zápis do katastru, který proběhne často v řádu týdnů.
TIP ESTATE
Luxusní dům s bazénem u Finského zálivu
Moderní vila ve Viimsi, prestižní rezidenční oblasti nedaleko Tallinnu, kombinuje klid rezidenční zástavby s rychlou dostupností estonské metropole. Dvoupatrový dům o rozloze přibližně 345 metrů čtverečních nabízí velkorysé dispozice, privátní wellness zónu i bazén a nachází se jen několik minut od pobřeží Finského zálivu. Nemovitost se aktuálně prodává za 1,8 milionu eur (v přepočtu 45 milionů korun).
