Florida byla pro Evropany dlouho synonymem bezstarostného snu, kde slunce pálí 230 dní v roce a moře je na dosah. Koupit tu dnes dům ale znamená řešit daleko víc než jenom lokalitu a cenu. Kromě toho, že se trh rozpadl po pandemickém boomu na několik světů, rozhoduje o výhodnosti investice čím dál víc i to, co bylo dosud jen okrajovou položkou v kalkulačce.

Text: Andrea Míčková
Foto: Archiv

Když Jeff Bezos na konci roku 2023 oznámil, že se po téměř třiceti letech stěhuje z deštivého Seattlu na Floridu, znělo to jako typický příběh o slunci, daních a penzi u moře. Zakladatel Amazonu během necelého roku postupně koupil na ostrově Indian Creek u Miami tři rezidence za 237 milionů dolarů, což oficiálně vysvětlil touhou být blízko rodičům a firmě Blue Origin, jejíž rakety létají z nedalekého Cape Canaveral.

Bezos však ve svém tažení na sluneční stát nebyl zdaleka sám. Miami se v posledních letech proměnilo v pomyslnou Wall Street Jihu, do niž se začala stěhovat sídla investičních společností, hedgeové fondy i technologické firmy. S nimi pak rostla také poptávka po luxusu. Jenže to, co platí pro Miami nebo Palm Beach, už dávno nevystihuje celou Floridu. Trh, který během pandemie rostl téměř jako jeden celek, se postupně rozdělil na několik zcela odlišných světů.

Florida už není jedna

Ačkoli medián ceny rodinného domu činí v celém státě podle Florida Realtors 425 tisíc dolarů, rozdíl mezi jednotlivými částmi regionu se pohybuje v řádu stovek tisíc dolarů. Například okres Miami-Dade patří dlouhodobě k nejdražším realitním trhům, kde medián dosáhl letos v květnu 680 tisíc dolarů.

V prestižních čtvrtích jako Coral Gables nebo Coconut Grove se ceny běžně pohybují v milionových částkách. Ostatně za posledních patnáct let vzrostly ceny o téměř 300 procent a segment díky přílivu zahraničního kapitálu nebrzdí, jak dokládají prodeje domů nad milion dolarů, které letos meziročně stouply o téměř 27 procent.

Podobně odolné zůstávají nejprestižnější adresy v okrese Palm Beach, zejména pobřežní oblasti typu Palm Beach Island, kde omezená nabídka pozemků a koncentrace movitých rezidentů drží ceny vysoko bez ohledu na vývoj běžného trhu. Díky tomu se medián nabídkové ceny rodinného domu pohybuje kolem 500 tisíc dolarů. A pak je tu Naples na jihozápadě, které je doménou bohatých důchodců hledajících klid a golfová hřiště a jehož medián dosahuje 700 tisíc dolarů.

O pár stovek kilometrů dál ale platí zcela jiná pravidla. V Tampa Bay, Sarasotě nebo na jihozápadním pobřeží u Fort Myers se kupující poprvé po letech dostávají do vyjednávací pozice. Nabídka totiž roste rychleji než poptávka a prodávající slevují, což jasně dokládá meziroční pokles mediánu o 9 procent v regionu Cape Coral-Fort Myers. Nikoli náhodou jde přitom o oblasti, kde místo zahraničních investorů platících v hotovosti nakupují běžné rodiny a majitelé rekreačních nemovitostí, jimž se do rozpočtu počítá každý dolar.

Pojistná krize

Jedním z důvodů, proč se jednotlivé části Floridy vyvíjejí tak rozdílně, jsou neustále rostoucí náklady na vlastnictví nemovitostí. Což souvisí hlavně s komplikovaným systémem pojistného, který poslal stát v posledních letech do hluboké pojistné krize. Pro představu – ačkoli tu v roce 2021 bylo zaznamenáno 6,9 procenta všech pojistných událostí z majetkového pojištění v USA, odehrálo se tu přibližně 76 procent všech souvisejících soudních sporů. Drahé hurikánové škody a nákladné žaloby pak vyhnaly z trhu část pojišťoven a sazby poslaly prudce vzhůru.

Koupě domu v nejjižnějším státu kontinentálních USA tak dnes není jen sázkou na konkrétní region, ale čím dál víc i na to, jestli zájemce unese náklady, které se do rozhodování ještě před pěti lety téměř nepočítaly.

Zatímco státní regulátor (Florida OIR) uvádí průměrnou výši pojistky kolem 3800 dolarů ročně, tedy přibližně 80 tisíc korun, komerční srovnávače, které vycházejí z aktuálních nabídek pro nové klienty, počítají spíše se šesti až devíti tisíci dolary ročně (v přepočtu 127 až 190 tisíc korun). K tomu je navíc často nutné připočítat samostatné pojištění proti záplavám. V pobřežních oblastech jako Miami-Dade nebo Monroe County tak může činit pojistné i více než 10 tisíc dolarů.

Kolik skutečně zaplatí majitel domu na pojistce, přitom závisí na lokalitě i typu nemovitosti, jejím stáří, konstrukci střechy nebo vzdálenosti od moře. V každém případě platí, že Florida je dnes nejdražším státem v USA, co se týče pojištění domu. Pohybuje se zhruba dvakrát až třikrát nad federálním průměrem.

Obrat na dohled

Přesto se již floridský pojistný trh začíná po letech otřesů stabilizovat. Po reformách z let 2022 a 2023 vstoupilo na trh podle místní hospodářské komory sedmnáct nových pojišťoven, z nichž některé oznámily zmrazení nebo snížení sazeb. Míra žalob na některé pojistitele navíc klesla až o 80 procent a počet klientů státní pojišťovny Citizens Property Insurance výrazně ubývá.

„Když máte konkurenční trh, obvykle to znamená lepší nabídky i příznivější ceny. A to je něco, co jsme na Floridě mnoho let neviděli,“ uvedl Mark Friedlander z Insurance Information Institute pro televizi WPBF. Návrat soukromých pojistitelů na trh však podle něj neznamená automatický návrat k cenám z doby před pandemií.

Samotná koupě je ovšem pro zahraničního zájemce překvapivě jednoduchá. Cizinci mohou na Floridě kupovat nemovitosti bez zvláštních omezení a celý proces obvykle trvá 30 až 60 dní. Vedle kupní ceny je ale třeba počítat také s jednorázovými transakčními náklady, které se podle typu nemovitosti a způsobu financování obvykle pohybují mezi dvěma a pěti procenty její hodnoty. Tím ale výdaje zdaleka nekončí.

Ačkoli Florida zůstává jedním z nejatraktivnějších trhů s druhým bydlením v USA, za což vděčí teplému klimatu, silné ekonomice i daňově příznivému prostředí, při výběru druhého domova už nestačí sledovat jen kupní cenu nebo vzdálenost od pláže. Jinak zájemce riskuje, že skutečnou cenu objeví až ve chvíli, kdy mu přijde první roční pojistka.

TIP

Luxusní bydlení v srdci Boca Raton na jihovýchodě Floridy

V prestižním rezidenčním areálu Royal Palm Yacht & Country Club v přímořském městě Boca Raton na jihovýchodním pobřeží Floridy, zhruba 70 kilometrů od Miami, se nabízí novostavba moderní vily. Uzavřený areál s vlastní marinou, golfovým hřištěm a členstvím pouze na pozvání patří podle magazínu Forbes mezi nejdražší rezidenční adresy ve Spojených státech. Samotný dům nabízí šest ložnic, devět koupelen, téměř 800 metrů čtverečních obytné plochy, čtyřmístnou garáž, bazén, wellness zónu i plně vybavené interiéry. Nemovitost se aktuálně prodává za 13,95 milionu dolarů (v přepočtu zhruba 290 milionů korun).