Ještě před třemi lety se česká skupina Crestyl po úspěšném vstupu na polský trh poohlížela po možnostech, jak rozšířit byznys do sousedního Německa. Jenže mezitím se pustila do velkých projektů v Brně, na spadnutí je výstavba Savarinu v Praze a velké plány má i v Polsku. „Teď je naší prioritou dostat polskou rezidenční část skupiny Crestyl, tedy společnost Spravia, na polskou burzu. Rádi bychom také rozšířili náš záběr ve Varšavě z rezidenčního i na komerční trh. V Česku i Polsku máme teď dost práce,“ vysvětluje generální ředitel Crestylu Simon Johnson.

Text: Jan Stuchlík
Foto: Ondřej Pýcha

Generální ředitel skupiny Crestyl má více než třicetileté zkušeností v oblasti realitního developmentu a významně se podílel na rozvoji komerčních nemovitostí především v Londýně, Praze a Bratislavě. Od roku 2011 působil jako Chief Operations Officer (COO) celé skupiny Crestyl a později rozšířil svou roli i o funkci výkonného ředitele společnosti Crestyl v České republice. Generálním ředitelem celé skupiny je od roku 2024. Ve střední Evropě je od 90. let, podílel se například na developmentu bratislavského centra Eurovea nebo pražského Palladia.

Simon Johnson

Loni trh s novými byty v Praze lámal rekordy. Letos na jaře ale přišla otočka na hypotečním trhu, když úvěry na bydlení zase začaly zdražovat. Bojíte se, co přijde na podzim?

Nebojíme se. Celková makroekonomická situace v Česku je silná a místní rezidenční trh je silný. Poptávka po bytech je vysoká a dodávka bytů jí nestačí. Růst hypotečních sazeb možná nějakou reakci vyvolá, ale to jsou jen krátkodobé překážky, které překonáme a trh se znovu rozjede.

Řada developerů si stěžuje, že za pozemky a projekty pro výstavbu požadují jejich majitelé tak vysoké ceny, že už přestávají být ekonomicky smysluplné. Může to negativně ovlivnit pražský trh do budoucna?

Nechci být negativní. Dokážeme si vytvořit vlastní prostředí. Crestyl je love brand, klademe velký důraz na design, což nás přirozeně tlačí do vyšší střední až vyšší kategorie. Nenavrhujeme malé butikové projekty ani nenabízíme základní byty na kraji města. Je pravda, že pozemky jsou dražší, zdražují i stavební náklady, ale vedle toho rostou i ceny bytů. Pražský trh má své problémy, ale pořád si tady dokážeme udržet prodej čtyř až pěti set bytů za rok. Nicméně růstový potenciál je v Praze omezený, proto jsme se začali více angažovat v Brně a šli jsme do Polska.

Konkurujete si při akvizicích s nemovitostními fondy, které potřebují umisťovat kapitál vybraný od investorů?

Fondy ale mohou být i našimi partnery. Právě partnerství s developery pro ně může být cesta, jak investovat do nemovitostí. Nevnímám je jako konkurenty. Ale protože nabídka je omezená, ceny kvůli jejich poptávce rostou.

Partnerství s fondy funguje tak, že od nich získáte financování projektů, které připravujete?

My vždy do projektů vkládáme i vlastní kapitál, nikdy si nebereme financujícího partnera, který by měl stoprocentní podíl. Velmi dobrým vzorem takové spolupráce je nedávna transakce, kterou jsme udělali s Wood & Company u projektu Šárka. Wood & Company je čistě investiční partner, my máme v projektu vlastní podíl a zároveň jsme jeho developerem.

Sami jste založili vlastní fond. Naplnil zatím vaše očekávání?

Jsme ještě na začátku, získáváme teprve investorský kapitál. Ale prvotní reakce trhu byla pozitivní. Poptávka po investicích do fondu je silná a je vidět, že značka Crestyl rezonuje na českém investičním trhu, a to i na úrovni retailových investorů. Fond určitě naplní naše očekávání a stane se důležitým zdrojem kapitálu pro investice do dalších projektů.

Když si takto rozšiřujete palebnou sílu, je dost pozemků a projektů, které byste díky ní mohli koupit?

Musíme se dívat na Crestyl jako celek. Celá skupina každý rok prodá více než dva tisíce bytů. Kromě Prahy a Brna působíme v pěti velkých městech v Polsku, tam všude příležitosti pro další růst jsou.

Když Praha na jaře schválila nový Metropolitní plán, mluvilo se o tom, že se v hlavním městě konečně otevře spousta nových rozvojových území. Přinese vám to příležitosti pro další akvizice, nebo jsou už tato území rozebraná?

Když se na Metropolitní plán podívám z pohledu majetku Crestylu, vnímáme ho jako pozitivní. Protože nám umožní na našich pozemcích stavět více bytů, za což jsme vděční. Období nejistoty před schválením Metropolitního plánu bylo pro investory do nemovitostí velmi těžké. Zvlášť když situaci v Praze porovnám s polským trhem, kde je předvídatelnost investic do pozemků daleko větší. Samozřejmě na některých pozemcích je nová regulace horší, než jsme původně očekávali, ale převážně schválení nových územních plánů v Praze a o rok dříve v Brně chválíme.

Zrychlí se díky tomu development v územích, kde už pozemky vlastníte?

Na některých našich pozemcích se možnost stavět výrazně zrychlí. Nebudeme muset čekat na změny územního plánu, Metropolitní plán také odstraňuje některé historické definice, které neměly logické důvody a návaznosti.

Nedávno jste se dohodli s městem na výměně pozemků v Libni. Městu za to máte postavit byty, které pak bude moci pronajímat. Je to model spolupráce s městem, který chcete používat i do budoucna?

Je to skvělá příležitost, a to i pro magistrát, jak uvažovat o spolupráci se soukromým sektorem. Mohl by se z toho stát vzor pro další projekty, jak by se město mohlo dostat k dalším bytům. Soukromý sektor umí stavět levněji než státní nebo městská organizace. Na Západě je to úplně běžný model, že města spolupracují se soukromými developery, tak proč by to nemělo jít i tady.

V Brně na Dornychu už máte jednu rezidenční část vyčleněnou výhradně na nájemní bydlení. Budete se tomuto segmentu věnovat více?

Nájemní bydlení je obrovská příležitost a Česko se mu musí více věnovat. Jenže poptávka po bytech pořád převyšuje nabídku. Pro developery je tak výhodnější prodávat byty do vlastnictví, protože na tom mají vyšší marži, než když byty vyčlení na nájemní bydlení. Ale nájemní trh roste, takže v dalších etapách na pražském Hagiboru, ale také v Brně budeme uvažovat o nájemním bydlení. Dokonce tak, že bychom si tvořili vlastní portfolio nájemních bytů. V minulosti jsme už v Česku dokončili několik projektů nájemního bydlení, které jsme jako celky prodali třetím osobám. Ještě větší příležitosti vidíme v Polsku, kde je trh nájemního bydlení mnohem více etablovaný a počet bytů, které tam každý rok dodáme na trh, je výrazně vyšší než v Česku.

Nájemní projekty se liší od těch, které jsou určeny na individuální prodej. Máte už dostatečné know-how, jak takové nájemní domy stavět?

V Polsku jsme s jedním provozovatelem nájemního bydlení připravovali dva a půl tisíce bytů. Naši architekti a projektanti s nimi projekt od začátku připravovali – od velikosti, dispozic, interiérů, použitých materiálů i vybavení nábytkem až po tvorbu byznys plánů. Díky tomu jsme získali velmi dobré know-how, které budeme moci využít i v Česku.

Jak jste vůbec s odstupem několika let spokojení s vašim vstupem na polský trh, kde jste v roce 2021 koupili společnost Budimex Nieruchomości a přejmenovali ji na Spravia?

Objem, který dokážeme v pěti velkých polských městech, kde působíme, dělat, úplně změnil charakter Crestylu a jeho pohled na rezidenční výstavbu. Expanze do Polska nám jako skupině pomohla také na mezinárodním trhu s financováním. Český trh je hodně orientovaný na český kapitál, v Polsku naopak přicházejí zdroje na investice ze zahraničí. Otevřela se nám díky tomu spousta dveří. Doufáme, že spolupráce, které navážeme v Polsku, přeneseme i do Česka.

V čem je naopak největší rozdíl mezi Polskem a Českem?

V Polsku prodáváme byty bez interiérů a povrchových úprav. Bytová výstava je kvůli tomu více komoditní, což se projevuje i v cenách. Prioritou se proto stávají efektivita dispozic, menší velikost bytů, opakovatelnost designu, které pomáhají snižovat stavební náklady. Marže je sice o něco nižší než v Česku, ale na druhou stranu děláme větší objem na trhu, který je mnohem předvídatelnější. Návratnost investice je pak vyšší. Roli hraje i to, že stavíme za zálohy od klientů. Smlouvy o výstavbě jim dávají neprůstřelnou ochranu, ale my zase nepotřebujeme tolik bankovního financování.

Návratnost asi zlepšuje i výrazně rychlejší povolovací proces v Polsku.

Když v Polsku koupíme pozemek, za jeden a půl až dva a půl roku máme stavební povolení. Věcně je povolovací proces stejný jako v Česku. Také tam řešíme názory hygieny, památkářů, odvolání sousedů. Ale proces je mnohem předvídatelnější. Úřady a soudy se námitkami občanů zabývají, ale vyřeší je během šesti měsíců, zatímco v Česku to trvá i několik let. Developeři jsou v Polsku také vnímaní mnohem pozitivněji než u nás. Tamní bytová politika je považuje za řešení, jak uspokojit poptávku po bytech.

Nedávno jste pro Spravii získali nové financování 165 milionů eur od fondu Apollo. Na co je použijete?

Část peněz půjde na refinancování úvěru na nákup Spravie a část na akvizice nových pozemků.

Zrovna sedíme v rekonstruované části Savarinu. Jak daleko je dostavba druhé, větší a moderní části?

Teď zpracováváme dokumentaci pro stavební povolení, která by měla být hotová do října. Předpokládám, že do roka od podání dostaneme pravomocné stavební povolení, pak budeme moci zahájit stavbu.

Už je to přece jen několik let, co podobu Savarinu navrhl architekt Thomas Heatherwick. Změní se ještě nějak, než začnete stavět?

Celý projekt má dlouhou historii, s Thomasem Heatherwickem na něm spolupracujeme přibližně sedm let. Od okamžiku jeho předložení se projekt nezměnil. Možná to zní jako klišé, ale Heatherwick stavbu navrhl nadčasově.

Ani sami architekti od Heatherwicka nechtějí něco změnit, co už se jim po těch sedmi letech nelíbí?

Je to prostě Heatherwick, takže se dívají na každý detail. Ať už jsou to knoflíky ve výtahu, kliky na dveřích. Refresh bude intenzivní, ale základ, pro který je vydáno územní rozhodnutí, samozřejmě zachováme. To ladění je opravdu vzrušující a už se těším, až budeme moci finální podobu vizualizací ukázat veřejnosti.

Jak nový Savarin změní samotné centrum Prahy?

Každý, kdo sleduje retailový trh v centru Prahy, vnímá, že rekonstrukce Kotvy, náš projekt Náměstí Republiky 7 a pochopitelně Palladium přitáhly kvalitní obchody právě na náměstí Republiky, a to na úkor ulice Na Příkopě a Václavského náměstí. Z Václaváku se stala více turistická destinace než místo, kam chodí Češi za nákupy. Když vytvoříme přímo na rohu Václavského náměstí a ulice Na Příkopě nových 35 tisíc metrů čtverečních obchodních ploch, vrátíme tam těžiště retailu. Poptávka po obchodních prostorech v centru Prahy je velká a vlastníci nemovitostí nedokážou splnit požadavky nájemců v historických objektech. Savarin to dokáže.

Kromě retailu budete mít v Savarinu také kanceláře. Půjde o jedny z mála nových kanceláři, které se v centru postaví. Kolik jich bude?

Kanceláří tam budeme mít 26 tisíc metrů čtverečních. Pro kancelářské nájemce, kteří chtějí být v centru, to bude nejlepší adresa. Jednak díky Heatherwickově architektuře, jednak díky službám v okolí. Samotný architektonický nápad, že můžete dojít do kanceláře v podstatě po fasádě díky vnějším rampám a schodištím, je unikátní. Každá firma má dnes problém, jak dostat lidi z home office zpátky do kanceláří. Takže jim musí nabídnout něco navíc. A Savarin je ultimátní lákadlo, jak dostat lidi zpátky do kanceláří. Naší rolí jako developerů v tomto ohledu je nejen stavět kvalitně na dobrých adresách s kvalitními technologiemi, ale také posunout se v podstatě do byznysu zábavy a hospitality. Musíme lidem dát dobrý důvod, aby vážili cestu z domu do kanceláře.

Potáhne Heatherwick víc než Zaha Hadid?

Masaryčka je určitě vzor mimořádně kvalitní mezinárodní architektury na dobrém místě. Nechci se s ní porovnávat. Jsme jiní, Heatherwick je prostě skvělý a stejně jako Zaha Hadid i on vytváří vzory nejvyšší třídy světové architektury.

Ovlivní celý projekt a samotnou stavbu, jestli v něm nakonec bude vystavená Slovanská epopej od Alfonse Muchy?

Spolupráce s Nadací Alfonse Muchy je obrovským přínosem tohoto projektu. Jestli se ale město rozhodne, že epopej do Savarinu nakonec neumístí, projekt to zásadně neovlivní. V prostoru pro Muchův cyklus v takovém případě vznikne jiná galerie nebo do ní umístíme jinou zábavní funkci. Na rohu Václavského náměstí se určitě taková funkce najde.

Pořád ale počítáte s tím, že epopej v Savarinu bude.

V developmentu pracuji od roku 1988 a tohle je zatím největší výzva, se kterou jsem se setkal. Chceme na Václavské náměstí, které vždy bylo hybatelem kulturních dějin, přinést něco tak významného, jako je Slovanská epopej. Sál představí všechny obrazy v tom sledu, jak si to Mucha představoval. Nikdy v historii epopej takto vystavená nebyla. Nepůjde ale jen o vystavení Muchova cyklu, galerie se bude věnovat celému životu Alfonse Muchy a také jeho vlivu na jiné umělce po celém světě. Bohužel ve světě je Mucha vnímán spíše jako Francouz než jako Čech. Takže pojďme mu doma udělat tak výjimečnou galerii, jako je třeba Van Gogh Museum v Amsterdamu. Když bude v samotném centru Prahy nedaleko Národního muzea, každý se tam minimálně jednou za život podívá. Budou tam jezdit školy z celého Česka na výlety.

Vycházejí ještě ekonomické kalkulace Savarinu, se kterými jste do projektu šli?

Stavební náklady pochopitelně vzrostly, ale poměrně svižně roste i retailové a kancelářské nájemné. Sice projekt trvá dlouho, ale jeho ekonomika se nijak zásadně nezměnila.

Už jste zmínil projekt v Šárce, kde jste našli nového partnera Wood & Company, který nahradil fond Invesco. Proč se tato změna odehrála?

Šárka má se Savarinem společné, že územní rozhodnutí trvalo mimořádně dlouho. Šárka měla dlouhý seznam oponentů, kteří brzdili proces územního rozhodnutí. Invesco do projektu investovalo před osmi lety a teď nastal čas pro jejich exit. Proto jsme je nahradili českým investičním fondem.

Šárka už jednou do prodeje šla, ale pak jste prodej zastavili a stále se čeká, až ho spustíte. Mohlo za to jen dlouhé povolování?

Z drtivé většiny zpoždění souviselo s dlouhým povolováním. Pak do toho vstoupilo ještě jednání s Invescem o hledání alternativního plánu a nakonec jejich náhrada Wood & Company. Celkový koncept a filozofie celého projektu se ale nezměnila. Stejně jako u Savarinu se musíme držet platného územního rozhodnutí. Nicméně design projde obměnou. Ve spolupráci s novým architektem jsme upravovali detaily v interiérech, balkóny, fasády. Refresh bude v konečné podobě Šárky rozhodně vidět.

Kdy půjdete s Šárkou na trh?

Veřejnosti nabídneme projekt Šárka v průběhu září. Momentálně jsme již v kontaktu s klienty, kteří měli o projekt zájem v minulosti, a našimi dlouhodobými klienty. Zájem je velký, je to jedno z nejlepších míst na bydlení v Praze. Nepochybuji, že všechny požadavky na podíl předprodejů splníme.

Na Hagiboru stavíte rezidenční budovu Kappa. Kolik vám tam toho ještě zbývá dostavit?

Chybí nám tam ještě osm objektů. Takže teď jsme lehce za polovinou. Hodně diskutujeme, kolik v dalších etapách necháme kanceláří a kolik původně kancelářských budov překlopíme do bytů.

Proč uvažujete o konverzi kanceláří do bytů?

Poptávka po bytech je vyšší než poptávka po kancelářích. Neznamená to, že bychom tam už kanceláře nestavěli. Ale poslední kancelářskou etapu nejspíš nahradí byty. Budovu navrhneme úplně nově a budeme muset projít i novým povolovacím procesem.

Co nového chystáte v Brně?

Nejvíce se teď věnujeme Dornychu.

Ale o Dornychu a Nové Americe už všichni vědí.

Máme pod smlouvou projekty na výstavbu další dvou tisíc bytů. Takže Brno je pro nás poměrně velký trh a až se projekty budou blížit k územnímu rozhodnutí a ke spuštění prodeje, rádi je zveřejníme. Část z těchto bytů určitě bude na nájemní bydlení.

Vzniknou všechny nad obchody Albert, které už máte v Brně koupené, nebo tam máte i nějaký brownfield?

Velká část jsou Alberty, ale jednáme i o koupi jednoho poměrně velkého brownfieldu.

Dornych už máte pronajatý celý?

Už jsme ve stavu, kdy splňujeme podíly předpronájmů, jak nám je stanovují podmínky seniorních úvěrů. Z retailových prostorů máme nájemce pro 65 procent prostor a kolem 40 procent z ostatních prostor. Hotel má svého nájemce, nájemní bydlení je také předpronajaté, poliklinika EUC si vezme celý jeden objekt. Z komerčního pohledu je Dornych velký úspěch. Teď už zbývá jen stavbu dokončit a otevřít v prvním kvartále 2028. Lokalita je skvělá a velmi dobře funguje synergie s vedlejší Vaňkovkou.

Vznikne tak v Brně nová oblast, kam se bude chodit nakupovat?

Brno je specifické. Retailový segment tam vyrostl organicky, ale město nemá jednu silnou obchodní lokalitu, nemá svojí highstreet. Zatím tam chybí místo, kam můžete jít na nákupy ve středním a vyšším standardu. Kvalitní obchody jsou rozházeny po centru tak, jak postupně vznikaly. Dornych je umožní soustředit na jednom místě. Jsme přitom v lokalitě, kterou už dnes každý den projde 75 tisíc lidí.

Co se stane, když se jednou hlavní nádraží přesune a lidé už k vám nebudou chodit přímo z vlaku? O tom jsme hodně diskutovali od roku 2020. Ale v příštích deseti až dvaceti letech bude nádraží pořád na svém místě. Když se pak posune, bude to i pro nás pozitivní, protože se jen posílí množství lidí, kteří Dornychem budou procházet. Povede přes něj pěší koridor z centra na nové nádraží a kolem budou i nové autobusové zastávky. Navíc po zrušení nádraží bude Dornych na kraji nového městského parku s výhledem na katedrálu. Takže posun nádraží projekt posílí.