Jak jste se přes rezidenční a retailové projekty nakonec dostal k průmyslovému developmentu?
V devadesátých letech jsem po ukončení studií strojní průmyslovky začínal s developmentem rezidenčních projektů a postupem času jsem se začal orientovat na retail. S příchodem do P3 jsem pak získal zkušenosti i s logistikou a průmyslovým developmentem. V tomto oboru jsem nakonec zůstal, protože mě baví všestrannost průmyslových budov. Svým způsobem jsou jako velká stavebnice, kde se skládají technické možnosti a přání nájemců tak, aby do sebe jednotlivé části pohodlně zapadly a celé soukolí hladce fungovalo.
Co vás na vaší práci nejvíce baví?
Během let strávených v různých oborech jsem potkal lidi, kteří mají ohromný talent vymýšlet kreativní možnosti využití různých typů budov. Proti nim pak na pomyslné ose stojí ti, kteří mají talent takové nápady realizovat v praxi. Sám sebe vidím někde mezi těmito dvěma póly – baví mě vymýšlet netradiční způsoby využití průmyslových budov, stejně tak jako jejich praktická realizace. Hezkým příkladem je park P3 Letňany, kam se nám podařilo umístit a zkombinovat trampolínové a lezecké centrum. Právě to je jedním z mých oblíbených projektů – netradičně a hravě využitý prostor, který by mohl na podobném půdorysu fungovat v kterémkoliv příměstském parku.
Jaké zkušenosti z retailové praxe se vám v průmyslových parcích hodí nejvíc?
Retailové a industriální budovy si jsou svým způsobem až na pár detailů velmi podobné. Industriál nabízí vyšší světlou výšku, což může být zajímavé pro skladování, logistiku a plejádu dalších využití. Na druhou stranu oproti retailu průmyslové parky zpravidla nebývají umístěny do center měst a koncipovány na parkování většího množství aut, což je ale zrovna klíčové třeba pro delivery služby, jako je Rohlík nebo Košík, které v posledních měsících rostly raketovým tempem. Tito hráči zkrátka musí být co nejblíže zákazníkům. Osobně mě ale baví kombinovat různé nájemce a typy budov, proto si dovedu představit, že průmysloví developeři včetně P3 mohou do budoucna retailové parky kupovat a přizpůsobovat je na míru různým potřebám různých hráčů na trhu.
Zmínil jste atraktivitu výstavby v centrech měst, logistické haly se ale staví především u dálnic. Mají budoucnost?
Umístění hal poblíž dálnic je pro běžnou logistiku stále nejrozumnější řešení. E-commerce a delivery služby ale potřebují být co nejblíže koncovým zákazníkům. Ideální je, když máte lokalitu, která spojuje obojí. To se nám podařilo v našem největším parku P3 Prague Horní Počernice, anebo v chystaném projektu P3 Ostrava Central. To je přesně ten typ developmentu, který si dovedu představit jako budoucí standard leasingové nabídky P3.
Čím se vyznačuje?
Výstavba na sanovaném brownfieldu v širším centru Ostravy je skvěle napojena jak na městskou hromadnou dopravu, tak na dálnici i železnici. Někdejší průmyslové zázemí umožňuje využití pro lehkou výrobu, zároveň chceme park otevřít retailu a službám. Na projektu spolupracujeme s ostravským městským architektem Davidem Kotkem, takže park hezky naváže na ortogonální linie DOV z rýsovacího prkna Josefa Pleskota.
Jaký typ nájemců s tímto projektem oslovujete?
V P3 Ostrava Central si umím představit nájemce jak z oblasti retailu, skladování, nebo logistiky, tak i něco naprosto unikátního – R&D centra, vědecké a testovací laboratoře, spolupráci s místní technickou univerzitou a mnoho dalšího. Optikou leasing manažera nepochybuji, že P3 Ostrava Central má potenciál stát se podobně úspěšným parkem, jako je náš vlajkový park v Horních Počernicích. Zkrátka to bude místo, kde to žije – jak z hlediska byznysu, tak i volnočasového vyžití pro místní komunitu.
Blíží se konec roku, jak ho hodnotíte?
Poslední dva roky byly velmi turbulentní, ale průmyslový development z toho prozatím vyšel dobře. V letošním roce jsme uzavřeli nájemní smlouvy na více než 350 000 metrů čtverečních, což je v meziročním srovnání nárůst o víc než 20 procent. Obsazenost parků je nyní mimořádně vysoká. Svoji roli v tom hraje fakt, že dnes mají nájemci zájem o dlouhodobé pronájmy, aby měli takzvaně své jisté.
Ze všech stran je slyšet, že není dostatek zboží a surovin. Vy přitom mluvíte o plných skladech, jak je to možné?
Trh se aktuálně potýká s velkými výkyvy v dodávkách zboží. Zásilky z Asie chodí v nepravidelných vlnách, jednou jsou sklady prázdné, ale když pak dorazí hned tři objednávky najednou, volné skladové plochy obratem chybí. V tu chvíli klienti mohou ocenit obrovské portfolio P3 a my musíme být velmi flexibilní, abychom nájemcům pomohli situaci vyřešit.
Stavíte nové parky? Dotýká se vás nedostatek surovin a nedostatek zaměstnanců?
Ve výstavbě parků pokračujeme. Úspěšně zaplňujeme park v Lovosicích, který si oblíbily zejména logistické společnosti pro blízkost německého trhu. Můžeme zde realizovat ještě dvě budovy. Zcela nový park chystáme v Myslince u Plzně, ten bude rovněž zajímavý pro firmy obchodující s Německem, zejména ty výrobní. A do třetice je tu již zmiňovaná Ostrava. Máme výhodu v tom, že spolupracujeme s profesionálními dodavateli, kteří si zdroje umí zajistit navzdory složité situaci. Ruku v ruce s tím, bohužel, rostou i vstupní náklady. Přesto jsme ani na chvíli neuvažovali nad tím, že bychom výstavbu omezili.
Jaké plány má P3 do budoucna, nejen z leasingového hlediska?
P3 má dobře nastavený kurs a nemám ambici ho měnit. V jádru je P3 svým způsobem konzervativní, a to je podle mě dobře. V dnešní nejisté době chtějí zákazníci zejména spolehlivého partnera a jistotu. Zároveň máme štěstí, že náš vlastník věří tomu, co děláme, a díky tomu můžeme realizovat i tak odvážné projekty, jako je P3 Ostrava Central. Díky podpoře GIC si můžeme dovolit i experimentovat, a určovat tak trendy v průmyslovém developmentu.
