Rychle vybrat, rychle koupit, rychle pronajmout. Pro efektivní investice do nájemních bytů platí snad ještě více než jinde, že čas jsou peníze. I proto společnost Flet, která pomáhá investorům budovat jejich bytová portfolia a zároveň je pro ně spravuje, loni v prosinci spustila online tržiště Fletshop. Na něm investorům nabízí ty nejlepší investiční byty v Praze k nákupu na jedno kliknutí. „Dostaneme se k bytům, které developeři ani nedají do veřejných nabídek. Navíc je proženeme našim přísným scoringem, abychom vybrali jen ty, které jsou pro pronajímání nejlepší,“ říkají David Bureš a David Kšír, partneři společnosti Flet.
Text: Jan Stuchlík
Foto: Ondřej Pýcha
Celý profesní život se věnuje financím a investicím. Založil v roce 2006 společnost Flet (dříve Bureš & partneři), která pomáhá lidem bezpečně investovat do nájemních bytů v Praze – od výběru nemovitosti až po její dlouhodobou správu.
David Bureš
Je členem boardu společnosti Flet. Dříve působil jako investiční manažer v Penta Real Estate. Ve Flet se nyní zaměřuje na expanzi a škálování společnosti.
David Kšír
Ceny bytů v Praze rostou, nájmy také, hypotéky banky půjčují za 4,5 procenta. Je to vhodná doba pro investování do nájemních bytů?
David Kšír: Investice do nemovitosti je výhodná prakticky kdykoliv. Měla by to být hlavní součást diverzifikovaného portfolia většiny lidí, kteří o svém majetku přemýšlí v dlouhodobém horizontu. Velkou výhodou nemovitostí je, že se jejich cena nechová stejně jako cena akcií. Třeba ceny bytů v Praze mají s americkými akciovými indexy velmi nízkou korelaci. I když americké akcie padají, jako třeba ve finanční krizi v letech 2008 a 2009, pražské byty si svou hodnotu drží, dokonce mohou i mírně růst. Proto mají na celé portfolio velmi pozitivní vliv.
Jak velký podíl majetku by měl být uložený v nemovitostech?
DK: Je to velmi individuální a hodně záleží na velikosti kapitálu. Je jasné, že když má někdo 2 miliony korun, tak si nekoupí několik bytů, a ještě k tomu nebude mít akciové portfolio. Ale od určitého objemu majetku už dává smysl mít portfolio rozdělené 50 na 50 mezi finanční nástroje a nemovitosti.
David Bureš: Základem investiční pyramidy by měla být aktiva, která jsou relativně konzervativní a z pohledu výnosu určitě nemají konkurovat hlavnímu byznysu investora. A přesně tak se nemovitosti chovají. Osobně mám portfolio rozdělené 50 na 50. Z toho vycházím, a když vidím, že hodnota některé kategorie získává vyšší podíl, tak vydělané peníze přeskupím do té druhé. Investování a správa majetku jsou pak vlastně relativně jednoduché.
Proč si ale kupovat byty, se kterými jsou spojené další starosti a náklady, když do nemovitostí se dá investovat prostřednictvím nemovitostních fondů, které jsou navíc likvidnější?
DK: U fondů, které jsou kotované na burze, je riziko, že se jejich hodnota hýbe podobně jako jiné finanční trhy. Když mám několik bytů v Praze, tak sice nikde nevidím jejich aktuální hodnotu, ale dlouhodobě mě před propady na finančních trzích ochrání.
A co fondy, s nimiž se na burze neobchoduje?
DB: Fond, který nakupuje nemovitosti, je pro vás pořád jen finanční aktivum. A když si vezmeme třeba jeden z největších a nejstarších tuzemských realitních fondů Reico od České spořitelny, tak jeho průměrný roční výnos za celou historii je 2,29 procenta. Kdybyste si na stejnou dobu koupili byt v Praze, tak budete v úplně jiných číslech. Při koupi v hotovosti se můžete v průměru za stejné období dostat na 7,8, ale klidně i 10 procent.
To je výnos, který vidíte v bytových portfoliích, které spravujete svým klientům?
DB: Od roku 2000 do konce roku 2024 vychází z dat Českého statistického úřadu průměrný růst cen na pražském bytovém trhu na přibližně 8 procent ročně, u nájemného je to kolem 5 procent ročně. V tom jsou ale i poklesy cen po dotcom bublině na přelomu století i po finanční krizi v roce 2009. Jsou tam ovšem započítané úplně všechny byty včetně velkých 4+kk, které jsou z hlediska pronájmu velmi neefektivní. Kdybychom se podívali jen na část bytů, které jsou vhodné k pronajímání, dostáváme se na zhodnocení o 11 nebo 12 procent ročně.
Má smysl si dnes kupovat investiční byt na hypotéku, když splátka je vyšší než nájemné?
DB: Ano, protože vždy hodnotíte výnos vlastního vloženého kapitálu. A i když aktuálně je splátka hypotéky vyšší než nájem, tak pořád vám nájem umořuje část dluhu. Navíc nájemné v čase roste, a tím postupně klesá i nutnost doplácet splátku ze svého. Zhruba v sedmém roce se v průměru výše nájmu a splátky protne a dostáváte se na roční výnos jen z nájmu ve výši 8 procent. V mezidobí přitom roste hodnota daného bytu, což výnosnost vámi vloženého kapitálu dál zvyšuje. Dohromady se můžeme bavit o výnosu kolem 20 procent ročně v horizontu patnácti let.
DK: Je ale třeba vybírat opravdu kvalitní byty, protože zdaleka ne všechny nové byty, které se dostávají na trh, jsou pro pronajímání vhodné. V tom spočívá i naše práce, protože z celé nabídky vybíráme ty nemovitosti, které budou kvalitní součástí vašeho majetku v dobách dobrých i zlých. Stává se, že když developer dá do prodeje etapu s osmdesáti byty, nám se jich bude líbit jen osm.
Na co se u bytu díváte, abyste ho mohli doporučit do nájemního portfolia?
DK: Díváme se na něj z pohledu atraktivity pro nájemníka. Protože o úspěšnosti investice rozhoduje, jak rychle a jak často budu mít byt obsazený a také jak kvalitního nájemníka do bytu seženu. Jinými slovy klíčová je výše a stabilita nájemného. Používáme matici, v níž je třicítka kritérií, kterými byt musí projít, abychom ho vyhodnotili jako investičně zajímavý. Hodnotíme třeba dispozici, velikost, ale také, ve kterém je byt patře, nebo ve které lokalitě se dům nachází. Z dat nám vychází, že má smysl vybírat byty jen zhruba na čtvrtině území Prahy.
Podle čeho lokalitu hodnotíte?
DK: Záleží na dopravní dostupnosti. Jestli je blízko metro nebo tramvaj. Vyhodnocujeme také hlukové mapy nebo data o kriminalitě.
Když si vyberete jeden konkrétní developerský projekt, jak selekce v praxi vypadá?
DB: Můžeme si to ukázat třeba na modelovém projektu v Praze – je v kvalitní lokalitě blízko metra, v místě, kde už se nebude nic velkého stavět a kde lidé chtějí bydlet. Jenže z jedné strany jezdí tramvaje a za rohem vjíždějí sanitky záchranné služby do polikliniky. Z toho vyplývá, že budeme vybírat byty jen na jedné, klidnější straně celého bloku. V úvahu by samozřejmě připadal celý vnitroblok, ale tam zpravidla developer umisťuje velké byty na rodinné bydlení.
DK: Záleží i na tom, ve kterém patře byt je. Ze zkušeností víme, že čím vyšší patro, tím vyšší cena za metr čtvereční. Ale tu do nájmu nepromítnete, protože nájemníkovi je jedno, jestli bydlí ve druhém nebo čtvrtém patře.
DB: Důležitá je i velikost bytu, protože výnosově je horší 2+kk s 60 metry čtverečními než 2+kk se 45 metry čtverečními. Nájemník vám totiž poměrově nezaplatí za metr čtvereční v obou bytech stejně vysoký nájem. Po takovém výběru zjistíte, že v projektu je pár vhodných bytů k investici. Ale ty musíte porovnat i s jinými projekty. Protože můžete dojít k závěru, že za stejné peníze pořídíte jinde byt, který bude výnosově výkonnější.
Když jste mluvili o průměrném výnosu kolem 10 procent ročně, jak moc se na něm podílí růst hodnoty bytu a do jaké míry ho tvoří výnos z nájemného?
DK: V našich kalkulacích počítáme, že roční výnos z nájmu je 3 procenta z hodnoty bytu, s tím, že nájemné poroste ročně o 5 procent. U kapitálové hodnoty bytu uvažujeme ve scénářích. V optimistickém počítáme s rychlým růstem cen nemovitostí o 8 nebo 9 procent ročně. Ale je třeba vnímat, že i trh s byty je cyklický, kdy se střídají období rychlejšího a pomalejšího růstu. Proto v základním scénáři očekáváme, že ceny bytů porostou v příštích deseti až patnácti letech v průměru o 5 až 6 procent ročně. V konzervativním scénáři vycházíme z toho, že ceny porostou o 2 až 3 procenta v souladu s inflací a růst nájmů bude kopírovat tempo zvyšování mezd, tedy o 3 až 4 procenta za rok. Když kupujete byt za hotové, tak se výnos rovná součtu výnosu z nájmu a kapitálového zhodnocení, tedy v základním scénáři 3 plus 6 procent. Ale i v pesimistickém scénáři investor dosahuje výnosu od 5 do 7 procent.
Podle čeho investorům skládáte jejich bytová portfolia?
DB: Na začátku se jich ptáme, jaký mají plán, co je jejich cílem, jakou chtějí z portfolia získávat rentu. Když řeknou, že by chtěli mít rentu 100 tisíc korun měsíčně v dnešní hodnotě peněz, tak jim umíme říct, že to odpovídá zhruba pěti bytům. Záleží ale také na tom, kdy tuto rentu chtějí čerpat. Pokud ji chtějí za patnáct let, ale nákup bytů financují třicetiletými hypotékami, tak těch bytů potřebují třeba osm nebo devět. Aby po patnácti letech prodejem tři nebo čtyř bytů navíc umořili zbývající úvěry nebo aspoň jejich podstatnou část. Na základě takového plánu budujeme portfolio vhodných nemovitostí, což trvá nějakou dobu.
DK: Nejde ale jen o samotný nákup bytu. Po něm je třeba ho co nejrychleji připravit k pronájmu. U nových bytů je to třeba instalace kuchyně, u starších dílčí rekonstrukce. Následně chcete byt co nejrychleji obsadit správným nájemníkem. I na to musíte mít detailní systém, jak si jednotlivé zájemce, kteří chodí na prohlídky, bodujete. Čtyřicet procent zájemců vyřadíme už při domlouvání prohlídky. Po obsazení je třeba se o byt i nájemníka starat, aby v bytě bydlel spokojeně co nejdéle a akceptoval tržní navyšování nájmu. To vše je naše práce.
Za ni si berete 15 procent z inkasovaného nájmu. Tím ale investorům dost snižujete jejich výnos.
DK: Dnes už nabízíme dvě služby. Standardní správu, za kterou si účtujeme 15 procent z nájmu, a službu garantovaného nájmu, za kterou si bereme 16 procent z nájmu. Ve všech kalkulacích, které s investory procházíme, jsou naše poplatky už započítané. Ať už je to poplatek za správu, nebo poplatek za vyhledání a vyřízení nákupu investiční nemovitosti, který je 3 procenta z ceny nemovitosti. Protože naši práci děláme dobře, poplatek si na sebe sám vydělá. U nových akvizic je z našeho portfolia patrné, že hodnota bytů i nájemné v nich rostou rychleji, než je průměr trhu.
To, že se poplatek za zprostředkování nákupu rychle vrátí díky růstu hodnoty nemovitosti, je jasné. Platí to ale i u pravidelného poplatku za správu?
DK: U poplatku za správu je jeho návratnost ještě rychlejší. Díky naší profesionální správě investorovi na konci zůstane více peněz, než kdyby se o byt staral sám. Protože my pravidelně navyšujeme nájem podle situace na trhu. Individuální pronajímatel často raději nechá nájem na původní výši, než aby se s nájemníkem dohadoval.
DB: To se děje v 90 procentech individuálních pronájmů. Když jsem si dělal i u nás v kanceláři průzkum mezi kolegy, kteří bydlí v nájmu, ani jeden z nich neplatí aktuální tržní nájemné.
Jak funguje služba garantovaného nájmu?
DK: Investor od nás dostává nájemné i v době, kdy je byt neobsazený. Tuto garanci dáváme jen u malých bytů 1+kk a 2+kk, protože si věříme, že je dokážeme velmi rychle přeobsadit. V průměru na trhu trvá přeobsazení bytu novým nájemníkem šest týdnů. My jsme na dvou týdnech, přičemž čím menší tím byt, tím to jde rychleji.
Můžu za vámi přijít s tím, že mám čtyři byty a chci, abyste mi je spravovali?
DB: Můžete, ale my třeba řekneme, že si vezmeme jen dva, protože jsou ideální, jeden jen za předpokladu, že zainvestujete do rekonstrukce, a jeden si nevezmeme, protože se k pronajímání úplně nehodí. Zároveň vám ale nabídneme, že za vás tento čtvrtý byt prodáme a místo něj koupíme jiný, který bude k pronajímání vhodnější. To souvisí i s tím, že jako dobří správci musíme každý rok vyhodnocovat portfolia našich klientů. Na základě této analýzy jim pak můžeme navrhnout, aby se méně výkonných bytů zbavili a místo nich koupili lepší.
Loni v prosinci jste spustili platformu Fletshop pro nákup investičních bytů. Co investorům přináší?
DK: Dřív jsme investorům posílali nabídky na akvizici jednotlivých námi vytipovaných nemovitostí e-mailem. Teď jsme otevřeli Fletshop, což je tržiště, kde vidíte najednou několik desítek bytů, které jsme předvybrali z nabídek developerů a jsou aktuálně k mání. Investor, který s námi podepsal smlouvu o vyhledávání nemovitostí, si tak může vybírat z mnohem širší nabídky.
Dostanou se tak investoři i k bytům, které by ve standardních veřejných nabídkách developerů nenašli?
DK: Řada bytů na Fletshopu nefiguruje ve veřejných nabídkách developerů a nedají se koupit jinak než přes nás. Máme nadstandardní vztahy s několika vybranými developery, kteří nám dávají o projektech vědět dopředu, abychom si mohli vybrat ty nejlepší byty. Když jejich prodejní tým dá signál, že jsou připravené k prodeji, jsme u toho jako jedni z prvních.
Vy jako Flet si byty rezervujete a vaši investoři pak mají delší čas na rozmyšlenou, nebo i pro ně je to závod s časem?
DB: Pořád je to závod s časem. Díky nadstandardním vztahům s obchodníky developerů si umíme vybrané byty ústně zarezervovat, ale pak máme jen pár dnů na to, je našim investorům prodat. Ať už přes Fletshop, nebo napřímo. Do budoucna chceme nabídku na Fletshopu vylepšit ještě o rating jednotlivých bytů, kdy jednoduchou formou investorovi předáme informaci, jaký byt je zrovna pro jeho portfolio nejlepší. To ještě zrychlí jeho rozhodování o nákupu.
DK: Pro nás je ideální klient takový, který je připravený, rozumí naší strategii, má všechna data pro rozhodování přehledně ve Fletshopu a pak je schopen rozhodnutí o nákupu udělat docela rychle. Proto s námi developeři rádi spolupracují. Nosíme jim klienty, kteří se dlouze nerozmýšlejí a smlouvy řeší přímo s námi, což developerovi usnadní práci a ušetří čas.
Investoři do bytů bývají obviňováni, že z trhu odsávají byty, kvůli jejich poptávce rostou ceny a ti, kdo si chtějí koupit byt pro vlastní bydlení, na něj nedosáhnou. Kolik bytů investoři reálně kupují?
DB: Záleží na konkrétním projektu. V těch běžnějších, jako je třeba Nuselský pivovar od Penty, nebo Parková čtvrť od Central Group, je podíl investorů a vlastního bydlení přibližně 50 na 50. Ale pozor, to neznamená, že tyto byty zmizí z trhu. Typický investor je dnes Čech, který má zájem, aby se jeho byt co nejrychleji po kolaudaci pronajal. I na nás pak tlačí, abychom měli včas zaměřené kuchyně, aby se mohly montovat druhý den po předání a byt se mohl co nejrychleji nafotit a vystavit na realitních portálech.
Loni jste se spojili s Pentou, co vám to přináší a v čem je přidaná hodnota pro Pentu?
DK: Penta jako developer si je velmi dobře vědoma trendu nájemního bydlení. Staví sice byty, které prodává koncovým uživatelům, ale v řadě z nich pak bydlí nájemníci. Je tedy v jejím zájmu, aby se tam těmto nájemníkům dobře bydlelo. Jednak budou o projektech hezky mluvit, jednak budou spokojení i investoři, protože jim byty přinesou stabilní výnos a oni pak budou kupovat u Penty další byty.
Je to tedy sázka na nájemní bydlení v jiném segmentu, než který tvoří institucionální investoři?
DK: Penta se dívala na různé způsoby, jak uchopit fenomén nájemního bydlení. Nakonec se rozhodla pro akvizici padesátiprocentního podílu ve společnosti Bureš a partneři. David tento byznys dělá dvacet let, řeší konkrétní potřeby nájemníků, a je tak v této oblasti jedním z největších odborníků v Praze. Přesně ví, co funguje – jaká dispozice je pro koncového nájemníka nejefektivnější, co nájemníkům vadí a na čem jim záleží. Davidovo know-how tak můžeme využít už v projektech, které máme rozestavěné nebo v přípravě.
Pro Flet je hlavní výhoda, že se dostane přednostně k bytům, které Penta staví?DB: Z mého pohledu je důležité mít vedle sebe důvěryhodného a silného partnera. Spojení s Pentou nám otevřelo dveře i do dalších částí skupiny, jako je fond nebo privátní bankovnictví. Dnes už také zařizujeme hypotéky pro celou Penta Real Estate. Můžeme se také lépe starat o klienty Penty a včas je upozorňovat, že díky stavu jejich nájemního portfolia si mohou dovolit uvažovat o dalších nákupech. Klienti sami by si to třeba úplně neuvědomili.
