Developmentem se Martin Vachek zabývá přes dvě dekády. Deset let řídil developerskou firmu Daramis, a i když s ní stavěl velmi zajímavé projekty, ke konci cítil, že se potřebuje posunout dál. „Viděli jsme s partnerem Františkem Doležalem, který třicet let staví domy, obrovskou díru na trhu. Nebyl tady nikdo, kdo by investorům nedeveloperům nabízel developerské služby úplně od začátku. To znamená, kdo by jim vymyslel, co s pozemkem, brownfieldem nebo se starší budovou provést, dovedl projekt k povolení a pomohl jim ho postavit a prodat,“ popisuje Vachek, jak se před čtyřmi a půl lety zrodila společnost MFD Management, v níž působí jako výkonný ředitel.
Text: Jan Stuchlík
Foto: Ondřej Pýcha
Od roku 2002 až 2006 působil jako právník v advokátní kanceláři Peterka & Partners a advokátní kanceláři Kříž a Bělina. Developmentu se začal věnovat v roce 2008 po nástupu do společnosti Lighthouse, kde v roce 2010 stal výkonným ředitelem. V roce 2012 nastoupil do developerské skupiny Daramis kde působil do konce roku 2022 v pozici výkonného ředitele skupiny. Na konci roku 2022 se rozhodl ze skupiny Daramis odejít a se svými společníky založil developerskou společnost MFD a společnost poskytující projektový management MFDM.
Martin Vachek
Vaše firma MFD Management koncentruje bohaté developerské zkušenosti. Kdo za ní stojí?
MFD Management je manažerská a konzultační společnost poskytující komplexní služby developera pro investory bez těchto zkušeností. Společně s Františkem Doležalem jsme na začátku přizvali do týmu Michala Hoňka, který se developmentem zabývá taktéž zhruba dvacet let a dříve pracoval pro významné developerské společnosti. Jako tři společníci jsme dali základ MFD Managementu, který dnes tvoří tým špičkových profesionálů a pracuje na portfoliu sedmnácti projektů, jejichž hodnota přesahuje 20 miliard korun stavebních nákladů.
Kdo jsou tedy ti typičtí investoři, kteří řeší, co se svými nemovitostmi nebo pozemky udělat a nějak je zhodnotit, ale nemají s developmentem žádné zkušenosti?
Většinou jsou to firmy, jejichž předmětem podnikání je něco úplně jiného než development. Během svého podnikání tyto firmy získaly nějaké nemovitosti, ať už nákupem, nebo jinými akvizicemi. Trh se mezitím dostal do fáze, kdy je oslovují developeři s tím, že budovu, pozemek nebo starou halu od nich koupí a postaví tam nový projekt. Naši klienti většinou nejsou v situaci, kdy musí tyto nemovitosti prodávat, protože jejich hlavní byznys funguje. Naopak se zamýšlejí nad tím, jak je zhodnotit. V takovém okamžiku přicházejí za námi a ptají se nás, co bychom s jejich nemovitostmi udělali.
Co jim odpovídáte?
Na asset se podíváme, vyhodnotíme jeho klady a zápory a navrhneme, jestli má smysl udělat změnu územního plánu, aby se na pozemku dalo stavět, nebo jestli stávající budovu zbourat a postavit místo ní něco jiného s jinou funkcí. Připravíme byznys plán, harmonogram a rozpočet. Zároveň odhadneme, za kolik by se dal projekt se všemi povoleními prodat někomu, kdo ho pak postaví. Klient si tak může vyhodnotit, jestli je pro něj lepší nemovitost rovnou prodat, nebo investovat do jejího developmentu a prodat ji až se zhodnocením.
Chodí za vámi už s konkrétní představou, že by třeba chtěli postavit bytový dům, nebo čekají, až jim něco vymyslíte?
Chodí za námi jak firmy, tak jednotlivci ve fázi, kdy nemají vůbec představu, co s nemovitostí udělat. Ale jsou i tací, kteří přijdou s projektem, který už má územní rozhodnutí. Snaží se ho prodat, ale potenciální kupci jim třeba tvrdí, že projekt nedává smysl, protože není dobře navržený. Chtějí si pak ověřit, jestli na ně potenciální kupující zkouší nějakou vyjednávací taktiku, nebo jestli jsou v projektu opravdu skryté problémy, které je třeba před prodejem vyřešit.
Když už jim projekt navrhnete a zařídíte všechna povolení, chtějí ho s vámi i postavit?
Původně jsme se chtěli soustředit jen na přípravu, povolování a prodej projektů. Teď už se na nás obracejí klienti i s požadavky, abychom jim s projektem pomohli až do konce, tedy včetně výstavby. Pak si projekt buď nechají, nebo ho rozprodají jako standardní developer. Už takto jeden projekt v Kladně stavíme a další v Praze 10 připravujeme, budeme tam zajišťovat výstavbu a řídit prodej.
Musí investor vědět už na začátku, do jakého stadia chce projekt dotáhnout před jeho prodejem?
Nemusí. My mu řekneme, jak budou vypadat jednotlivé fáze přípravy projektu, a on se po ukončení každé z nich může rozhodnout, jestli bude pokračovat, či bude hledat kupce. Zároveň od nás dostane analýzu, za kolik může projekt v daném stavu prodat a kolik ho budou stát případné další investice a o kolik se mu díky tomu zvedne výnos, když dojdeme k dalšímu milníku, například ke stavebnímu povolení.
Jak máte stanovenou odměnu za vaše služby?
Skládá se ze dvou částí. Fixní část nám pokrývá náklady se službou jako takovou. Pak máme milníková fee, což je bonus za to, když dokončíme určitou fázi. Sami jsme proto motivování, abychom projekt dokončili co nejrychleji.
Na jak velké zhodnocení klientova pozemku nebo budovy se můžete dostat?
Můžou to být i stovky procent. Když máte pozemek, který byste ve stávajícím stavu prodali za pět tisíc korun za metr čtvereční, ale můžete na něm postavit třikrát více metrů čtverečních podlahové plochy, tak ho pak nebudete prodávat za metr čtvereční pozemku, ale za metr čtvereční developerského projektu, to znamená klidně za 30, ale i 50 tisíc korun za metr čtvereční. A navíc této prodejní plochy máte několikrát více, než je rozloha pozemku. Samozřejmě do celého procesu musíte investovat prostředky v řádu milionů nebo nižších desítek milionů korun, než získáte stavební povolení. Pořád ale můžete získat násobky původní investice.
Bojí se klienti, že kvůli chronicky zdlouhavému povolování na svůj výnos budou čekat příliš dlouho?
Toho se bojí všichni investoři, kteří vstupují na pole developmentu v České republice. Stavební řízení se sice zrychluje, ale pořád stav není ideální. Naštěstí se nám nestává, že bychom se v povolování zesekli a nemohli se hnout z místa. Dnes máme rozpracováno sedmnáct projektů a můžu říct, že jsme v získávání povolení velmi efektivní a výrazně rychlejší než běžní developeři.
Chystáte projekty i jinde než v Praze a v Brně?
Praha a Brno ovšem představují 70 procent našeho portfolia. Ale už připravujeme projekty i v okresních městech po celé republice.
Vidíte rozdíly mezi Prahou a Brnem na jedné straně a menšími městy na druhé v rychlosti povolování?
Systém funguje všude stejné. Rozdíl je v ochotě municipality přivést novou výstavbu. Čím je město a region menší, tím snazší je se domluvit a projekt povolit. Například Ostrava přímo láká investory, má zájem, aby se město rozvíjelo. Proto jsme tam projekt povolili výrazně rychleji než v Praze.
Jak moc spolupracujete s architekty už ve fázi návrhu projektu?
Hodně děláme architektonické soutěže, v nichž zjišťujeme, jak dům může ve finále vypadat. S vítězem pak pokračujeme dál a sestavujeme projekční tým. Architekti a projektanti jsou našimi partnery hned od samotného počátku.
Vstupují investoři aktivně do výběru konečné architektonické podoby projektu?
Investor vždy dělá konečné rozhodnutí. My vypíšeme architektonickou soutěž, připravíme zadání, které nám investor odsouhlasí, soutěž vyhodnotíme, dáme k výsledkům naše doporučení a vše předložíme investorovi. Je jen na něm, kterou z nabízených cest si zvolí. My sice vybereme vítěze, ale i ostatní návrhy splňují všechny požadavky. Může se proto stát, že investor má jiný vkus nebo cit a rozhodne se pro jinou z nabízených variant.
Jak moc vám investoři mluví do samotné podoby developerského projektu, třeba z pohledu mixu jednotlivých dispozic a velikostí bytů?
Máme klienty, pro které připravujeme několik projektů. Jak se sami učí, tak do procesu přípravy zasahují víc a víc a snaží se do něj přenášet své představy. Je pak na nás, abychom jim dokázali vysvětlit, že to, co navrhujeme, je správné. Ale když nám někdo řekne, že prostě chce mít jiný flet mix a jiné velikosti bytů, tak to respektujeme. Když třeba chtějí mít v projektu větší 2+kk, tak je jen upozorníme, že takový byt bude dražší než menší 2+kk u konkurence a možná bude trvat déle, než se takové byty prodají. Nebo se s investorem dohodneme na kompromisu, kdy třeba jen určitou část bytů uděláme větší.
Dokážou investoři-nedevelopeři udělat projekty tak atraktivní, aby mohli konkurovat zavedeným velkým developerům?
Díky nám ano. Také je třeba si uvědomit, že to nejsou malí investoři. Často za sebou mají firmy, které jsou násobně větší než většina českých developerů a mají násobně více peněz. Jde třeba o velké fondy, jejichž hlavní byznys je kupovat hotové nemovitosti a ty pak pronajímat, ale mají třeba v portfoliu nemovitost, o které si myslí, že už by si zasloužila předělat. Proto si najímají nás, abychom jim vytvořili produkt, který bude na trhu konkurenceschopný. Jsme tým projektových manažerů, jehož členové získali zkušenosti v přibližně patnácti developerských společnostech. Díky tomu máme širší rozhled, protože jsme v naší kariérní historii dělali obrovské množství různých typů developmentu. Díky tomu můžeme vymyslet projekt, který je špičkový, i když investor nic podobného předtím nedělal.
Když projekt vymyslíte a získáte pro něj stavební povolení, kdo ho pak typicky kupuje?
Z převážné většiny to jsou developeři a nemovitostní fondy. Buď hledají další projekty, kde by mohli dělat vlastní development, nebo jejich investoři nechtějí podstupovat riziko povolovacího procesu a raději projekt koupí dráž s povolením, protože vědí, že za dva až tři roky bude hotový a rozprodaný. Když dotáhneme projekt až do fáze, kdy máme povolení záměru, a náš klient ho chce prodat, vypisujeme na něj výběrové řízení. Prodáváme nejvyšší nabídce.
Máte mezi těmi sedmnácti připravovanými projekty takové, které budou pro nájemní bydlení?
Dnes je většina nájemních projektů na trhu koncipována jako malometrážní byty 1+kk, maximálně 2+kk. Ale máme klienta, který se na nájemní bydlení dívá s delší perspektivou. Chce ho dlouhodobě držet v rámci rodinného portfolia. Bude mít byty od 1+kk až po 4+kk. Říká, že chce oslovit lidi, když jsou sami, aby u něj bydleli v 1+kk, pak si najdou partnera a přestěhují se do 2+kk, a když založí rodinu, vezmou si 3+kk nebo 4+kk. Ale pak, až děti vyrostou nebo se třeba rozvedou, vrátí se zase do menšího bytu. Takto už vznikají projekty v zahraničí u silných fondů, aby klient mohl v jednom domě prožít celý život. Pomalu se podobný koncept bude dostávat i do Česka.
Máte nějakou radu pro vlastníky nemovitostí, kteří zvažují, že by se do developmentu pustili?
Aby se nebáli přemýšlet o svých nemovitostech v širších souvislostech a hledat jejich skutečný potenciál. My v MFD Managementu se řídíme mottem, že nejlepší způsob, jak předpovědět budoucnost, je ji vytvořit. V developmentu to platí dvojnásob – dobrý projekt totiž nevzniká náhodou, ale díky jasné vizi, zkušenostem a schopnosti dotáhnout ji až do konce.
