Brno je druhým největším realitním trhem v republice, a to nejen díky expanzi developerů z hlavního města. Jaká je aktuální situace na trhu v jihomoravské metropoli?
Text: Jan Němec
Foto: Archiv
Český realitní trh se loni definitivně otřepal z útlumu způsobeného nepříznivou ekonomickou situací a drahými hypotékami. Lidé hledající vlastní bydlení i investoři rezignovali na čekání na nižší úrokové sazby a začali opět ve velkém nakupovat. A developeři jim rádi vycházejí vstříc.
Prodejní rekordy zaznamenalo v roce 2025 Brno, kde developeři zažívají druhý nejlepší rok za celou dekádu. Není divu, že rostoucí poptávka, kterou nebrzdí ani neustále rostoucí ceny bytů, láká stále více přespolních stavařů. Do moravské metropole se vydalo hned několik společností, které tu nakupují hektary pozemků. „Vidíme zde stabilní poptávku a zajímavou kupní sílu. Potenciál Brna po všech stránkách roste, což se výrazně odráží i na dynamice místního realitního trhu, který je ve fázi růstu podporovaného nejen místní poptávkou, ale i zájmem ze strany investorů a developerů,“ vysvětluje Viktor Peška, obchodní ředitel developerské skupiny Crestyl, která aktuálně v moravské metropoli staví obří multifunkční projekt Dornych a hned vedle chystá rezidenční Novou Ameriku.
Brno na čele pelotonu
Statistiky loňského roku potvrzují, že developerská výstavba rozhodně není jen záležitostí hlavního města. Zároveň je z nich ale patrné, že rozvoj jednotlivých krajských měst v oblasti nové výstavby byl dosud silně nevyrovnaný. Data ČSÚ ukazují, že především v některých malých či ekonomicky slabších oblastech přibývají nové byty spíš v desítkách, maximálně v nižších stovkách.
Údaje o rozjetých stavbách nicméně naznačují, že i v příhraničí a menších krajích se realitní trh začíná rozjíždět. Počty zahájených bytů v bytových domech se ani v jednom kraji nedostaly pod hranici dvou stovek. A především v Brně lze pozorovat už druhým rokem realitní boom. Do výstavby se dostalo bezmála 2,4 tisíce nových bytů. To je sice o pětinu méně než v roce 2024. Příčinou je ale hlavně fakt, že předchozí rok byl – co do počtu zahájených developerských projektů – mimořádně silný.
Stejně jako v samotné výstavbě existují mezi regiony obrovské rozdíly také v cenách. Zatímco Jihomoravský kraj, a především Brno, se dostává na cenovou hladinu, na níž ještě před nedávnem byl trh pražský, stále jsou města, kde kombinace slabší poptávky a levných pozemků dovoluje pořídit nový či zánovní byt do 80 či 90 tisíc korun za metr čtvereční.
Bytový boom
Pokud existuje regionální trh, který se dokáže alespoň částečně měřit s Prahou, je to Brno. Druhé největší město v zemi dlouhodobě kombinuje silnou poptávku po bydlení s omezenou nabídkou nových bytů, což se promítá do výrazného cenového růstu i vysoké aktivity developerů. Podle analýzy společnosti Trikaya byl rok 2025 pro brněnský trh novostaveb mimořádně silný. Prodalo se 1405 nových bytů, což je nejvyšší hodnota od roku 2016.
Silná poptávka se zároveň promítá i do cen. Ve čtvrtém čtvrtletí roku 2025 dosáhla průměrná nabídková cena nového bytu v Brně 145 300 korun za metr čtvereční, což představuje meziroční růst zhruba o devět procent. Trh tak navazuje na trend posledních let, kdy ceny nových bytů v moravské metropoli stabilně rostou a postupně se přibližují nejdražším částem republiky.
Nabídka nových bytů zůstává relativně omezená. Na konci roku bylo v Brně aktivních 46 developerských projektů, které dohromady nabízely přibližně 1,2 tisíce bytů. Jasným lídrem trhu byla realitní skupina CPI Property Group, která loni úspěšně prodala na stovku jednotek ve svém rozsáhlém projektu Nová Zbrojovka. Krok s konkurencí držely ale také místní firmy. Velký zájem byl například v projektu Pekárenský dvůr společnosti Domoplan nebo ve Čtvrti Pod Hády, kterou staví právě Trikaya.
Pražská expanze
V Brně se staví nebo připravuje hned několik velkých projektů se stovkami bytů, které se směle mohou měřit s výstavbou v Praze. Za některými stojí místní developeři, zároveň ale Brno láká stále více společností působících především v Praze. „Je to druhé největší město v České republice se silným ekonomickým zázemím, významným univerzitním sektorem a rostoucí poptávkou po kvalitním bydlení. Vnímáme zde stabilní trh, dobrou absorpci nových projektů a zároveň prostor pro kultivovaný development,“ vysvětluje expanzi na jih Moravy ředitel brněnské pobočky pražské skupiny PSN Petr Pospíšil.
Firma nakoupila v Brně hned několik pozemků. Tím největším je Brno Jedna na místě bývalých plynáren Innogy. „Připravujeme tady výstavbu nové městské čtvrti s několika stovkami bytů. Vedle toho jsme realizovali i další akvizice, například pozemky od společnosti E.ON,“ dodává Pospíšil.
Stranou nestojí ani další zajímavý hráč – Creditas Real Estate. Koncem loňského roku odstartovala výstavba nového bytového projektu Vista. V městské části Starý Lískovec developer ze skupiny Creditas postaví bezmála tisícovku bytu. Firma v listopadu zahájila prodej prvních 260 jednotek, které vzniknou v první etapě a dokončeny mají být zhruba za dva roky. Dominantou projektu Vista má být osmnáctipodlažní věž s kaskádovitým uspořádáním. Projekt se nachází v blízkosti univerzitního kampusu Bohunice a Fakultní nemocnice Brno, jeho dokončení je v plánu na rok 2028.
Už druhý projekt v jihomoravské metropoli oznámila také pražská společnost Crestyl. V případě prvního projektu Dornych, kde mají vzniknout kanceláře, obchodní prostory a nájemní byty, už je vidět jasný pokrok. Na místě někdejšího obchodního domu Tesco u hlavního vlakového nádraží zeje obrovská díra v zemi a panuje tu čilý stavební ruch. Naproti se teprve rýsuje nový rezidenční projekt. „Nová Amerika v centru Brna nabídne 243 bytů, výstavba začne v říjnu 2026 a kolaudace je plánována na rok 2029,“ popisuje Viktor Peška a dodává, že celkem pracuje Crestyl v Brně na tisícovce nových jednotek.
Bydlet jako ve Finsku
Jedním z nejčerstvějších pražských přírůstků na brněnském trhu je společnost YIT Czechia. „Brno se dlouhodobě profiluje jako technologické a inovační centrum České republiky. Přicházejí sem mladí lidé za prací, studiem i výzkumem, což podporuje demografický růst a vytváří stabilní poptávku po kvalitním bydlení. Ve srovnání s Prahou je navíc místní rezidenční trh dosud méně nasycený,“ vysvětluje motivaci k expanzi generální ředitel firmy Marek Lokaj.
Klíčový projekt YIT na jihu Moravy ponese název Kalevala. „Připravujeme ho na více než pětihektarovém pozemku na pomezí Židenic a Vinohrad. Celý areál je koncipován jako nová rezidenční čtvrť vznikající v devíti etapách. Výhledově zde plánujeme postavit přibližně 750 bytových jednotek a ateliérů doplněných o komerční prostory a související vybavenost,“ popisuje Marek Lokaj. První Brňané se do bydlení ve finském stylu, kterým se YIT profiluje, budou stěhovat už za dva roky.
Udělat z Brna jeden z klíčových trhů pro svůj byznys se rozhodla také UDI Group. Firma již v roce 2023 koupila bývalý průmyslový areál na nábřeží Svitavy, kde postaví projekt Urban Park. „První etapa, která je už ve výstavbě, zahrnuje bytový dům s prostory pro služby v parteru, které přispějí ke zkvalitnění občanské vybavenosti lokality a budou odpovídat potřebám i životnímu stylu budoucích rezidentů. Současně probíhají demolice původních objektů a příprava navazujících etap výstavby. Celkem v projektu Urban Park vzniknou stovky bytů,“ říká šéf firmy Jan Chromeček.
Přespolní developeři se shodují, že Brno má i další výhody, než je jen stabilní a vysoká poptávka po bydlení či investičních bytech. „Přístup města k rozvoji je tu odlišný od našich aktuálních zkušeností v Praze. Moravská metropole je připravená na další rozvoj, dynamika celého procesu je vyšší, čemuž napomohla i dlouhou dobu připravovaná změna územního plánu,“ dodává Jan Chromeček.
Vedle toho navíc zdejší trh s pozemky není zdaleka tak vyprodaný jako v Praze, kde je většina zajímavých parcel už rozebraná a jejich majitelé šroubují ceny do výšky. „V Brně je v současné době v porovnání s Prahou více příležitostí pro akvizice atraktivních lokali. I když i zde v posledních letech ceny pozemků výrazně rostou,“ tvrdí Viktor Peška z Crestylu.
Bydlení na brownfieldech
Nejvíc nových projektů v Brně dnes roste především v bývalých průmyslových areálech. Největším z brownfieldových projektů je Nová Zbrojovka, která vzniká v bývalém areálu stejnojmenné továrny v Židenicích. Projekt developerské skupiny CPI Property Group postupně promění území o rozloze více než 22 hektarů v novou městskou čtvrť kombinující bydlení, kanceláře, služby i veřejný prostor. Celkem by zde mělo vzniknout přibližně 2,5 tisíce bytů, doplněných zhruba 200 tisíci metrů čtverečních kancelářských ploch a desítkami tisíc metrů čtverečních obchodů a služeb. Celá výstavba má probíhat postupně přibližně patnáct let a vytvořit novou čtvrť pro desítky tisíc lidí.
Více než tisíc bytů bude tvořit po dokončení Čtvrť Pod Hády developera Trikaya, jež se nachází také na bývalých průmyslových pozemcích. První etapa projektu nabízí 167 bytů v osmi domech, přičemž výstavba byla zahájena v roce 2023 a kolaudace je plánována na první čtvrtletí roku 2026. Druhá etapa přidá dalších 136 bytů v osmi domech, což postupně rozšiřuje nabídku bydlení v celé nové lokalitě.
Velký potenciál má také brownfield poblíž plánovaného nového vlakového nádraží. Parcely tu nakoupila mimo jiné společnost J&T Real Estate, která chce využít atraktivního místa a postavit tu celou novou čtvrť s názvem Trio Brno. „Naše území je nedílnou součástí nové čtvrti Trnitá, celkem má čtyři hektary a vyroste zde 21 obytných domů a něco přes 20 tisíc metrů čtverečních komerčních ploch,“ popisuje mluvčí firmy Monika Veselá. Výstavbu by podle ní realitní divize J&T ráda odstartovala už na začátku roku 2027, hned po získání stavebního povolení. „S ohledem na velikost území a celého projektu bude výstavba probíhat v několika etapách, finální dokončení je plánováno v roce 2035. Investice přesahuje 11 miliard korun,“ dodává Veselá.
Nezahálí ani další z velkých brněnských developerů, společnost Domoplan. Ta loni dokončila a vyprodala projekt Pekárenský dvůr, který má pomoci k přeměně dříve obávané čtvrti Cejl na lokalitu vyhledávanou k rodinnému bydlení. Letos firma představila další projekt. Na brownfieldu v Horních Heršpicích postaví pod názvem Riva Rezidence bezmála dvě stovky bytů. „Riva Rezidence pro nás vedle projektu Zanzara a Brixx představuje moderní městské bydlení, které respektuje nábřeží Svratky a rozvoj celé lokality. Projekt koncipujeme tak, aby jeho noví obyvatelé měli na dosah jak městské služby, tak každodenní kontakt s okolní přírodou, sportovním vyžitím a zelení,“ vysvětluje majitel Domoplanu Tomáš Vavřík.
Jedním z největších projektů Domoplanu má být nová čtvrť BRIXX, která bude zahrnovat na čtyři stovky bytů a ateliérů, ubytování pro studenty, zdravotnické zařízení a další občanskou vybavenost. Připravuje se na pomezí městských částí Bohunice a Starý Lískovec.
A konečně, někdejší areál sloužící pro fabriku na výrobu svítidel chce v moderní bydlení přeměnit společnost Impera. Ta nedaleko Mendelova náměstí v první etapě postavila 58 bytů a plynule navazuje další fází, kterou chce dokončit v příštím roce. Projekt Rezidence Rybářka má mít čtyři etapy a celkem během nich vznikne na sedm stovek nových bytů.
