Rostoucí nabídka nových bytů v Brně může jejich zdražování zpomalit, nikoliv však automaticky zastavit. Kupující ovšem budou moci díky širší nabídce více rozlišovat mezi průměrným a opravdu dobře připraveným projektem, říkají Martin Vachek a František Doležal, zakladatelé společnosti MFD Management, která poskytuje jako službu řízení developerských projektů od prvního posouzení nemovitosti přes návrh koncepce, ekonomiku, projektování a povolování až po výstavbu a následný prodej. Pro vlastníky pozemků a nemovitostí je podle nich Brno stále mimořádně zajímavým místem, kde lze developmentem vytvořit významnou přidanou hodnotu.
Text: Jan Stuchlík
Foto: Ondřej Pýcha, archiv MFDM
Zakladatel a jednatel MFD Management. Původně působil jako právník, následně zastával vedoucí pozice ve společnostech BESTSPORT, Lighthouse a developerské skupině Daramis. V letech 2016 až 2022 byl předsedou Asociace developerů České republiky. V MFD Management se věnuje strategii, vztahům s investory a celkovému řízení developerských projektů.
Martin Vachek
Jeden ze zakládajících partnerů MFD Management. Ve stavebnictví a developmentu působí tři desetiletí. V rámci společnosti se soustředí především na obchodní vztahy, jednání s investory a partnery a na praktické obchodní a realizační souvislosti projektů.
František Doležal
Ceny nových bytů v Brně rostou na nová maxima, zároveň se ale nabídka developerů výrazně rozšiřuje. Může to v příštích měsících tempo zdražování zmírnit?
Martin Vachek: Větší nabídka může cenový růst postupně tlumit, nebylo by ale správné očekávat, že samotný počet nových bytů automaticky způsobí výrazný pokles cen. Do cen se dál promítají náklady na pozemky, stavební práce, financování i velmi dlouhá příprava projektu. Tyto vstupy se nezlevnily natolik, aby developeři měli velký prostor ceny plošně snižovat. Spíše očekávám, že se trh začne více diferencovat. Dobře umístěné a promyšlené projekty si svou cenu udrží, zatímco ty slabší mohou potřebovat delší dobu prodeje nebo aktivnější obchodní podporu. Širší nabídka každopádně posiluje pozici kupujícího. Už nebude stačit nabídnout nový byt. Bude záležet na dispozici, kvalitě architektury, standardu, provozních nákladech i celkovém charakteru místa.
Místním developerům stále více konkurují pražské společnosti, které investují do rozvoje velkých území. Budou na to muset brněnští developeři reagovat?
MV: Brno už bych dnes neoznačoval pouze za regionální developerský trh. Je to druhé největší město v republice, významné univerzitní a technologické centrum a přirozený magnet pro velké investory. Vstup dalších silných společností je proto logický. Pro místní developery to nemusí být jen hrozba. Dobře znají prostředí, mají místní kontakty a často dokážou rychleji rozpoznat potenciál konkrétní lokality. Velcí hráči naopak přinášejí kapitál, zkušenost s rozsáhlými územími a schopnost dlouhodobě připravovat celé městské celky. Výsledkem může být profesionalizace trhu a vyšší kvalita nabídky. Brno podle mého názoru uživí více developerů, ale ne každý projekt. Rozhodující nebude sídlo developera, nýbrž kvalita produktu a disciplína při jeho přípravě.
V čem vidíte hlavní silné stránky brněnského trhu a který segment nabízí největší příležitosti?
František Doležal: Silnou stránkou Brna je kombinace stabilní poptávky po bydlení, univerzit, kvalifikované pracovní síly a rozvinutého podnikatelského prostředí. Město není závislé jen na jednom oboru ani na jedné skupině kupujících. Největší příležitost proto nevidím v jediném typu nemovitosti, ale v dobře připravených smíšených projektech a v proměně území, která dnes nejsou plně využitá. Z obchodního hlediska jsou zajímavé projekty, jež dokážou reagovat na více scénářů. Část lze prodat koncovým kupujícím, část může sloužit k nájemnímu bydlení a parter může nabídnout služby či jinou občanskou vybavenost. Důležité je, aby rozhodnutí nevycházelo z módního trendu, ale z reálné analýzy lokality, kupní síly a konkurenčních projektů.
MFD Management se zaměřuje na vlastníky pozemků a budov, kteří nejsou developeři, ale chtěli by tento nemovitý majetek developmentem zhodnotit. Co všechno jim dokážete nabídnout?
MV: Začínáme posouzením toho, jaký potenciál nemovitost skutečně má. Prověřujeme územní plán, technické a právní limity, možné funkční využití a ekonomiku. Následně připravíme varianty rozvoje, podnikatelský plán, harmonogram a rozpočet. Pokud se vlastník rozhodne pokračovat, sestavíme tým architektů, projektantů a dalších specialistů, řídíme projektování a povolování a průběžně vyhodnocujeme rizika. Umíme projekt dovést k povolení a prodat, ale také pokračovat přes výběr dodavatelů, výstavbu, marketing a prodej konečným zákazníkům. Podstatné je, že vlastník nemusí hned na začátku rozhodnout o celém osudu projektu. Po každé fázi může znovu posoudit náklady, rizika a očekávaný výnos a rozhodnout se, zda pokračovat, přizvat partnera nebo připravený projekt nabídnout na trhu. O tom všem budeme mluvit i na říjnové brněnské konferenci BigMoney.
FD: Naší rolí není investora nahradit. Připravujeme mu podklady, doporučujeme optimální řešení, vedeme jednání a hlídáme obchodní logiku projektu. Konečná rozhodnutí ale zůstávají na něm. To je důležité pro důvěru i dlouhodobé partnerství.
Je výhodnější dotáhnout projekt k povolení a prodat ho, nebo ho postavit?
FD: Univerzální odpověď neexistuje. Prodej povoleného projektu může dávat smysl vlastníkovi, který chce realizovat vytvořenou hodnotu, ale nechce nést stavební a prodejní riziko. Výstavba zase nabízí možnost získat větší část konečného výnosu, vyžaduje však více kapitálu, času a manažerské kapacity. Rozhodnutí by proto nemělo být emocionální. Porovnáváme hodnotu projektu v aktuální fázi, potřebnou další investici, cenu kapitálu, časový horizont a realistický výnos po dokončení. Někdy vyjde lépe prodej po povolení, jindy výstavba a někdy vstup kapitálového partnera.
MV: Na trhu navíc existují kupující, kteří nechtějí nést povolovací riziko a jsou ochotni za připravený projekt zaplatit vyšší cenu. Pokud se klient rozhodne pro takový exit, lze uspořádat výběrové řízení a oslovit více potenciálních zájemců.
Na kterých projektech v Brně nyní pracujete?
MV: V Brně jsme dokončili manažerskou práci na komerčním projektu, který je uveden také v našem veřejném portfoliu. U dalších obchodních případů jsme v různých fázích posuzování a přípravy, ale konkrétní informace můžeme zveřejňovat pouze se souhlasem investorů. Brno pro nás každopádně není jednorázová lokalita. Spolu s Prahou představuje podstatnou část trhu, na který se zaměřujeme. Zajímají nás pozemky, transformační území i stávající budovy, u nichž lze změnou využití vytvořit novou hodnotu.
Přesouvá růst cen nových bytů v Brně zájem o bydlení na okraj města a do širšího okolí?
MV: Tento pohyb je přirozený. Pokud se bydlení v širším centru stává pro část domácností obtížně dosažitelné, začnou porovnávat nejen městské části, ale také okolní obce. Nerozhoduje přitom pouze cena bytu. Kupující porovnává celkové náklady a kvalitu života, tedy dopravu do zaměstnání, školy, služby, parkování a čas strávený cestováním. Okrajová lokalita proto uspěje jen tehdy, když nabídne skutečnou alternativu k městu. Levnější metr čtvereční sám o sobě nestačí. Projekt musí vytvořit srozumitelné a dlouhodobě fungující místo pro život.
Které lokality jsou v tomto směru nejzajímavější?
FD: Z investičního pohledu bych byl opatrný s jednoduchým seznamem čtvrtí. Atraktivita konkrétního projektu může být diametrálně odlišná i v rámci jedné městské části. Rozhoduje dopravní napojení, vlastnická struktura, územní plán, technická infrastruktura, okolní zástavba a množství konkurenčních projektů. Obecně nás zajímají rozvojové osy s dobrou vazbou na městskou dopravu a lokality, které nabízejí kombinaci městského života, občanské vybavenosti a kvalitního veřejného prostoru. V širším okolí Brna má význam především předvídatelná dojezdová vzdálenost. Kdo kupuje bydlení za městem, musí vědět, jak bude jeho běžný den skutečně vypadat.
Je dnes development stále dobrou a výnosnou investicí?
FD: Ano, ale už dávno to není jednoduchá sázka na to, že ceny nemovitostí porostou. Development je aktivní podnikání. Vyžaduje správný nákup, realistickou koncepci, kapitál, schopnost řídit rizika, a především trpělivost. Výnos nevzniká jen růstem trhu. Vzniká tím, že z pozemku nebo budovy vytvoříte kvalitnější, využitelnější a povolený produkt. Největší chyby se přitom často dělají úplně na začátku, když investor přecení možnou kapacitu území, podcení čas nebo navrhne produkt, který neodpovídá poptávce.
MV: Dobře připravený development může vytvářet velmi zajímavou hodnotu. Musí ale stát na datech, zkušenostech a jasně stanoveném scénáři. Investor by měl vždy vědět, co chce vytvořit, kolik ho bude stát další fáze, jaká rizika přebírá a komu bude moci projekt nebo hotový produkt prodat. Vlastníkům proto doporučujeme, aby se na své nemovitosti nedívali pouze jako na něco, co lze dnes prodat. Měli by si nejprve ověřit, čím se mohou stát. Dobrý projekt totiž nevzniká náhodou. Je výsledkem jasné vize a schopnosti dovést ji do konce.
