Z areálu bývalých pekáren Odkolek se už brzy stane hotová nová městská čtvrť. Metrostav Development tady v poslední etapě postaví luxusní bydlení nazvané Bakers Court. Pro inspiraci se developer vypravil do Londýna. „Bakers Court je poslední v rámci celého rezidenčního projektu a my se už od začátku rozhodli, že ho chceme mít maximálně autentický,“ říká generální ředitel Metrostav Development Ondřej Buršík.
Text: Věra Tůmová
Foto: Ondřej Pýcha
Do Metrostavu poprvé nastoupil v roce 1995 do nově vzniklého úseku rozvojových programů, z něhož později vznikla divize developerských aktivit. Po 11 letech působení mimo Skupinu Metrostav se do společnosti Metrostav Development vrátil v roce 2012 jako obchodní ředitel. Generálním ředitelem firmy se stal v roce 2017.
Ondřej Buršík
Na českém trhu jste přes osmnáct let a celá vaše skupina má více než padesátiletou historii. Co vám vazba na stavebního giganta, jako je Metrostav, přináší?
Být součástí nejsilnějšího stavebního uskupení na českém trhu nám dává řadu výhod. Development je pro skupinu Metrostav otázkou velké synergie, dalo by se říci, že co skupina vydělá, tak do nás investuje a my za tyto prostředky nakupujeme a vyvíjíme projekty, které další společnosti ze skupiny staví. Zásadní je také přístup ke stavebním kapacitám – když je konjunktura a kapacit je málo, máme je připravené, protože se s nimi předem počítá.
Postavili jste už více než tři a půl tisíce bytů, trh ale volá po dalších. Kolik bytů přinesete v nejbližší době?
Soustřeďujeme se primárně na Prahu, protože když přijde krize, cena bytů zde klesá méně než jinde a trh roste rovnoměrně. Letos dokončíme čtyři projekty a další dva dáme do realizace. Půjde o bytový projekt s 55 byty vedle našeho administrativního projektu Palmovka Open Park a ve čtvrtém kvartálu chceme na trh uvést Rezidenci Malešická s 250 byty.
Hodně stavíte ve Vysočanech, což byla velmi průmyslová čtvrť. Jak se vám daří přesvědčit kupující, aby šli bydlet tam, a ne do Karlína nebo na Vinohrady?
Většina lidí si podle našeho průzkumu cení svého okolí a neradi se stěhují do jiných čtvrtí. Nabídka nových bytů v Praze je navíc omezená. Dnes nikoho přesvědčovat moc nemusíme – stačí mít architektonicky hezký projekt s vysokou kvalitou a lidé přijdou.
Ve Vysočanech, na místě bývalé pekárny Odkolek, teď stavíte poslední etapu nazvanou Bakers Court. Hovoříte o ní jako o projektu, který by se dal očekávat spíše v Londýně než v Praze. Co mu dává ten mezinárodní vibe?
Bakers Court je poslední v rámci celého rezidenčního projektu a my se už od začátku rozhodli, že ho chceme mít maximálně autentický. Zachovali jsme proto i čelní fasádu, původní tvar objektu a komín, což podtrhuje charakter celého areálu a navazuje na jeho historii. Zároveň jsme tím předurčili i to, jak budou vypadat byty. Budou mít vysoké stropy a průmyslová okna, což je posouvá k loftovému bydlení. A protože jsme na projektu od začátku spolupracovali s Bogle Architects, kteří staví v Británii i Česku, vydali jsme se s nimi podívat na adaptace obdobných objektů do Londýna.
Do jaké míry se dá londýnská realita přenést do Prahy?
Nesnažili jsme se nic okopírovat, ale inspirovat se. Londýnské objekty k nám ani nejdou stoprocentně přenést, protože náročnost ve službách a materiálech je tam na úplně jiné úrovni. Mají třeba specifické společné prostory s kancelářemi, místa na promítání filmů, společné kuchyňky či prostory pro sdružování lidí, které my tady neuděláme. Umíme ale udělat recepci, bazén, saunu, fitness či služby concierge, které budou pomáhat budoucím vlastníkům.
Kolik bude v Bakers Court bytů?
Na úpatí kopce Krocínka postavíme do roku 2029 na 204 bytů. V budově The Baker bude 98 bytů, v Baker Garden 88, Baker Pavilion 18 bytů. Na návrzích se podílelo více architektů, kteří navázali na odkaz autora původních pekárenských staveb, rakouského architekta Huberta Gessnera. Bogle Architects stojí za The Baker a Baker Pavilion a City Work Architects zase za architektonickým řešením Baker Garden.
Chcete zde nabízet recepci na úrovni pětihvězdičkového hotelu, domovní aplikaci na dálkovou správu i face ID místo klíčů. To vše něco stojí. Jsou lidé ochotni za tyto služby připlácet?
Standard, který dnes nabízíme, je pro spoustu lidí už docela běžný, a klientelu si tak najde vždy. Klienty by naopak odradilo, kdybychom k tomu přistupovali polovičatě a tyto služby by chyběly. U každé lokality a projektu klienti tedy vědí, jaké všechny služby platí a jaké budou mít provozní náklady. Developer navíc nemá být jen pouhý dodavatel bytů, ale má měnit i kvalitu života lidí a to tím, jak udělá architekturu, jak má projekt vymyšlený, jak člověka zasáhne a upraví i jeho styl života. Víme také, jakou chtějí lidé mít občanskou vybavenost, kavárny, odpočinkové zóny či dobrá pracovní místa. Lidé totiž chtějí, aby někdo přemýšlel o tom, aby se jim bydlelo dobře.
Součástí vysočanského projektu je umělecká sbírka Odkolekce s díly od slavných umělců, jako je Stanislav Kolíbal či Václav Cígler. To je dost netypické pro rezidenčního developera. Jak tato myšlenka vznikla?
S nápadem na tuto sbírku přišel architekt Vysočanského mlýna Juraj Sonlajtner, který chtěl areál pojmout novým způsobem. Nechtěli jsme žádnou divočinu, ale strukturovaný projekt umění od začátku až do konce. Některá umělecká díla jsou součásti stavebních objektů, jiná jsou umístěna ve veřejném prostoru. Začali jsme již v roce 2020, kdy jsme získali územní rozhodnutí, a řešíme to dosud. Našli jsme si kurátora Petra Volfa, který nám pomohl vybrat umělce, a postupně jsme díla dávali dohromady. Před vlastní realizací jejich děl jsme pozvali jednotlivé umělce i do budov určených k demolici, aby si odnesli to, co se jim hodí pro jejich tvorbu. Z drátů ze stavby například vznikl třeba Roxorman Michala Cimaly. Další díla jsou od Karla Štědrého, Čestmíra Sušky či třeba obří graffiti Michala Škapy, 125 metrů dlouhá kašna od Motyčky a Cíglera nebo plastika od jednoho z nejlepších českých sochařů, Stanislava Kolíbala.
To jsou ale hodně prestižní čeští umělci. Nebojíte se vandalů?
Ani ne. I proto je výhoda mít v projektu jako vlastníka velký fond, který si taková díla umí ohlídat. Nejde o díla za pár milionů, ale spíše o desetimilionovou investici.
Právě rezidenčnímu fondu Mint SICAV jste velkou část projektu Vysočanský mlýn prodali na nájemní bydlení. Proč jste nešli cestou individuálních prodejů?
Vysočanský mlýn s okolím představuje více než tisíc bytů a při správě takto velkého celku je dobré mít více prodejních kanálů. V roce 2021 jsme prodali první část, záhy přišla krize spojená s válkou na Ukrajině a my byli rádi, že jsme první etapu Mintu prodali, a jsme rádi, že jsme jim prodali i druhou. I prodejní kanály je totiž nutné diverzifikovat. Jsme pak schopni urychlit výstavbu a celou transakci zvládnout i v relativně malém počtu lidí.
V jaké fázi Mint do projektu vstupoval?
Mint vstupoval do projektu v přípravné fázi. Před zahájením stavby jsme uzavřeli budoucí smlouvy. Navíc důležité je, že když máte v projektu jednoho velkého klienta, tak on tam vytváří místní komunitu a pracuje s nájemníky, investuje do akcí pro své klienty a tím vytváří synergie také směrem k nám a k našim klientům. Tuto symbiózu dvou prodejních typů v jednom areálu proto považuji za skvělou. Do budoucna plánujeme, že zhruba třetinu bytové produkce budeme směřovat k fondům, protože nám to dává smysl.
Liší se projekty pro takové investory od jiných?
Rozhodně. Jejich příprava je náročná, a to jinak než u klasických projektů. Investoři mají jiné požadavky než běžní klienti, a to je nutné zohlednit od začátku, protože na poslední chvíli už to měnit nejde. Obvykle se liší v tom, že institucionální investoři preferují menší byty. Chtějí jednoduše zařízené byty a co nejvíce opakovatelné. Nepotřebují ani tolik občanské vybavenosti a ani tolik parkovacích stání a v rámci standardu mají i určité typické požadavky.
Česko je notoricky známé komplikovaným povolováním staveb, čemuž nepřispívají ani neustále změny stavebního zákona. Jak se takovému prostředí dá přizpůsobit, abyste mohli stavět?
My jako developeři jsme se přizpůsobili prostředí, které tady je a kdy se nepovolují stavby snadno. Připravujeme proto daleko více projektů najednou a doufáme, že se alespoň část z nich podaří povolit a nasadit do prodeje tak, jak potřebujeme. To je však finančně velmi náročné.
