Zatímco někteří developeři se snaží obsadit každý volný metr kolem Prahy, ve skupině Redstone jdou opačnou cestou. Místo kvantity sází na projekty, které dávají smysl z hlediska lokality, architektury i dlouhodobé udržitelnosti. „Nechceme stavět za každou cenu. Raději si počkáme na pozemek, který nám umožní dělat věci pořádně,“ říká Dan Šobotník, Letting Manager-Industrial skupiny Redstone, která rozšiřuje své portfolio o průmyslové a logistické areály pod značkou Redstone Parks.

Text: Andrea Míčková
Foto: Archiv Redstone

V poslední době se mluví o zpomalení trhu průmyslových parků. Jak situaci vnímáte z praxe?

Vývoj pozorně sledujeme, protože máme ambici dále rozvíjet značku Redstone Parks napříč regiony. Cítíme určité ochlazení poptávky v krajích, ale je potřeba rozlišovat mezi běžným ekonomickým cyklem a strukturální změnou. Stále existují lokality, kde trh není plně saturován a kde lze nabídnout kvalitní projekt, který přirozeně zapadne do okolí tak, jako se to podařilo v Olomouci v případě East Park Olomouc.

Právě tento projekt pomohl skupině dostat se v oblasti industriálu do širšího povědomí. Vaše portfolio je ale širší.

East Park Olomouc, který postupně obsazujeme, je pro nás prioritou. Jsme příjemně překvapeni rostoucím zájmem potenciálních klientů, což nás motivuje také v rozvoji druhé lokality, kterou je nedaleká Velká Bystřice. V tomto případě v reakci na poptávku zvažujeme upravit koncept směrem k tzv. small business units, které jsou pro tuto zavedenou komerční lokalitu ideální. V severních Čechách zároveň připravujeme středně velký projekt o téměř 70 tisících metrech čtverečních pronajímatelných ploch. I přes velkou konkurenci se tu díky blízkosti Německa objevuje řada zajímavých příležitostí. Vyhodnocujeme i další lokality, ale platí naše motto: „Dělat věci pořádně, nebo vůbec.“

Plánujete expanzi i blíže k Praze?

S nadsázkou řečeno, obsadit Prahu pro nás není hlavní cíl. Jde o velmi specifický trh, kde silná poptávka dlouho nenutila developery zásadněji inovovat a přemýšlet nad koncepty s městotvorným přesahem. Touto cestou jít nechceme a projekty s omezeným potenciálem dalšího rozvoje odmítáme. Pokud se však na trhu objeví zajímavý pozemek či brownfield, jsme připraveni danou příležitost rozvíjet s adekvátní péčí. Klíčové je pro nás pochopení lokálních reálií, aby development odpovídal místním potřebám, ať svou stavební koncepcí, nebo cenovými parametry.

Jak říkáte, konkurence je velká. Jaké jsou vaše trumfy?

Koncept Redstone Parks je výjimečný samotnou skupinou Redstone. Český industriální trh majoritně tvoří vysoce specializovaní subjekty, které donedávna měly v podstatě nulový přesah do dalších oblastí developmentu. Teprve nyní někteří diverzifikují směrem ke kancelářím, hospitality a rezidencím. U nás je to naopak – v těchto oborech jsme silní a stabilní. Logistika je doplněním portfolia Redstone. Takové nastavení nám umožňuje počkat si na správný produkt, nejsme tlačeni k výstavbě za každou cenu a kompromisům ohledně lokality a kvality výsledného projektu.

V poslední době roste důraz na automatizaci a technologie. Projevuje se to i u vás?

Technologický vývoj pečlivě monitorujeme a připravujeme se na to, abychom dokázali vyhovět i náročným klientům. Automatizace, IoT a nástroje umělé inteligence kladou zvýšené nároky na budovu a věřím, že nejsme daleko od doby, kdy bude potřeba běžný standard výrazně zvýšit. V současné době jednáme s řadou klientů ze segmentu logistiky, jejichž aktuální požadavky sice nepřesahují rámec běžně dostupných technologií, ale zároveň nepochybují o tom, že ve střednědobém horizontu bude nutné implementovat AI nástroje, nyní testované v pilotním režimu. A my musíme být na tyto early adopters připraveni.

O tom, jak bude park profitovat, rozhoduje i skladba nájemců. Podle jakých kritérií si je vybíráte?  

Zaměřujeme se na synergii mezi jednotlivými nájemci. Kombinace velkoobchodů, výrobních firem a poskytovatelů logistických služeb vytváří funkční ekosystém, který je pro potenciální nájemce ve výsledku stejně, někdy dokonce i více atraktivní než standardní komerční pobídky. Ke každé poptávce přistupujeme individuálně – zohledňujeme počty parkovacích míst, umístění v rámci parku a další specifika vycházející z dosavadních zkušeností nájemců v jiných lokalitách.

Pro veřejnost mimo jiné hraje roli i to, nakolik kvalifikovanou sílu si park přitáhne. Jak tomuhle požadavku jdete naproti?

Naší vizí je vytvářet kvalitní a reprezentativní prostředí na správném místě. Stojíme však nohama na zemi a jsme si vědomi, že nelze vybudovat, a především dlouhodobě udržet inovační hub na každém dálničním sjezdu. Každý projekt proto koncipujeme s ohledem na lokální realitu. Pokud má oblast potenciál přilákat vysoce kvalifikovanou pracovní sílu, věříme, že kvalitně připravený projekt si své klienty najde.

Do jaké míry nabízíte nájemcům možnost custom build, tedy přizpůsobit halu jejich potřebám?

Náš koncept Redstone Parks je na trhu vcelku novým hráčem, pilotní projekt East Park Bystrovany proto ve své první etapě začal vznikat na spekulativní bázi. Chtěli jsme trhu vyslat jasný signál, že jsme silní a do segmentu vstupujeme naplno. To se podařilo. Další etapy už připravujeme aktivně ve spolupráci s konkrétními klienty, kteří požadují řešení na míru. Oceňují naši flexibilitu, a především ochotu takové řešení najít.

Jaké požadavky se objevují nejčastěji?

Rezonuje hlavně tlak na čas. Nejistota kolem povolovacích procesů je v Česku bohužel tak silně zakořeněná, že projekty bez vydaného razítka často klienti ani reálně neposuzují. Naše rozhodnutí pustit se v první fázi projektu do spekulativní výstavby se proto ukazuje jako strategicky správné – řada klientů se na nás v posledních měsících obrací s takovým požadavkem na dodání, který jednoduše na zelené louce nelze stihnout, a to nám dává konkurenční výhodu.

Jak velkou roli v posuzování, do jaké lokality půjdete, hraje stavební připravenost pozemků a infrastruktura?

Zásadní. Dostupnost silnic, sítí a kapacitní infrastruktury je jedním z klíčových parametrů při akvizici. Řada potenciálně zajímavých pozemků dnes blokuje absence některé z výše uvedených položek a náprava daného stavu bohužel ekonomicky nedává smysl. Bohužel ani územní plánování tuto realitu paradoxně často nezohledňuje.

Které regiony podle vás nabízejí největší potenciál pro další rozvoj?

Dosud nedokončená páteřní dálniční síť přináší řadu příležitostí, stejně jako brownfieldy s již vybudovanou technickou infrastrukturou. O příležitosti není nouze, důležité je ale umět potenciál lokality správně uchopit. Do budoucna očekávám také tlak na modernizaci již vybudovaných prostor, jejichž vybavenost přestane být dostačující vůči požadovaným nájmům. Některé starší parky tak budou muset ustoupit nové výstavbě s přidanou hodnotou.

Certifikace splňující standardy ESG jsou dnes žhavým tématem. Mají je i vaše haly?  

Aspekt udržitelnosti je pro nás jedním ze zásadních parametrů, výstavba pod hlavičkou Redstone Parks tedy samozřejmě cílí na certifikaci. Úroveň BREEAM Excellent z našeho pohledu představuje optimální poměr mezi kvalitou a náklady. Skutečná udržitelnost ale není o marketingu, jde o praktická opatření s reálným dlouhodobým užitkem pro nájemce, která zároveň dávají smysl po ekonomické stránce.

Jaké hlavní rizikové faktory vnímáte pro další rozvoj logistických parků?

Jak legislativa reflektující rostoucí požadavek udržitelnosti, tak případné ekonomické šoky jsou aspekty, se kterými se snažíme pracovat v rámci běžných predikcí. Rizikovým faktorem, se kterým se těžko pracuje, je však tzv. nimby efekt (Not In My BackYard), tedy odpor části veřejnosti k nové výstavbě. To je faktor, se kterým se dříve či později musí vypořádat každý developer.

Do společnosti Redstone přišel letos v březnu a má na starosti pronájmy průmyslových nemovitostí. Zkušenosti nasbíral jako konzultant v poradenských společnostech iO Partners nebo JLL. Absolvoval Vysokou školu ekonomickou, kde vystudoval také MBA program MBARE.

Dan Šobotník