Uspět v developmentu dnes znamená nebát se inovací. Důkazem toho je i Geosan Development. V projektu Re.Start Petynka testuje, jak prefabrikace koupelen zlepší kvalitu a zrychlí výstavbu. U malých bytů, kde se hraje o každý metr čtvereční, chce nabídnout zařízení na míru, aby se budoucí obyvatelé mohli rovnou nastěhovat a pohodlně bydlet. „Do budoucna počítáme i se dřevem v projektu na západ od Prahy, kde máme vymyšlený takový bioresort. Nejde přitom jen o rychlost výstavby, ale vyjdeme tím vstříc rostoucí skupině klientů, kteří dřevostavby vyhledávají,“ vysvětluje Radoslav Rachač, ředitel Geosan Development.

Text: Jan Stuchlík
Foto: Ondřej Pýcha

Ve společnosti Geosan Development působí od roku 2005. V roce 2025 se stal ředitelem společnosti. Na novou pozici přešel z role ekonomického ředitele a jednatele, kterou ve firmě zastával od roku 2014. Před nástupem do Geosan Development působil nejprve sedm let jako finanční ředitel ve společnosti Charouz Holding s výhradním zastoupením značek Bauer, Speedo, Mitre a Reusch. Následně zastával stejnou pozici ve firmě JRC.

Radoslav Rachač

Vaším největším aktuálním projektem je Re.Start Petynka, kde jste v polovině léta měli prodáno 50 procent z bytů v nabídce. Čekali jste, že prodej půjde tak dobře?

Zatím jsme nedali do prodeje všechny byty. Pořád si držíme horní patra, což je zhruba osmdesát bytů. Když jsme projekt spouštěli před asi tak před rokem a půl, tak velký zájem jsme nečekali. Pro jistotu jsme startovali i s nižší cenou. Ale rychlost prodeje nás mile překvapila. Díky tomu jsme mohli cenu zvednout.

Měli jste pochybnosti o lokalitě nad ústím Strahovského tunelu a Blanky?

Z toho jsme měli obavu. Sice z druhé strany je koupaliště Petynka, zeleň a klidná část Střešovic, ale ta přední část otočená směrem k tunelům nám na klidu nepřidala. Obávali jsme se, že kvůli sousedství s velkou křižovatkou se dům nebude lidem líbit.

Očividně jim křižovatka nevadí. Líbí se projekt spíše investorům do bytů na pronájem, nebo si tam více lidé kupují byty pro vlastní bydlení?

Poměr investorů a klientů, kteří tam budou bydlet, je zhruba půl na půl. Jsme přesvědčeni, že Petynka je projekt i pro rodinné bydlení. To si ověříme v okamžiku, kdy pustíme do prodeje horní patra, kde jsou převážně větší rodinné byty.

Kdy dáte do prodeje zbytek bytů?

Plánujeme část uvolnit ve druhé polovině září a s dalšími půjdeme na trh postupně.

Má smysl zbývajících osmdesát bytů dávat do prodeje po částech?

Chceme si nejdříve na vzorku dvaceti až třiceti bytů otestovat, jak na ně bude trh reagovat. Podle toho se zařídíme u zbývajících bytů.

Dva velké byty vám zatím zůstávají na Radimově, větší byty pořád čekají na majitele i v Benkově. Znamená to, že se velké byty neprodávají úplně dobře?

Tyto byty se prodávají dobře, ale vždy až v konečné fázi projektu, když už jsou připraveny k nastěhování. Kvalitních velkých bytů v Praze není moc a klienti si je chtějí nejdřív prohlédnout, než si je koupí a vybaví. Ale půjdeme prodeji naproti tím, že lidem nabídneme video, jak by byt mohl vypadat i s vybavením včetně kuchyně. Budou si tak moci lépe představit, jak se v bytě bude žít. Do videa zakomponujeme i osoby, takže klienti třeba uvidí, jak holčička sedí ve svém pokoji a píše domácí úkoly.

Budete mít zpracovanou i prezentaci ve virtuální realitě?

Používáme i virtuální realitu, ale větší váhu při prodeji má pořád video, protože si ho zájemci mohou pustit jak doma na notebooku, tak i v mobilu. Nemusí nutně chodit k nám, abychom jim nasadili brýle pro virtuální realitu.

Na střeše Petynky máte i několik kostek, svým způsobem rodinných domů. Takových projektů je v Praze už několik. Je to trend, že lidé chtějí bydlet jako v samostatném vlastním domě?

Tento koncept supluje nedostatek rodinných domů v Praze. U rodinných domů kupující naráží na vysokou pořizovací cenu a drahé pozemky. Pak jsou lidé, kteří se nechtějí starat o zahradu a samotný dům. Je pro ně lepší mít tzv. vlastní dům v bytovém domě, který už obsahuje veškerý servis. Na tyto byty se díváme jako na samostatný domek, aby tam byl dostatek sociálních zařízení – koupelna u hlavní ložnice, koupelna a toaleta pro návštěvy, ale také se snažíme designově integrovat do bytu terasu, aby to evokovalo, že před domkem máte část vlastní zahrady.

Za kolik tyto nadstandardní byty budete prodávat?

Přesnou cenovou politiku pořád ladíme. Ale pro představu se cena bude pohybovat od 30 do 60 milionů korun, bude záviset na velikosti jednotlivých bytů.

Když se na trh podíváme z opačného pohledu, tak už několik let se průměrné výměry bytů zmenšují. Přistoupili jste k tomu ve svých projektech také?

To se bavíme o jiné kategorii bytů – o startovacích nebo investičních bytech na pronájem. Musíme v našich projektech nabídnout i levnější byty. U garsonek jdeme až na výměru 20 metrů čtverečních, u bytů 2+kk se pohybujeme od 30 metrů čtverečních výše. Ale pořád platí, že i malá metráž musí nabídnout dostatečnou kvalitu bydlení. Musíte dbát na to, aby se člověk v bytě cítil dobře, i když ho má třeba jen jako přespávací.

Máte nějaké triky, jak i z malého bytu udělat místo pro plnohodnotné bydlení?

Pracujeme hodně s půdorysem. Na chodbě musíte mít dostatečný prostor pro velkou vestavěnou skříň, kde může být botník, úložné prostory pro zimní věci, sportovní náčiní, kabáty. Aby taková ta těžká nebo špinavá část zůstala na chodbě a v samotném bytě už jste mohli mít jen běžné oblečení a potřeby.  Druhá věc je pohrát si s pračkou. Když má být v koupelně, aby byla umístěná logicky, netrčela do prostoru a nepřekážela. Samotnou obytnou část je třeba vymyslet, aby se tam vešel kuchyňský kout s jídelním sezením, ale také obyvák nebo postel. Lze si hrát i s takovými věcmi jako s postelí, která se sklápí, čímž můžete získat prostor navíc. Důležitá je v tomto ohledu spolupráce s designéry a truhláři, abyste mohli lidem nabídnout ideu, jak se dá omezený prostor využít na maximum.

Umíte klientům pak byt dodat i včetně takového optimalizovaného zařízení?

Teď na tom pracujeme, abychom touto cestou mohli jít a nabídnout klientům možnost rovnou se nastěhovat do plně zařízeného bytu. Od konkurence víme, že o takto zařízené byty je zájem. Hodně ale záleží na každém kupujícím. Někdo je citlivý na cenu a potřebuje se po koupi trochu nadechnout, než si byt vybaví.

Jak často se potkáváte s požadavky na klientské změny?

Je to projekt od projektu, ale minimálně polovina klientů nějaké změny chce udělat. Někteří jdou více do hloubky, chtějí jinou dlažbu a obklady, jiné zařizovací předměty, jiným stačí, že se lehce změní dispozice. Snažíme se klientům vycházet maximálně vstříc, ale záleží, v jakém okamžiku si byt rezervují. Čím blíže je stavba k dokončení, tím menší prostor pro úpravy můžeme klientům nabídnout.

Řešíte při návrhu projektu budoucí provozní náklady domu na technologie, jako je rekuperace, tepelná čerpadla, vzduchotechniku nebo údržba zelených střech?

Musíme se na projekty dívat i pohledem klientů, které nezajímá jen cena vlastního bytu, ale chtějí vědět, kolik za něj budou pak měsíčně platit jak do fondu oprav, tak za servis spojený s provozem. V minulosti se nám například u jednoho bytového domu neosvědčila recepce s ostrahou. Ale na druhé straně si dovedu představit, že na Žižkově, kde připravujeme další projekt, může mít několik vchodů společnou recepci.

Závisí to i na lokalitě, když na Žižkově budete asi cílit na jiný typ klientů než na Ruzyni?

Určitě roli hraje i lokalita. Ale na Ruzyni budeme část projektu připravovat pro vyloženě krátkodobé pronájmy typu Airbnb. Je jasné, že tato část musí být od zbytku oddělená, musí mít vstupní halu a zázemí, kde bude moci být obsluha nájemních bytů.

Na tyto byty už máte investora, pro kterého je postavíte?

Rozhlížíme se po trhu, komu takový projekt nabídnout.

Jak velký projekt v Ruzyni vznikne?

Připravujeme tam přibližně 900 bytů ve dvou až třech fázích. Bude to pro nás novinka, protože dosud jsme vždy naše projekty stavěli najednou. Typicky jsme dělali projekty kolem stovky bytů, Petynka je zatím největší s 280 byty. Další multifázový projekt bude na Žižkově, kde připravujeme 700 bytů.

Na Žižkově jde o projekt Nagano vedle stejnojmenného business parku?

Ano, tam budeme součástí celé širší lokality nákladové nádraží Žižkov. Výhodou určitě je, že už se v této lokalitě něco děje, jiní developeři staví nebo brzy začnou stavět své části a lidé vědí, kam celá lokalita směřuje. Je to velká část Prahy, která byla dlouho nevyužitá a zanedbaná, a je dobře, že se takové území zastaví. My jsme na okraji této lokality a můžeme těžit z toho, že navazujeme na část Strašnic s vilovou zástavbou. Můžeme tam pracovat jak s blokovou výstavbou, tak i s rodinnou zástavbou.

Kdy chcete Nagano spustit?

Docela dlouho jsme čekali na změnu územního plánu, respektive na přijetí Metropolitního plánu. Výstavbu první etapy bychom chtěli zahájit do dvou let.

Pořád platí, že část bytů předáte městu?

Zatím finalizujeme smlouvu o spolupráci s městskou částí. Její součástí bude výstavba školky a nájemních bytů pro městkou část.

V září začal platit nový Metropolitní plán. Usnadní vám život u projektů, které teprve připravujete?

Metropolitní plán určitě není dokonalý. Bude potřebovat spoustu změn, ale chvála bohu za něj. Konečně máme koncepci a metodiku, jakým směrem se Praha bude vyvíjet. V našem případě přijetí Metropolitního plánu znamená, že budeme moci dát postupně na trh 1700 nových bytů, u kterých jsme potřebovali změnu územního plánu.

Otevře vám prostor i pro nové akvizice?

Máme v plánu několik akvizic, ale zatím o nich nechci konkrétně mluvit. Díváme se do Vysočan, do Braníka.

Setkáváte se při jednání o akvizicích s tím, že vlastníci chtějí za pozemky ceny, které nedávají ekonomický smysl?

V Geosanu jsem už dvacet let a setkávám se s tím pořád. Vlastníci si chtějí při prodeji realizovat část zisku, jako kdyby sami projekt developovali. Ale pak projekt ekonomicky nevychází. Dvě velké lokality se nám podařilo koupit za dobré ceny, v nových lokalitách právě o cenách vyjednáváme. Protože vlastníci dnes chtějí v průměru o dvacet procent více peněz, než kolik by projekt reálně unesl. Začali jsme spolupracovat také s jedním start-upem, který nám dokáže v krátké době udělat oponenturu k potenciálu území, o které máme zájem, protože prodávající své cenové požadavky zpravidla opírá o nějaký plán, co by se v lokalitě dalo postavit. Oceňujeme jejich posouzení také jako zpětnou vazbu k našim vlastním kalkulacím.

Můžou si prodávající dovolit nasadit vysoké ceny, protože vědí, že roste konkurence na straně kupujících, třeba ze strany fondů, které potřebují na trh umístit kapitál od investorů?

Většinou jednání mají podobný vývoj. Na začátku prodávající přijde s požadavkem a doufá, že za tuto cenu pozemky prodá. Když zjistí, že ne, jde s cenou níž. Jde pak o to, jak dlouho může vyčkávat, než pozemky prodá. Fondy sice potřebují nakupovat, ale také musí řešit ekonomiku projektů. Všichni je počítáme podobně, nikdo si nemůže dovolit koupit předražený pozemek.

Jsou fondy zajímavý partner pro vás jako developera?

Už s jedním z nich připravujeme spolupráci na projektu v Ruzyni. Spolupráce s fondy nám uvolní naše vlastní zdroje, což jsou vždy ty nejdražší peníze. Fondy totiž mohou pomoci s financováním akvizic a dalších nákladů na přípravu projektů, například na architekty, projektanty a další činnosti, než se spustí výstavba. Tam pak nastupuje seniorní bankovní financování.

Připravujete ve spolupráci s fondy i nějaký klasický nájemní projekt?

Na nákladovém nádraží se přímo nabízí, že když část bytů necháme městu na nájemní bydlení, tak bychom celý jeden vchod udělali jako nájemní byty a zbylou část prodali nějakému institucionálnímu investorovi. Ve hře je i varianta, že bychom si takové byty nechali v rámci naší skupiny. To teď řešíme.

Jste navázaní na velkou stavební firmu Geosan. Dává vám to nějakou konkurenční výhodu v situaci, kdy se po vypuknutí války s Íránem zase začaly zvedat ceny stavebních materiálů?

Je to výhoda v tom, že máme jistotu, že generální dodavatel naše projekty vždy dostaví. Máme ceny dopředu zafixované, ale i když jsme součástí jedné skupiny, jsme ochotni v odůvodněných případech o změnách některých cen jednat. Od začátku roku třeba výrazně zdražily izolanty, jako je vata nebo polystyren. V minulosti podobně zdražily ocel a hliník kvůli válce na Ukrajině.

Jsou pořád možnosti, jak u staveb držet náklady na smysluplné úrovni, nebo už se opravdu ceny stavebních prací utrhly tak, jak o tom mluví někteří developeři?

Možnosti jsou, třeba když jsme opravovali střechu na jedné kancelářské budově na Naganu, nakoupili jsme izolační vatu o půl roku dříve za lepší cenu. Další cestou je větší využití alternativních materiálů nebo odběr materiálů přímo od výrobců. Už jednáme s několika výrobci keramiky, obkladů a dlažeb, oken nebo podlah, abychom z řetězce eliminovali prostředníky.

Mohlo by vám pomoci větší zapojení prefabrikace?

Na Petynce už budeme jako novinku nabízet prefabrikované koupelny. To je určitě cesta do budoucnosti. V tomto případě nejde jen o cenovou a časovou optimalizaci. Prefabrikací můžeme dosáhnout i vyšší kvality produktu. Koupelny se vyrábějí strojově, přesně pomocí laserové techniky, takže jsou kvalitnější, než kdyby se dokončovaly přímo na stavbě. Celou koupelnu včetně všech zařizovacích předmětů od van až po skříňky pak jen do skeletu zabudujeme.

Zrychlí to celkový čas výstavby?

To si vyhodnotíme až po dokončení stavby. Ale očekáváme, že na Petynce ušetříme díky prefabrikaci tři měsíce.

Pocítíte to i finančně?

Každopádně, protože čím kratší dobu stavíme, tím kratší dobu máme v projektu vázané vlastní prostředky a platíme bankám úroky z úvěrů.

Zkrátit výstavbu dokážou i dřevostavby. Chcete si na některém projektu dřevo vyzkoušet?

Se dřevem do budoucna počítáme. Máme lokalitu na západ od Prahy, kde bychom chtěli vybudovat něco jako bioresort, kde půjdeme cestou dřevostaveb. Měla by to být kombinace bytových domů, rodinných domů a řadovek. Vnímáme nejen možnost zrychlení výstavby díky dřevu, ale existuje také rostoucí skupina klientů, kteří vyloženě dřevostavby vyžadují. Těm chceme vyjít vstříc. Pracujeme tam zatím na projektové dokumentaci pro klasické bytové domy, ale zvažujeme, že bytovky zmenšíme a nabídneme více rodinných domů.

Kde čerpáte inspiraci pro nové projekty, opíráte se jen o vlastní zkušenosti z minulých projektů?

Zkušenosti jsou důležité, ale musíme sledovat i širší trendy. Máme vlastní požadavky, jak by mělo vypadat kvalitní bydlení, ty se samozřejmě snažíme do projektů implementovat. Jezdíme se ale také dívat po Evropě, co se tam staví. Účastníme se mnichovského ExpoRealu, pojedeme se podívat do Kodaně. Naše projekty navrhujeme tak, aby to nebyla jen místa k přespání, ale aby se tam lidé opravdu cítili dobře. Aby si večer mohli jít sednout do vnitrobloku, aby si mohli zajít v okolí do dobré restaurace, koupit si kvalitní chleba a kávu. Aby lidé v území rádi žili.

Takže pracujete s aktivním parterem a pro tyto služby sami vytváříte prostor a podmínky?

Na Petynce jsme se spojili s agenturou, která se specializuje na retailové prostory. Oslovujeme sami kvalitní pekárny a kavárny, jestli nemají zájem v našich projektech otevřít provozovny.

Může to fungovat u čistě rezidenčních projektů, kdy se dům ráno vylidní a obyvatelé se vrátí zpět až odpoledne a večer?

Může, protože se nikdy nevylidní úplně. Bydlí tam maminky na mateřské dovolené, u některých typů profesí jste přes den doma a pracujete až večer, rozšířil se home office. Kvalitní projekt a celé území žije i přes den.

Pracujete více i s krajinnou architekturou?

Rozhodně, chceme stavět hezké a kvalitní vnitrobloky, které nabídnou dostatek zeleně, stín, vodní prvky, lavičky, hrací prvky pro děti. Aby vás to lákalo jít ven a nezůstat zavření v bytech. Na Žižkově a v Ruzyni chceme mít i komunitní prostory, kde by byla třeba společná knihovna.

Naskočíte i na módu společného wellness?

To je líbivé v rámci marketingu, ale pak to naráží na nákladnou údržbu, na kterou musí obyvatelé přispívat v měsíčních platbách. Lepší je tuto činnost nechat profesionálům v nejbližším okolí.

Roste, nebo klesá poptávka po garážových stáních?

Pořád bojujeme s jejich nedostatkem. Budování parkovacích míst v podzemí je nákladné. Snažíme se kombinovat stání v podzemí i na povrchu, ale to je zase na úkor zeleně.

Kupují si parkování i lidé k malým bytům?

U 1+kk už to není pravidlo, jako třeba u bytů 2+kk a větších. Možnost pořídit si garážové stání se ale snažíme nabídnout i jim. Když nám garážové stání zbyde, dokoupí si je vlastníci větších bytů. Dnes už není úplně neobvyklé, že se k velkému bytu kupují i tři garážová stání. Nebo se prodají externím kupujícím, kteří bydlí v blízkosti projektu.