Ještě loni se u nejžádanějších dubajských projektů čekalo, jestli na vás vůbec zbude požadovaný byt. Letos na jaře nebylo chvílemi jisté, jestli vůbec z města odletíte. Válka v regionu přibrzdila část kupujících, na sekundárním trhu se objevily levnější nabídky a developeři začali klientům vycházet více vstříc. Přesto se drahé vily a penthousy prodávají rekordně a o nejlepší projekty je dál rvačka. „Rozdíl mezi dobrými a špatnými investicemi teď bude mnohem větší než v minulosti,“ říká zakladatel BuyDubai Denis Karásek.
Text: Andrea Míčková
Foto: Ondřej Pýcha
Denis Karásek
Zakladatel a výkonný ředitel společnosti BRP Real Estate L.L.C, která pod značkou BuyDubai přináší exkluzivní příležitost českým a slovenským investorům bezpečně a výhodně investovat do nemovitostí v Dubaji. Od roku 2012 řídí developerskou společnost, která se věnuje projektování a rezidenční výstavbě v Brně.
Za první pololetí klesl počet rezidenčních prodejů v Dubaji meziročně zhruba o 14 procent, a v srpnu dokonce o 37 procent. Současně se prodalo skoro 300 nemovitostí nad deset milionů dolarů, tedy o 16 procent víc než loni. Jde pořád o dva segmenty jednoho trhu, nebo tu už vidíme dva různé světy?
Řekl bych to druhé. U běžných bytů je vidět, že transakcí je méně, i když ceny neklesají stejným tempem. Na sekundárním trhu se spíš objevují příležitosti, kdy někdo potřebuje rychle prodat. U nejdražších nemovitostí je ale klientela úplně jiná. Lidé, kteří mají peníze a Dubaj znají, na ni většinou nedají dopustit. Miliardáři se tam stěhují, přesouvají tam společnosti, majetek a často i rodiny. Pro ně není problém koupit jednotku za 250 nebo 350 milionů korun. A když kupujete apartmán za miliardu nebo dvě, návratnost z nájmu už opravdu není hlavní téma.
Je tedy současné zpomalení začátkem krize, nebo spíš vystřízlivěním po několika extrémně silných letech?
Slovo krize bych opravdu nepoužil. Dubaj má za sebou několik mimořádně silných let, kdy ceny rychle rostly a poptávka byla obrovská. Teď se trh spíš vrací do normálnějšího režimu a kupující začínají mnohem víc rozlišovat, co a od koho kupují. U některých projektů už zkrátka není taková kupní síla jako dřív. Podle mě trh toto zpomalení potřeboval.
Nakolik tento proces urychlila jarní válka v regionu?
U Čechů a Slováků určitě roli hrála, ale říct, že za celé zpomalení může válka, by bylo zjednodušené. Je také potřeba říct, že v Dubaji se neválčilo. Část lidí samozřejmě nákup odložila. Pak přišlo léto, které je v Dubaji tradičně slabší. Ve městě žije obrovské množství expatů, rodiny na několik měsíců prázdnin odjíždějí a při padesáti stupních lidé opravdu nemají jako hlavní program hledání investičního bytu.
Jak jste vnímal první dny konfliktu vy osobně?
V té době jsem zrovna trávil čas na Srí Lance a přes Dubaj se měl vracet domů. Několik hodin denně jsem řešil přebookování letu a nakonec jsem v Dubaji zůstal asi tři dny. Byly tam dva extrémy. Jedni situaci úplně bagatelizovali a tvrdili, že se nic neděje. Druzí byli vystrašení a chtěli co nejrychleji pryč. Děti nechodily do škol, byly omezené lety a fungovaly repatriační spoje. Ale restaurace byly otevřené a město normálně žilo. Osobně jsem se tam pořád cítil bezpečně.
Právě na bezpečnosti si Dubaj roky zakládá. Neutrpěl její obraz místa, kterému se vyhýbají problémy regionu?
Zmizel spíš pocit absolutní imunity. Lidé si uvědomili, že Dubaj není úplně oddělená od toho, co se děje kolem. Ale neřekl bych, že přestala být bezpečná. Kdo tam žije, zná ten každodenní pocit. Já třeba nezamykám auto. Když zapomenu kartu od bytu, nechám ho otevřený a klidně tam pošlu uklízečku. Na ulici prakticky neřešíte opilé lidi nebo konflikty, na které jste zvyklí z evropských měst. Bezpečnost je jednou z věcí, na které stojí celý dubajský model.
Proč Češi a Slováci na jarní události reagovali nervózněji než jiné národnosti?
Jsme konzervativnější. Někteří si řekli: vidíte, já jsem to říkal, jednou se tam něco stane. A počkali si. U klientů z Blízkého východu nebo u Indů bylo naopak vidět, že jsou ochotnější využít situace a nakupovat. Podobně naši němečtí nebo polští klienti. Ti jsou zvyklí vidět v horším období příležitosti. Češi si chtějí dát víc času, prověřit developera, vybrat lepší projekt nebo spolehlivějšího partnera a upevnit si vyjednávací pozici. Jenže právě tohle v Dubaji často nefunguje. U dobrých projektů je trh velmi rychlý, a jakmile jdou do prodeje, vznikne obrovský tlak na rychlé rozhodnutí a první platbu. Když se budete příliš dlouho rozmýšlet, dobrá jednotka už prostě nemusí být k dispozici.
Lidé si uvědomili, že Dubaj není úplně oddělená od toho, co se děje kolem. Ale neřekl bych, že přestala být bezpečná. Kdo tam žije, zná ten každodenní pocit. Já třeba nezamykám auto. Když zapomenu kartu od bytu, nechám ho otevřený a klidně tam pošlu uklízečku.
Na druhou stranu se ale na sekundárním trhu objevují nemovitosti i o deset nebo dvacet procent levněji. Kdo je dnes ochoten takhle slevit?
Často je to konkrétní majitel, který je pod tlakem. Někdo se lekl, někdo chce odjet, někdo potřebuje peníze. Nebo koupil nemovitost na flip a teď zjistil, že ji nedokáže prodat tak, jak si představoval. Tak vznikají distress deals. Pro kupujícího to může být velmi zajímavé, pokud ví, co kupuje. Ale z několika takových obchodů nemůžete udělat titulek, že Dubaj zlevnila o dvacet procent. Musíte se dívat na konkrétní projekt, budovu a reálné transakce.
Je po letech obrovské poptávky konečně možné zase vyjednávat s developery?
Ano. Aby klienty přitáhli, mění platební plány a někdy se dá vyjednat lepší cena nebo sleva. Developer vám může odpustit poplatek na katastru nebo třeba první rok či dva servisní poplatky. Ještě nedávno u dobrých projektů často nebylo o čem vyjednávat – buď jste jednotku vzali, nebo ji během chvíle koupil někdo jiný. Dnes je u části trhu prostor získat něco navíc a kupující na tom může profitovat.
Přesto se pořád většina nových nemovitostí prodává off-plan, tedy ještě před dokončením. Proč v této nejisté době kupuje někdo byt ve chvíli, kdy ještě nestojí?
Protože právě na začátku bývá největší prostor pro zhodnocení. Když developer Emaar začne budovat novou lokalitu, máte tam nejdřív písek a prach a za několik let celou městskou část. Podívejte se na Dubai Hills. Dnes je to zelená lokalita, kam se stěhují rodiny s dětmi, přitom na začátku tam skoro nic nebylo. Podobně dnes vypadá třeba Dubai South. Jenže právě tady je zásadní rozdíl mezi sázkou naslepo a investicí. Musíte vědět, kdo ten písek promění v město. U developera, který to už několikrát dokázal, je riziko úplně jiné než u někoho, kdo teprve slibuje.
Ještě loni jste v Estate hodně mluvil o flipech. Vyplatí se pořád rezervovat byt a za rok ho poslat dál dráž?
Doba, kdy to fungovalo skoro samo, podle mě skončila. Flipovat je stále možné, ale rozhodně ne všechno. V posledních letech se flipovalo opravdu hodně a někteří makléři doporučovali projekty, které na to vůbec nebyly vhodné. Pokud je developer kvalitní, projekt je na dobrém místě a je po něm poptávka, může to fungovat. Když ale koupíte něco, čeho se v okolí staví obrovské množství, můžete pak zjistit, že pro jednotku není kupec. Rostoucí trh dřív některé špatné nákupy schoval. Teď je odhalí mnohem rychleji.
Je ochlazení vidět už i na nájmech?
Určité zpomalení tam je. Když jste někde platili sedmdesát tisíc dirhamů ročně, dnes to může být třeba pětašedesát. Hodně ale záleží na budově a lokalitě. V Dubaji je navíc obrovská fluktuace. Lidé k bytům nemají takový vztah jako Češi. Nájemník zjistí, že ve vedlejší budově dostane lepší byt levněji, vezme čtyři tašky a přestěhuje se. Proto je při nákupu důležité vědět, za kolik dokážete jednotku pronajmout dlouhodobě, a nestavět celou investici jen na ideálním scénáři Airbnb.
Do roku 2030 se počítá s výstavbou stovek tisíc nových bytů. Proč nekoupit až ve chvíli, kdy jich bude na trhu víc?
Kdybych věřil, že se všechny oznámené jednotky skutečně dokončí v termínu a poptávka zůstane stejná, možná bych vám řekl, ať počkáte. Jenže mezi plánovanou a skutečně dokončenou výstavbou je velký rozdíl. Dubaj historicky nedoručí všechny projekty přesně v původních termínech. I proto nestačí vědět, co developer slibuje. Potřebujete vědět, jak dokončil posledních pět projektů. A současně přichází do Dubaje každý rok obrovské množství lidí. Pokud bude příliv pokračovat, bude mít nová výstavba pořád komu sloužit.
Kterých nemovitostí by se případný převis nabídky dotkl jako prvních?
Hlavně standardních apartmánů v lokalitách s vysokou koncentrací nové výstavby. Bytů se staví obrovské množství. Townhousů a vil je daleko méně a často v nich bydlí rodiny, které jsou v Dubaji dlouhodobě. Ty tam mají děti ve škole, práci a celý život. To je úplně jiný typ poptávky než u investičního studia, kterých může být v jedné lokalitě několik tisíc. Stabilnější mi proto připadají i některé komerční jednotky, protože i jejich nabídka je podstatně menší než u klasických bytů.
Kdy se podle vás ukáže, jestli Dubaj všechnu tu novou výstavbu skutečně zvládne?
Nejbližší dva roky podle mě budou hlavně ve znamení návratu do normálu. Nečekám, že se okamžitě vrátí situace, kdy všichni bez rozmýšlení nakupovali. Hodně důležité budou roky 2027 a 2028, kdy má přijít velká část nové nabídky na trh. Pokud bude dál růst populace a přicházet kapitál, Dubaj dokáže novou nabídku absorbovat. Ale už nebude stačit koupit něco v Dubaji a čekat, že to samo vyroste. Rozdíl mezi dobrou a špatnou investicí bude mnohem větší než v minulých letech.
Právě v době boomu se v Česku vyrojilo obrovské množství lidí, kteří začali Dubaj prodávat. Co s nimi udělá trh, na kterém už se neprodá všechno?
To bude zajímavé. Prodat byt je totiž ta jednodušší část. Developer vám dá brožuru, registrujete se a můžete nabízet. Horší je, co se stane potom. Klient si koupí byt, za dva roky se má dokončit a makléř nebo kancelář už třeba vůbec nefungují. A právě v tu chvíli si uvědomí, že není v Česku, kde si řadu věcí dokáže vyřešit sám. Nemovitost má v Dubaji, pět a půl tisíce kilometrů daleko, a potřebuje tam někoho, na koho se může dlouhodobě spolehnout.
Co vás vedlo k tomu, že jste začali více řešit právě servis po prodeji?
Na některé makléře zkrátka nebyl spoleh. A nemyslím jen naše, ale obecně na trhu. Někteří umějí nemovitost prodat, ale když přijde problém, nevědí, co klientovi říct. Zvlášť když mu před dvěma lety tvrdili, jak je projekt skvělý, a dnes ho třeba nejde prodat. Proto jsme si vytvořili vlastní aplikaci a celý servis kolem ní. Makléř u nás prodejem v podstatě končí. Klient pak přechází pod zákaznický servis, který řeší převzetí bytu, pronájem, další prodej, komunikaci s developerem nebo třeba případ, kdy platba odešla, ale developer ji nedohledal.
Je tohle směr, kterým chcete BuyDubai posouvat?
Ano. Prodali jsme stovky nemovitostí a naši klienti s námi nekončí podpisem smlouvy. Jen na zákaznickém servisu máme osm pracovníků. Obrací se na nás už i lidé, kteří koupili přes jinou kancelář a dnes se nemají na koho obrátit. Chceme klientovi nemovitost nejen prodat, ale být schopní říct mu i za několik let – podívali jsme se na vaše čísla, tady cena začíná klesat, možná je čas prodat – nebo naopak teď dává smysl držet. Nechci, aby byl celý servis závislý na tom, jestli jeden konkrétní makléř za tři roky ještě zvedne telefon.
