Jak postavit najednou stovky bytů, když jsou kapacity stavebních firem vyčerpané? Třeba tím, že se celé koupelny vyrobí v továrně a na stavbě se už jen zabudují do konstrukce. Tuto cestu poprvé zvolil developer Sekyra Group pro výstavbu velkého projektu na bývalém nákladovém nádraží na Žižkově. Prefabrikace některých prvků by mohla být vhodné řešení i pro stavbu originálních budov Sekyra Flowers od Daniela Libeskinda na Rohanském ostrově. „Na Smíchově jsme se pustili do další novinky. Pro jednu z budov ČEZ děláme celé fasádní panely 3D tiskem z betonu. Tato technologie nám dává neuvěřitelné tvarové možnosti,“ říká Leoš Anderle, výkonný ředitel Sekyra Group.
Text: Jan Stuchlík
Foto: Ondřej Pýcha
Leoš Anderle
Základy pro práci v developmentu získal během studia pozemních staveb a konstrukcí na ČVUT v Praze. Ve společnosti Sekyra Group, která sází na velká rozvojová území v širším centru Prahy, jakými jsou například Smíchov City, Žižkov City nebo Rohan City, pracuje již od roku 2001, nejprve jako ředitel developmentu. V současné době zastává pozici CEO společnosti.
V nově zahájené etapě Rohan City jste vyčlenili dvě budovy pro institucionální investory do nájemního bydlení. S větším podílem nájemních bytů počítáte i na nákladovém nádraží na Žižkově. Je to jen využití momentální příležitosti nebo se chcete nájemnímu bydlení věnovat programově?
Snažíme se připravovat produkty pro nájemní bydlení. Pro nás mají podobný efekt, jako když do projektu na Smíchově vstoupila Česká spořitelna. Najednou jsme tam mohli stavět zároveň kancelářskou část z jedné strany a bytovou z druhé. Tím jsme dvakrát urychlili tempo výstavby. Když stavíme byty pro individuální prodej a nájemní projekty, jsme schopni na trh dodat v jednom okamžiku dvojnásobný počet bytů. Začlenění nájemních projektů je také dobré pro diverzitu obyvatel dané lokality.
Vypadají vaše byty pro nájemní bydlení jinak než pro prodej koncovým klientům?
Nájemní bydlení potřebuje trochu jinou skladbu bytů než vlastnické bydlení. Na druhou stranu si nemyslím, že lidé preferují na nájem jen zoptimalizované malé byty, k nimž nájemní bydlení směřuje. Třeba Kooperativa, pro kterou stavíme na Rohanu jednu z budov, tohle silně vnímá. Bude v ní mít stejné byty, jaké stavíme pro individuální prodej. Na Žižkově ale už připravujeme menší utilitárnější jednotky zase pro jiný typ provozovatele, abychom uspokojili celou škálu potřeb trhu.
I na Rohanu ale budete mít menší typické nájemní byty.
Jednu původně zamýšlenou kancelářskou budovu jsme přeměnili na utilitárnější nájemní bydlení, které děláme spolu s rezidenčním fondem MINT. Kanceláře mají uniformní až industriální architekturu, proto jsme i dům s nájemními byty nechali v trochu industriálním vzhledu a navrhli jsme tam menší jednotky. Míří zase na jinou cílovou skupinu a hezky doplní celkový mix bytů a obyvatel v lokalitě. Nechceme ale dělat kompromisy, abychom se kvůli optimalizaci nájemních projektů vzdávali architektonické diverzity, která je naším podpisem.
Administrativní budovu jste změnili na bydlení, protože byty jsou lukrativnější než kanceláře?
To bych ani neřekl, i na Rohanu máme kanceláře, v nově spuštěné etapě jsou dvě administrativní budovy. Ale vyšli jsme vstříc okamžité poptávce. Nechtěli jsme předělávat domy, které už máme navržené pro individuální prodej v určitém vyšším standardu. Kancelářská budova se proto ke změně nabízela.
Umíte od začátku rovnou navrhnout dům, který bude vycházet vstříc potřebám institucionálních investorů na co nejnižší provozní náklady a jednoduchou správu?
Kompromis z pohledu typologie domu jsme ochotni udělat jen do určité míry. S fondy a dalšími institucionálními investory o podobě domů diskutujeme. Třeba Žižkov je pro nájemní bydlení vhodnější. Máme tam vyšší podlažnost, takže se více opakují typická patra. I domovní sekce jsou větší než na Smíchově. Část domu tam proto už od začátku připravujeme na nájemní bydlení. Chystáme tam i specifický produkt bydlení pro seniory včetně určitých sociálních služeb. To by také mohl být zajímavý produkt pro jednoho provozovatele.
S jak velkým podílem nájemního bydlení na Rohanu a na Žižkově počítáte?
Ve druhé etapě na Rohanu bude 40 procent bytů nájemních, tak velkou porci jsme ještě v žádné etapě v našich projektech neměli. Na Žižkově i díky vyšší podlažnosti domů se můžeme s nájemními byty dostat na více než poloviční podíl.
Už víte, jestli na Žižkově půjdete klasickou blokovou strukturou jako na Smíchově, nebo urbanismus rozvolníte jako na Rohanu?
Na Žižkově jsme v červnu 2025 vyhlásili architektonický workshop, na jehož základě nezávislá porota doporučila, s jakými architektonickými ateliéry dále rozvíjet podrobné projektové řešení. Vybrána byla čtyři studia, UNIT architekti, KLASKA LTD, edit! architects a majo architekti. V tuto chvíli s tímto týmem doplněným o generálního projektanta K4 dopracováváme podrobnou architektonickou studii prvního bloku, který je situován nejblíže k ulici Jana Želivského. Většina z projektu Žižkov City bude tvořena tradičními bloky podobně jako na Smíchově. Na Žižkově bude běžný blok přibližně o velikosti 100 krát 100 metrů, což zároveň vytvoří opravdu velkorysé a vzdušné vnitrobloky, které však budou na rozdíl od Smíchova průchozí. S velikostí bloku samozřejmě souvisí i vyšší počet bytových jednotek, než je v typickém bloku v rámci projektu Smíchov City. Domy na Žižkově budou mít v základu osm podlaží, na některých místech si však můžeme pohrát s posledními ustupujícími patry a lokálními výškovými akcenty. Hlavní dominanta bude umístěna na nároží ulic Jana Želivského a U Nákladového nádraží. Nadále se snažíme zachovat architektonickou rozmanitost, aby lidé z ulice vnímali jednotlivé domy a vstupy, nikoli pouze jeden rozsáhlý blok.
Budete muset vzhledem k velikosti domů upravit technologii výstavby?
Poprvé se chystáme použít prefabrikované koupelny. V bloku je 650 bytů rozdělených do třech domů, které chceme stavět najednou. V jednom bloku máme přes tisíc koupelen a toalet, které jsou z pohledu stavební výroby velmi náročné. Vezměte si, kolik se na nich musí vystřídat řemesel. Stavební firmy v současné kondici by takovou porci asi jen těžko zvládaly. Proto jsme zvolili cestu prefabrikace.
Kdo vám koupelny vyrábí?
Dodavatele tendrujeme. Zadání jsme formulovali tak, aby koupelny bylo schopno dodat více výrobců. Jejich jednotlivá řešení se liší, každý má vlastní technologii, jak monoblok koupelny doručit. Je to poměrně sofistikovaný výrobek. Odvětrání musí být připraveno na rekuperace, koupelny také často přiléhají ke stěnám, kde jsou přípravy instalací do kuchyní, správně se musí udělat i zvuková izolace, součástí bývá i bytový rozvaděč.
Uvažovali jste i o dalších možnostech prefabrikace, která by zrychlila nebo usnadnila výstavbu?
Na Rohanu chystáme nové centrum projektu s architektem Danielem Libeskindem. Je známý tím, že tvary jeho budov jsou nepravidelné, plochy jsou zešikmené, ubíhající, zborcené. Teď analyzujeme konstrukční systém, abychom jeho domy vůbec dokázali postavit. Uvažujeme i o tom, jestli si v některých částech nepomoci prefabrikací, protože by se dané celky na stavbě obtížně realizovaly. Motivem prefabrikace by tady nebylo zkrátit nebo zjednodušit výstavbu, ale vůbec domy postavit. Na Smíchově jsme se úplně nově pustili do výroby fasádních panelů 3D tiskem z betonu pro jednu za tří budov ČEZ. Panely mají díky 3D tisku integrovány spousty prvků, které by bylo třeba osazovat samostatně, jako jsou třeba kotevní prvky nebo vodítka na žaluzie.
Používáte 3D tisk kvůli designu fasády, nebo vám konstrukčně dovoluje dělat fasádu tak, jak byste konvenčním způsobem nemohli?
Je to technologická výzva, protože žádná taková fasáda ještě neexistuje. Jejím koncovým dodavatelem je Sipral, který na projekt koupil i všechny unikátní stroje. Je za tím spousta vývoje a certifikací. Kdybychom takovou fasádu dělali jinak, museli bychom ji skládat z více segmentů a nevyhnuli bychom se spárám. 3D tiskem se vyrobí najednou celý modul, kde je vše zabudováno. Dává nám to i neuvěřitelné tvarové možnosti. Můžete udělat fasádu jako zvlněný závěs, se strukturou lámaného kamene i s mnohem kreativnějšími motivy. Kancelářská budova ČEZ bude sice spíše konzervativní, ale i tak jsme si tam vymysleli tvarosloví, které bychom jinak jen těžko vyráběli.
Už jste zmínil spolupráci se slavným architektem Danielem Libeskindem. Jak jste ho přilákali do Prahy, aby tady navrhl čtyři bytové domy?
V Česku nejsme jediní, kdo spolupracuje se zahraničními architekty. Velká jména sem dostanete většinou na základě osobní komunikace a přímého oslovení. Standardně děláme architektonické soutěže a následné participace s veřejností, většinou také na jednu etapu přizveme několik architektů. Tady jsme udělali výjimku a i s Prahou jsme si předjednali, že část Rohanu můžeme zadat napřímo Danielu Libeskindovi. I když ani v centrální části Rohan City nebude sám, bude dělat asi 550 bytů z celkových 1350, které etapa bude obsahovat. Budou se na ni podílet i české ateliéry MS architekti, edit! architects, Schindler Seko architekti, CHYBIK + KRISTOF a JAKUB CIGLER ARCHITEKTI.
Čím ho projekt oslovil?
Daniel Libeskind byl před pár lety v Ostravě na konferenci, a protože už jsme historicky v určitém kontaktu byli, oslovili jsme ho, abychom mu ukázali, co děláme, včetně příležitostí na Rohanu. Pan Libeskind pochopil, že tady vytváříme centrum nové čtvrti. To místo je spádové nejen pro náš projekt a jeho blízké okolí, ale díky chystanému parku Maniny v širším měřítku i pro velkou část Prahy. Oslovil ho také filozofický podtext Rohanu, kde jednotlivé ulice pojmenováváme po významných světových a českých filozofech. Zaujala ho historie Rohanského ostrova. Za druhé světové války se sem svážely zvony z celého protektorátu Čechy a Morava, aby se odvezly na výrobu zbraní. Libeskindova rodina byla holokaustem velmi postižena. Takže to pro něj bylo silné téma. Motiv zvonů a ozvěny se propisuje i do podoby jeho návrhů budov Sekyra Flowers.
Dali jste mu zcela volnou ruku, co může v rámci povolených objemů vytvořit?
Zadání pro pana Libeskinda bylo velmi volné a otevřené. Na začátku představil tři ideje, z nichž jsme si vybrali jednu, která v sobě obsahovala téma zvonu, echa, rezonance, otevírání prostoru. Hodně jsme se bavili o přilehlém veřejném prostoru. Tehdy jsme měli v dokumentaci, že z Karlína do parku Maniny, což bude druhá největší rekreační zóna v širším centru Prahy, povede křížením dvou ulic pěší zóna. Bavili jsme se s panem architektem, že pro nás je veřejný prostor velmi důležitý a chtěli bychom pěší zónu určitým způsobem povýšit. On přišel s ambiciózním návrhem, který v sobě zahrnoval spoustu komerčních ploch. Říkali jsme si, že to by mohlo fungovat v turistickém centru Prahy, ale my jsme na Rohanu. Nicméně tyto diskuze nás přiměly se ještě jednou zamyslet nad potenciálem tohoto místa. Udělali jsme si analýzu a zjistili, že má vlastně pravdu. Od Karlínského náměstí až k Palmovce není žádné plnohodnotné náměstí.
Co jste s veřejným prostorem původní pěší zóny udělali?
Přepracovali jsme ho na náměstí, protože lokální potenciál je obrovský. Naše spádová oblast čítá více než 25 tisíc lidí, což už je okresní město. Vytvořili jsme ho uprostřed čtyř bloků, nástup k němu od Invalidovny zarámují právě budovy Sekyra Flowers z pera studia Libeskind. Bude mít průměr přibližně 60 metrů. Rádi bychom význam náměstí ještě podtrhli tím, že tam postavíme veřejnou budovu, kterou bychom navázali na celou myšlenku filozofické čtvrti. Mohlo by tam být kulturně vzdělávací centrum s knihovnou.
Už máte představu, jaké byty v Sekyra Flowers budou, a bude se platit prémie za bydlení v domech od Libeskinda?
Domy už jsou navržené a už jsme pro ně požádali o povolení záměru. Takže to víme poměrně přesně. Z hlediska produktové skladby nepůjde o nějakou revoluci. Ale i vzhledem k charakteru budov, protože budou dražší na postavení, se byty budou cenově lišit od ostatních v Rohan City.
Když už budou domy výjimečné z venku, budou i byty něčím jiné vevnitř?
Klienti mají rádi určitý standard, pro ně máme univerzální řešení. Nabízíme jim však i autorský návrh architekta, jak podobu bytu cítí. Stejné to bude i u Sekyra Flowers. Takže ano, byty budou ve standardu, který je specifický pro studio Libeskind. Pan architekt Libeskind má dokonce certifikovanou vlastní keramiku, kterou spoluvyvinul a která se na jeho domech opakuje. Má určité specifické vlastnosti ve struktuře povrchu nebo odrazivosti.
Půjde tedy spíše o luxusnější byty?
Co do výměry až tak ne, protože pořád v těchto domech máme 550 bytů. Pro Prahu nemůžete udělat tolik velkých bytů, protože byste je neprodali. V Sekyra Flowers budou všechny velikosti a dispozice – skladba bytů bude rozmanitá a jedinečná. Ve střešní krajině počítáme s penthousy.
Ve druhé etapě Rohan City musíte vytvořit i napojení na budoucí most přes Vltavu do Holešovic, který ale vznikne kdoví kdy. Je to do budoucna potenciální výhoda pro celý projekt, nebo spíše hendikep?
Umístění mostu se v průběhu času posouvalo až k nám na Rohan. Nevýhoda mostu vůči nivelitě Karlína je, že musí přejít řeku v určité výšce, aby byl průtočný. To znamená, že vůči zástavbě na stávajícím terénu by most přistál v úrovni třetího nadzemního podlaží. Na to jsme se snažili reagovat. Architekti přišli s tím, že si terén na Rohanu upravíme v daném místě tak, abychom se posunuli o potřebných šest metrů výš. Mimochodem, tím se dostáváme na maximální sklon, na kterém mohou ještě jezdit tramvaje. Přepracovali jsme s městem i celý urbanismus a rozšířili ulici, aby se tam vešla tramvaj. Ovšem na druhé straně řeky už je hotová zástavba, takže tam bojují s tím, že most přijde poměrně vysoko. Existuje několik variant, jak se s tím vypořádat, a doufám, že aspoň některá bude projednatelná. Protože jinak most nevznikne.
Čím bude ulice na vaší straně končit, než se most postaví?
Dočasně bude předpolí mostu zakončeno terasovitým schodištěm, kterým se dostaneme zpátky na původní terén, kde vede cyklostezka. Kolem ulice směrem k budoucímu mostu z obou stran počítáme s retailovými prostory, protože by tam měla být i tramvajová zastávka. Pravděpodobně si je necháme, abychom nad nimi měli kontrolu. Uvědomujeme si, že zatím tam bude pohyb lidí omezený.
V tuto chvíli máte dvě největší staveniště v Praze. Jak moc vnímáte problém dostupnosti stavebních kapacit a rostoucí ceny materiálů a stavebních prací?
Velmi mě mrzí, že se toto téma stálo jedním z ústředních bodů opozice k připravované novele stavebního zákona. Argumentuje se tím, proč se má měnit stavební zákon a usnadňovat výstavba, když stejně nemáme stavební kapacity, aby se produkce bytů zintenzivnila. Je to absurdní. Pokroucená povolovací pravidla poškodila české stavebnictví, které rok od roku skomíralo, protože jsme nebyli schopni povolovat dostatek staveb. Ani stát nebyl schopen připravovat dokumentaci pro liniové stavby.
A budete schopni byty stavět?
Nový stavební zákon je šance, jak stavebnictví zase nakopnout. Nejde o to, že ze dne na den budeme místo osmi tisíc bytů stavět šestnáct tisíc. Mávnutím kouzelného proutku tady nové stavební kapacity nevzniknou. Ale když budou předpoklady pro stavění, tak věřím, že stavební kapacity budou postupně narůstat. Ovšem spravit to, co jsme si tady pokazili, bude trvat třeba dekádu.
Jak ale dostat do stavebnictví dost lidí, kteří tam notoricky chybí? Úbytek lidí ze stavebnictví je velký, protože život na stavbě není úplně pohodlný. Ti, co dnes pracují ve skladech kolem Prahy nebo pracují ve sdílených službách, zpravidla dřív pracovali na stavbách. Jediná cesta, jak je dostat zpět, je lépe je zaplatit. Je také třeba lépe řídit vízovou politiku, abychom sem dostali více lidí ze zahraničí. Naše školství totiž neprodukuje dostatek kvalifikovaných lidí, a to jak učňovské obory, tak vysoké školy. V posledním roce na technice promovalo jen pár statiků. Takže už nejde o to, že neseženeme ruce na stavbu, ale nemáme ani vedoucí projektů, inženýry. Na druhou stranu, když tyto lidi lépe zaplatíme, odrazí se to ve vyšších nákladech a projeví se to i do cen bytů.
