Brno má velký potenciál v rozvoji nájemního bydlení především díky silné populaci studentů, expatů a IT expertů. Pro velké nemovitostní fondy se tak může moravská metropole stát vedle Prahy druhým klíčovým trhem. Překážkou je zatím nedostatek velkých projektů, které by byly pro institucionální investory dostatečně atraktivní, shodují se účastníci kulatého stolu.
Text: Jan Stuchlík
Foto: Archiv
Brněnský nájemní trh v posledních letech roste. V čem jsou jeho specifika například ve srovnání s Prahou, ať už z pohledu poptávky, nebo nabídky?
Lenka Kjučukovová
Základním specifikem brněnského nájemního trhu je obrovský nepoměr mezi unikátní strukturou poptávky a reálnou dostupností bydlení. Brno je silné univerzitní a technologické centrum. Na zdejších vysokých školách studují desítky tisíc studentů, avšak celková kapacita všech brněnských kolejí dokáže pojmout jen zlomek z nich. Naprostá většina studentů tak musí hledat bydlení na volném trhu. Do tohoto vysoce konkurenčního prostředí navíc vstupuje extrémně silná kupní síla z technologického sektoru. Zázemí velkých technologických společností a inovačních center neustále přitahuje tisíce vysoce kvalifikovaných pracovníků a expatů ze zahraničí. V tomto ohledu se Brno výrazně liší od Prahy. Pražský nájemní trh je tažen velmi širokým spektrem poptávky – od turismu a krátkodobých pronájmů přes státní správu až po korporátní sféru. Tato poptávka se navíc snáze rozprostře ve výrazně větším bytovém fondu. Oproti tomu v Brně vytváří silná koncentrace studentů a IT specialistů enormní, velmi cílený tlak na trh s privátními pronájmy.
Petr Pospíšil
Brněnský nájemní trh má oproti Praze několik specifik. Významnou roli zde hraje silný univerzitní sektor, který vytváří stabilní poptávku ze strany studentů, absolventů i odborníků, kteří ve městě po dokončení studia zůstávají. Brno je zároveň významným technologickým a administrativním centrem, takže zde roste také počet lidí, kteří přicházejí za prací a preferují flexibilitu nájemního bydlení. Ve srovnání s Prahou je brněnský trh menší a přehlednější. Není tak ovlivněný turistickým ruchem a krátkodobými nájmy, takže jde spíše o střednědobé či dlouhodobé kvalitní nájemní bydlení. To platí zejména pro novostavby, profesionálně spravované jednotky nebo celé nájemní projekty. Poptávka se proto koncentruje především na dobře dostupné lokality s občanskou vybaveností a na byty, které nabízejí současný standard bydlení.
Pavel Scháňka
Brněnský trh má ve srovnání s Prahou mírné zpoždění, co se týče institucionální nabídky nájemního bydlení, ale z pohledu poptávky je obdobně silný a Brno má navíc významný potenciál bydlení zaměřeného na studenty či zahraniční zaměstnance na jižní Moravě. Neobsazenost institucionálních rezidenčních nájemních projektů je v případech Prahy i Brna velice nízká, na úrovni 2 procent. Hlavním rozdílem mezi Prahou a Brnem je vlastnická struktura, velikost projektů a fáze zralosti trhu. V Praze je evidováno 15 tisíc jednotek v 66 projektech, z nichž přibližně pětina je v plném provozu, v Brně je evidováno 4350 jednotek v 35 projektech, ale v plném provozu je pouze 850 bytů. Nutno však podotknout, že Brno rychle roste a velké množství projektů je nyní v přípravné fázi.
Jaký investiční potenciál do budoucna představuje brněnský nájemní trh jak z pohledu developerů, tak z pohledu investorů do nájemního bydlení?
Lenka Kjučukovová
Z pohledu institucionálních investorů dává Brno z hlediska hrubého výnosu z nájmu stále velmi dobrý smysl, velmi často i o něco větší než hlavní město. Drahé pražské nemovitosti totiž výnosnost logicky sráží, pro strategii buy-to-let velkých fondů si tak Brno udržuje vysokou atraktivitu. Pro drobné investory se však investice do nemovitostí stává velmi komplikovanou z pozice cash flow. Tento problém nastal kvůli rychlému růstu cen nemovitostí, který výrazně předběhl růst cen nájmů, a aktuálně drahému financování. Pokud dnes drobný investor kupuje byt na hypotéku, z nájmu většinou nepokryje celou měsíční splátku a nemovitost musí dotovat ze svých vlastních příjmů. Pokud se výrazně nesníží hypoteční sazby, vnímám zde do budoucna riziko určitého ochladnutí zájmu ze strany individuálních investorů. Z pohledu developerů je situace ještě o poznání složitější. Do hry totiž vstupují tradičně zdlouhavé povolovací procesy a vysoké realizační náklady na samotnou výstavbu. V kombinaci s dražším financováním vytváří tento mix obrovský tlak na cash flow projektů. Udržet čistě nájemní bytový dům finančně rentabilní, je tak pro developery velmi obtížné, a proto stále převládá bezpečnější model rozprodeje bytů koncovým uživatelům. Začínáme ale vidět vznik hybridních modelů, kde developeři část projektu vyčlení čistě na institucionální nájem, čímž diverzifikují riziko.
Petr Pospíšil
Brněnský nájemní trh považujeme za dlouhodobě perspektivní. Město má silné ekonomické zázemí, vysoký podíl studentů, rostoucí počet kvalifikovaných pracovníků a dlouhodobý nedostatek kvalitních bytů. Z pohledu developerů je podstatné, že poptávka není postavena pouze na jednom typu nájemníků, ale má poměrně širokou základnu – od studentů a mladých profesionálů přes rodiny až po zaměstnance technologických a zahraničních firem. Pro individuální investory představuje Brno zajímavou alternativu k Praze. Vstupní ceny jsou zde zpravidla nižší, zatímco poptávka po nájemním bydlení zůstává stabilní. Důležitý je ale správný výběr konkrétní nemovitosti. Rozhodující nebude pouze lokalita, ale také efektivní dispozice, energetická náročnost, kvalita domu a možnost profesionální správy. Z pohledu institucionálních investorů má Brno potenciál především pro větší projekty nájemního bydlení, které umožní efektivní správu celého portfolia. Trh se bude podle našeho názoru postupně profesionalizovat a vedle klasického individuálního pronájmu roste také význam projektů, které jsou od počátku navržené a provozované jako nájemní bydlení.
Pavel Scháňka
Pro většinu developerů je finančně stále výhodnější stavět byty určené k prodeji ve srovnání s byty na pronájem. Nájemní bydlení tedy přestavuje zatím relativně limitovanou část rezidenčního spektra, což platí snad s výjimkou Německa téměř pro celou Evropu. Oproti USA v této oblasti Evropa výrazně zaostává. Vzhledem k tomu, že na světových trzích patří různé formy rezidenčního bydlení k populárním investicím, je logický zájem investorů o nájemní bydlení také v Brně, které navíc během pár let nabídne celou řadu zajímavých příležitostí. I přes omezenou transakční historii větších nájemních celků lze na základě pražského srovnání a několika málo brněnských transakcí očekávat silný zájem konzervativních institucionálních investorů, kteří se na nájemní bydlení specializují nebo se v sektoru chystají etablovat. Velkou část projektů si v Brně ponechají také developeři nebo investoři, kteří nájemní byty budou developovat. Z pohledu investičního potenciálu dále vnímám spíše nižší kvalitu v oblasti správy objektů a klientské péče, kdy v Česku se zatím většina vlastníků omezuje na základní služby a základní vybavení objektu. Obecně lze dlouhodobě kvalitní služby poskytovat pro projekt s více než 150 byty, v ideálním případě s více než 200 byty, a právě velikost projektů bývá vedle chybějících zkušeností jedním z hlavních limitujících faktorů.
Které lokality jsou z pohledu výstavby nových nájemních bytů, ať už pro institucionální, nebo individuální investory, v Brně nejzajímavější?
Lenka Kjučukovová
Středobodem výstavby nájemního bydlení se stávají bývalé průmyslové zóny (brownfieldy) a širší centrum města. Klíčovým územím je nová čtvrť Trnitá (Jižní centrum) navázaná na masivní přestavbu železničního uzlu, kde má v budoucnu vzniknout prémiové bydlení pro tisíce obyvatel. Obdobně rozsáhlým areálem je Nová Zbrojovka, kde se již nyní počítá s mohutnou výstavbou nájemních bytů. Velmi výrazným trendem je také snaha revitalizovat ulice bezprostředně přiléhající k historickému centru. Zdejší developerské projekty silně těží z výhody docházkové vzdálenosti do centra. Z pohledu drobnějších investorů pak zůstávají atraktivní oblasti v blízkosti univerzitních kampusů a IT parků, kde blízkost infrastruktury zaručuje prakticky okamžitou obsazenost a minimální dobu inzerce.
Petr Pospíšil
Největší potenciál mají lokality, které kombinují dobrou dostupnost do centra, kvalitní občanskou vybavenost, univerzitní části města, případně dostatek pracovních příležitostí v okolí. Důležitá je především návaznost na městskou hromadnou dopravu a možnost každodenního fungování bez nutnosti používat automobil. Zajímavá jsou transformační území a brownfieldy v širším centru města, kde mohou vznikat celé nové čtvrti s bydlením, službami a kvalitním veřejným prostorem. Právě zde je možné vytvořit dostatečný objem bytů i zázemí, které je pro institucionální nájemní bydlení důležité. Příkladem je jižní a východní část širšího centra nebo území s vazbou na hlavní dopravní a pracovní uzly. Vedle samotné adresy je však potřeba posuzovat i konkrétní charakter projektu. Z dlouhodobého hlediska budou dobře fungovat nájemní domy s přidanou hodnotou. Domy s důrazem na provozní náklady, profesionální správu, kvalitní společné prostory a služby.
Pavel Scháňka
Největší poptávku po nájemním bydlení generují mladí lidé, zahraniční zaměstnanci a v případě Brna také studenti. Z toho důvodu je zřejmá koncentrace na širší centrum města, kde lidé tráví většinu času a kde je zastoupena kompletní škála služeb, gastronomie a výborná dopravní dostupnost. V případě Brna jsou další zajímavé lokality v okolí všech brněnských univerzit.
Očekáváte v příštích letech větší zájem nemovitostní fondů, které se specializují na nájemní bydlení, o investice na brněnském trhu, nebo vznik nových fondů, které se budou orientovat jen na Brno?
Lenka Kjučukovová
Rozhodně můžeme očekávat zvýšený zájem nemovitostních fondů o Brno, nicméně půjde primárně o aktivity zavedených hráčů, kteří budou diverzifikovat svá portfolia mimo Prahu. Hlavním důvodem je právě zmiňovaný lepší výnos z pronájmu. Zároveň je zde velká skupina bonitních klientů (experti v IT, management nadnárodních firem), kteří nevyžadují vlastnické bydlení, ale preferují profesionálně spravovaný nájem v moderních nájemních rezidencích. Čistě brněnské lokální fondy budou pravděpodobně realizovat spíše menší akvizice, avšak velké institucionální nákupy celých bytových domů budou zřejmě realizovat silní nadnárodní hráči nebo celorepublikové fondy. Pro ty totiž Brno momentálně představuje jeden z nejlepších poměrů mezi rizikem a výnosem v rámci celé České republiky. Silná poptávka po nájemním bydlení jim zde dává jasnou perspektivu dlouhodobě stabilního výnosu.
Petr Pospíšil
Větší zájem fondů o Brno sledujeme již nyní. Institucionální nájemní bydlení se zatím soustředilo především na Prahu, ale s růstem cen vlastnického bydlení, omezenou nabídkou vhodných projektů a potřebou diverzifikace se investoři dívají stále více také do regionálních center. Brno je v tomto ohledu přirozenou první volbou, protože nabízí dostatečně velký trh, stabilní ekonomiku, silnou poptávku a dlouhodobý rozvojový potenciál. Rozhodující bude dostupnost vhodných projektů. Institucionální investor potřebuje nejen odpovídající počet bytů, ale také efektivní dispozice, kvalitní správu, předvídatelné provozní náklady a dobře fungující lokalitu. Jakmile bude takových projektů v Brně přibývat, bude růst i aktivita fondů. Brno má podle nás všechny předpoklady k tomu, aby se vedle Prahy stalo druhým klíčovým trhem pro institucionální nájemní bydlení v České republice.
Pavel Scháňka
Předpokládám, že o kvalitní projekt nájemního bydlení s velikostí nad 150 jednotek by byl v Brně velký zájem již nyní. Poptávka je spíše omezena nabídkou nebo vysokým cenovým očekávání prodávajících, kteří někdy poměřují cenu projektu nájemního bydlení s cenou projektů určených k prodeji. Téměř ve většině případů institucionálního bydlení je metr čtvereční nájemního bydlení zpravidla levnější oproti bytům na prodej, nabízená kvalita nájemních bytů a jejich standard také musí odpovídat požadavkům na kvalitu a disponibilní příjem nájemců. Případný vznik fondu zaměřený pouze na Brno narazí (bez ohledu na sektor) na nedostatek investičního produktu a smysluplnou diverzifikaci. Dovedu si přestavit jedině vznik brněnského fondu s cílem financování developerských projektů jednoho z významných brněnských developerů či investorů, pak ale fond řeší spíše financování výstavby developera se všemi riziky, které development a daný developer přináší. Čistě z investičního pohledu tuto volbu nemohu bez správně řízeného rizika a likvidity investorského portfolia doporučit.
