Kvůli ekonomickému vývoji, současné nejistotě poptávky, která přichází hned z několika stran (vysoké úrokové sazby, vysoké ceny energií, nejistota ukrajinského válečného konfliktu, obava z recese a ekonomického kolapsu), se výrazně omezila chuť a potřeba koupě rezidenčních nemovitostí. Výrazné ochlazení poptávky na trhu bude pravděpodobně ještě nějakou dobu trvat, jistě v horizontu vyšších měsíců. Potřeba bydlet ale na trhu zůstává, do Prahy migrují noví pracovníci, rodiny se dále rozvíjejí, roste trend jedno nebo dvoučlenných domácností, který generuje větší potřebu bytových jednotek pro stejný celkový počet obyvatel.
Je-li koupě bytu pro část poptávky nedostupná anebo vnímána jako příliš riziková v dnešní době, pak je alternativou nájem. Ceny nájemného v Praze stouply výrazně od konce roku 2021 – o desítky procent, přitom ceny novostaveb víceméně stagnují. Poprvé od roku 2012 tak rostou ceny nájemného rychleji než ceny bytů, tudíž výnosnost z nájemného se zvyšuje, zatímco v posledních deseti letech se pouze snižovala, to ale platí pouze v případě plné investice vlastních zdrojů. Graf níže ukazuje zatížení průměrného platu splátkou průměrné hypotéky (80procentní LTV) a průměrným nájmem v Praze. Zatímco v roce 2019 průměrný nájem pokrýval téměř celou splátku hypotéky, v roce 2022 tomu tak zdaleka není. Výnosnost investice do rezidenční nemovitosti za účelem nájmu je tak velmi negativně ovlivněna výší úrokové sazby, a možným nižším očekávaným růstem hodnoty v příštích letech, investice oproti roku 2019 na průměrných datech vykazuje výrazné záporné průběžné cashflow v současné době.
Podíváme-li se na průměrná data zatížení platu v Praze nájemným, pak je patrné, že nájmy v průměru v posledních letech rostly méně než platy (částečně i kvůli pandemii covidu v posledních letech). I přes růst nájemného je tak relativní zatížení průměrného platu stabilní, respektive v minulých letech nižší.
Nájemné je řešením současné situace a nejen, že nájemné například v Praze díky zvýšené poptávce dále poroste, ale má i růstový potenciál ve smyslu zatížení průměrného platu. Zároveň je možné, že stoupne poptávka po luxusnějších bytech (nemyslíme velikostí, ale provedením a službami), protože na nájemní poptávku přejde dočasně část poptávky z koupi nemovitostí, tedy lidé, kteří jsou schopni za vyšší standard bytu platit vyšší nájemné. Byty v nových projektech profitují z vyšší efektivnosti prostoru a tím pádem vyšším nájemném na metr čtvereční plochy bytu, často lepších doplňkových službách pro nájemce v projektech nájemního bydlení a v neposlední řadě nižší energetické náročnosti budov, která znamená rozdíl v nákladech energií. V poslední době projekty nájemního bydlení obtížně vycházeli ekonomicky z pohledu developera kvůli výrazně vyššímu růstu prodejních cen bytů než nájemného, tento vývoj se nyní obrací a vyšší tempo růstu nájemného než prodejních cen opět začne produkt nájemního bydlení přibližovat cenově k produktu bytů na prodej.
Problémem jsou ale v současné době náklady financování, kde sazby ČNB výrazně převyšují akceptovatelnou výnosnost mnoha možných projektů nájemního bydlení, dokonce některé banky nabízejí pro některé produkty termínových vkladů vyšší současný úrok, než je výnosnost nájemního bydlení (bez zohlednění capital gain v čase). Je ale potřeba si uvědomit, že se ekonomika nachází v přechodné problematické době ovlivněné řadou externích faktorů a vysoké úrokové sazby jsou zapříčiněny bojem s inflací a ve dohledném horizontu je možné očekávat korekci úrokových sazeb na běžnou úroveň (zároveň pravděpodobně vyšší než v posledních letech), což umožní lepší možnost financování projektů nájemního bydlení, a je tak možné, že v příštích letech i přes stávající obtížný stav tohoto segmentu dojde ke značnému rozvoji produktu nájemního bydlení na českém realitním trhu.
Snahou tohoto příspěvku je ukázat provázanost trhu nemovitostí a makroekonomického vývoje v řadě možných scénářů vývoje. Právě komplexní přehled a možnost vyhodnocení různých scénářů vývoje se snaží přinést svým studentům program MBA – Nemovitosti a jejich oceňování na Vysoké škole ekonomické. Program je zaměřen na komplexní souvislosti z trhu nemovitostí zahrnující oceňování, nemovitostní právo, výuku standardů RICS (Royal Institution for Certified Suveryors), stavební témata, leasing, marketing, daňová témata spojená s nemovitostmi a mnohé další. Program vyučují nejlepší odborníci nejen z VŠE, ale také z odborné praxe realitního segmentu a developmentu v České republice.
