V Brně stavíte Novou Zbrojovku, tedy celou čtvrť, což je pro developery stále populárnější cesta. V čem je výhodná a v čem naopak složitější?
Když máte velké území, celý areál s řadou budov, hlavním problémem je infrastruktura a sítě. Ty musíte vybudovat, a hlavně pak někde napojit na síť města. Stane se, že nemáte kam, protože příslušné orgány nebo městské firmy, jako třeba Vodovody a kanalizace, vám sdělí, že na takový objem odpadních vod nemají v místě dostatečnou páteřní síť. Takže třeba v Nové Zbrojovce musíme vybudovat novou kmenovou stoku. Podobně je to s dopravou, celá čtvrť generuje požadavek na velkou dopravní dostupnost od komunikací po parkování, což musíte rovněž vyřešit. To jsou poměrně složité věci, které jsou u menšího projektu, jako je bytový dům, celkem jednoduché a dané.
A jaké jsou výhody?
Hlavní přednost spočívá v tom, že to území je takříkajíc neposkvrněné a máte ho plně v rukou. Nemusíte řešit sousedy a problémy s jejich souhlasy, nelimitují vás výškově ani jinak už stojící budovy, maximálně je limitem územní plán, ale v rámci toho areálu máte obrovskou svobodu navrhnout si vše, jak chcete – objekty, cesty, náměstí, skladbu rezidenčních, kancelářských a komerčních zón, místa oddechu, prostě cokoli. Velký projekt, jako je Nová Zbrojovka, je pro developera zajímavý v tom, že ho může rozvíjet dlouho a opravdu tam uskutečňovat svoje myšlenky.
Volnost tvořit je určitě skvělá, ale co jsou její mantinely, aby výsledek neskončil špatně?
Hlavním mantinelem je samozřejmě ekonomika. Vy si celé to území musíte spočítat, abyste zjistil, kolik čeho můžete postavit. To znamená, že si spočítáte, kolik ploch budete mít bytů, kolik administrativy, kolik komerce, jak velká bude potřeba infrastruktura, kolik ploch zůstane zelených, co budete muset předat městu. Potom musíte zkalkulovat, co za kolik prodáte, co za kolik pronajmete při nějaké výši investice, a vlastně zjistíte, kolik na to všechno máte. To znamená, že hlavní limit jsou peníze. Samozřejmě vždycky chceme udělat něco zajímavého, a to je další výhoda velkého projektu, že si můžete dovolit nákladnou rekonstrukci nebo výjimečnou stavbu, která je podstatně dražší, ale přinese pozornost a zaplatí se třeba zčásti z výnosu ostatních staveb. Ekonomicky to musí fungovat jako celek, ale v rámci toho celku si zase můžete hrát.
Česko a Jihomoravský kraj s centrem Brnem oplývají brownfieldy. Konec konců je to i případ Nové Zbrojovky. Tyto lokality mívají zajímavou polohu, ale zase s sebou nesou různé zátěže, zejména ekologické, ale i majetkoprávní. O kolik je z vašeho pohledu těžší budovat brownfiled oproti greenfieldu?
Určitě je zajímavější revitalizovat brownfield, protože ony mívají opravdu zajímavou polohu. Dříve byly tyto většinou průmyslové areály na krajích měst, ale jak se města rozrůstala, dnes jsou vlastně brownfieldy často součástí širších center. Mají tedy výhodu dobré dopravní dostupnosti a blízkosti služeb a vybavenosti v okolí. Výhodné je to i pro město, s nímž musíte spolupracovat, protože vzhledem k poloze je jednodušší, a tedy levnější napojování na sítě i linky veřejné dopravy. Zjednodušeně řečeno přidat zastávku tramvaje je o mnoho snazší než vést novou linku za město. Zároveň bývají brownfieldy docela hodně zničené, všichni ví, že tam budou třeba sanace, takže se tyhle pozemky dají pořídit za relativně dobrou cenu. Na druhé straně musíte zpravidla zbourat stávající objekty, vyčistit ty plochy, zbavit je ekologických zátěží, což s sebou nese značné náklady a vždycky je trochu vabank, kolik to nakonec bude stát.
Zmínil jste spolupráci s městem. Když stavíte celou čtvrť, musí to být z logiky věci mnohem náročnější než v případě jednotlivé stavby. Funguje tahle spolupráce v Česku, nebo spíš ne? Obecně developeři na úřady zrovna ódy nepějí.
Ta spolupráce je funkční, když se z vás stanou partneři. Podle mě dělá hodně investorů základní chybu v tom, že si nakreslí nějakou svou krásnou vizi, pak přijdou za městem nebo obcí a řeknou: my to takto chceme. Protistrana se začne stavět na zadní, protože se jí něco vnucuje. Povolování staveb v Česku trvá opravdu strašně dlouho, v průměru je to třeba pět až sedm let, a ta administrativa je šílená, zbytečná a zkostnatělá. Myslím si ale, že část průtahů má na svědomí i chování investorů k městům. My k tomu přistupujeme tak, že jsme otevření. Neutratíme bambiliony za projekt, abychom pak tlačili na jeho prosazení za každou cenu, protože už v tom máme moc peněz. Na začátku uděláme studii, pak se setkáme se stakeholdery a ukážeme jim ji, prodiskutujeme s nimi celý záměr a poslechneme si je, protože se tak dozvíme i řadu užitečných a zajímavých věcí. Tenhle dialog všechno usnadňuje a urychluje, protože pak i při projednávání v různých orgánech města ti lidé nesedí poprvé nad stohem papírů a dokumentů bez představy, o co jde. A samozřejmě takhle velký brownfield v centru města, jako je Nová Zbrojovka, politiky zajímá, protože občanům přinese pracovní místa, byty, školy, školky, služby, a to znamená politické body. Takže když se to dobře marketingově uchopí, veřejná správa s vámi chce spolupracovat a hledat kompromisy. Nám se s tímto přístupem podařilo během dvou let podepsat s Brnem smlouvu o spolupráci a za 2,5 roku rozhýbat stavbu takhle velké čtvrti na 22 hektarech.
V čem by města v případě takovéto spolupráce měla hrát aktivnější úlohu a kde je naopak hranice, že už jde o věc developera a samospráva by do toho mluvit neměla?
Někdy trochu suplujeme práci měst v tom smyslu, aby se vše hýbalo kupředu. V Česku v řadě obcí vládnou velké koalice o třech až čtyřech partajích, každá hájí své zájmy a trvá strašně dlouho, než najdou kompromis v podpoře nějakého projektu a schválí potřebné práce na své straně. Takže občas musíme přijít s tím, že něco sami vyprojektujeme, zajistíme povolení, vykoupíme pozemky a snažíme se to takto zrychlovat. Když vše připravíte a může se stavět, tak politici zbystří a už nemají problém zaplatit z obecní kasy třeba stavbu cesty, protože všichni budou rádi, až ta cesta bude hotová, a to nejhorší martyrium projekčních prací a povolování už je vyřešeno. Na druhé straně si myslím, že když developer splní nějaký obecní master plan a všechny legislativní podmínky, obce by už mu neměly mluvit do toho, jak to území v detailu pojme, jak má vypadat ten který dům a podobně. Což se občas také děje.
Města jsou centry osídlení, dnes v nich žije více než polovina obyvatel planety, a jsou tedy do velké míry těžišti veškeré spotřeby, ale i produkce znečištění. V současnosti se přitom stále více skloňuje termín udržitelnost a Evropská unie definovala podmínky a pravidla pro udržitelné investice ve své taxonomi, která byla loni hodně diskutovaná hlavně z pohledu energetiky. Jak hodnotíte výsledek z hlediska dopadu na stavebnictví a development?
Taxonomie má do budoucna určitě velký smysl a my jsme se k jejímu plnění interně zavázali už nyní, takže všechny naše objekty v Nové Zbrojovce, ať už to budou bytové, komerční, nebo kancelářské budovy, budou plnit stanovené podmínky a standardy. Jedna z hlavních věcí je energetika fasád, aby dům dokázal udržet klima vevnitř, odolával vnějším podmínkám a netopilo se pánubohu do oken. Všechny naše fasády už budou v energetické třídě A, to znamená, že objekty budou energeticky pasivní. Celkově jde v principu o to, že ta čtvrť odebírá z městské sítě nějaké energie a média, a cílem je, aby jich odebírala co nejméně. Nám v tom pomáhají technologie, které do těch budov umísťujeme. Dnes je po covidu běžné, že se řada lidí nevrátila na plno do kanceláří a ty zůstávají třeba ze třiceti až čtyřiceti procent nevyužité. Moderní technologická řešení umí monitorovat, kolik je lidí uvnitř budov a v jednotlivých místnostech a podle toho se optimalizuje vzduchotechnika, vytápění, osvětlení, a šetří se tak energie. Zároveň všude, kde to jde, plánujeme fotovoltaické panely, aby čtvrť byla co nejvíce energeticky soběstačná. Až budou kompletní, měly by vyrábět okolo 4,5 MWp, což pokryje asi třetinu spotřeby areálu. Neméně důležité je hospodaření s vodou, kdy dešťovku zadržíme v retenčních nádržích, aby nezaplavovala městskou kanalizaci a mohli jsme ji naopak dále využít.
To všechno představuje nějaké investice a na druhé straně to má nějaké přínosy. Dává to smysl ekonomicky?
Dává. Samozřejmě vše projektujeme tak, aby to fungovalo i z ekonomického pohledu. Kdybych to měl přiblížit na příkladu, tak klient je schopen platit nájem třeba 10 eur za metr čtvereční, pak je poplatek za služby čtyři eura a spotřeba energie jedno euro, dohromady tedy 15 eur. My mu řekneme, že u nás bude platit nájem 12 eur kvůli vyšším investicím do budov, ale service charge bude jen dvě eura a spotřeba energie jedno euro. To je dohromady 14 eur. Takže v součtu jsme na stejné nebo nižší částce a do budoucna i vzhledem ke zdražování energií budeme peníze víc a víc šetřit. Navíc cílíme na velké korporátní firmy, které se teď předhánějí v ekologických závazcích, takže zelené sídlo je pro ně zajímavé i z tohoto hlediska. V neposlední řadě, když plníme EU taxonomii, jsme schopni získat certifikaci, která je v celé Evropě zatím velmi vzácná, a můžeme tak čerpat zelené body, což nám zlevňuje financování. Ekonomika toho projektu pak samozřejmě funguje lépe.
Když jsme se dostali k ekonomice, Česko se potýká s nevídanou inflací, centrální banka prudce utahuje šrouby měnové politiky a zvyšuje základní úrokové sazby, na což trh hypoték reagoval výrazně velkým propadem. Jak vidíte vývoj realitního trhu v následujícím období?
Peníze na realizaci projektů jsou v současnosti drahé a investoři obecně přemýšlí, jestli něco spouštět, nebo ne. Ale my víme, že to není dlouhodobá záležitost, prostě ekonomika jde nahoru dolů, a ať už jsou třeba nyní úroky z peněz na financování šest procent, tak časem zase klesnou. Normálně projekt stavíte třeba dva tři roky, tak velký areál, jako je Zbrojovka, budeme stavět deset až dvanáct let, a během té doby se situace na trhu s penězi ještě mockrát změní. Teď jde o strategická rozhodnutí, kdy začít co stavět. Ale my nechceme vyčkávat, protože v Brně nebyl schválen nový územní plan, byl vrácen k dopracování, což zbrzdí výstavbu ve větším měřítku minimálně na další dva až tři roky. Čili my budeme jedni z mála, kdo budou schopni ve velkém dodávat na trh. Pokud jde o administrativní budovy, v Brně poptávka je, firmy rostou, čím dál více jdou po zelených řešeních a ptají se na provozní náklady. V podstatě je nezajímá ani tak nájem, jako přepočet, kolik ten dům ušetří energie za pět až deset let.
Co očekáváte na trhu s byty?
Tam se situace celorepublikově zhoršila a trend je takový, že skoro osmdesát procent kupujících platí hotově, jen pětina využije hypoteční úvěr. Ale my víme, že hypotéky zase zlevní, takže u bytů je to spíše o tom, kdy časovat prodej. V Brně bývalo v posledních letech padesát zájemců o jeden byt, teď je jich deset. To je velký propad a je třeba se tomu přizpůsobit, než se situace začne zase obracet. Můžete postupovat tak, že nebudete prodávat a podepisovat rezervační smlouvy půl roku před začátkem stavby, ale třeba až při započetí stavby. Nebo můžete dávat slevy těm, kdo zaplatí hned větší část peněz hotově. Prostě je třeba si s tou ekonomikou více hrát a plánovat oproti časům, kdy se lidi o byty doslova prali. Ale zase tu platí, že v Brně nebyl schválen územní plán, takže nabídka se v nejbližších letech zásadně nezvedne.
Dočkáme se poklesu cen bytů, nebo ne?
Tohle je čistě můj osobní názor, ale odpověď je ne, nebo alespoň v Brně to určitě neočekávám. Sem přijíždí za prací sto tisíc lidí, je tady spousta velkých a rychle rostoucích firem a ty pro své zaměstnance potřebují spoustu bytů, je tu i velká poptávka po nájemním bydlení. Jak už jsem říkal, není pravděpodobné, že by se v příštích letech nějak výrazně zvedla nabídka, takže cena se podle mě bude držet. Já mám vysledováno, že Brno by ročně vzhledem k poptávce potřebovalo aspoň 1500 nových bytů. Aby ceny nerostly, nebo dokonce padaly, bylo by potřeba 3000 nových bytů, ale předloni tu přišlo na trh jen 750 nových bytů. Takže ten tlak v Brně je tak veliký, že ceny teď nepadnou ani omylem. V delším horizontu, až se schválí územní plán a začne se stavět na greenfieldech, nabídka vzroste, což povede k zastavení růstu cen.
Hodně je teď o investiční skupině CPI slyšet v souvislosti s Novou Zbrojovkou. Máte v Brně nebo na jižní Moravě i jiné plány?
Naše skupina se zaměřuje na velká města, na pozemky nebo na brownfieldy, které jsou převážně v centrech nebo v jejich blízkosti, aby tam dávalo smysl stavět byty, administrativní i komerční prostory. Nebo rovnou kupujeme celé projekty či firmy, které už mají nějaké portfolio. V Brně máme velké plány. Náš stěžejní projekt je Nová Zbrojovka, ale tím to zdaleka nekončí. U obchodního centra Dornych stavíme čtyřhvězdičkový Clarion Congress Hotel, který bude hotový za dva roky. Dále tu máme hotel Holiday Inn, kde plánujeme do budoucna celkovou rekonstrukci. Pak nám patří obchodní centrum Královo Pole, s nímž máme také své záměry. Ty ale závisí na schválení nového územního plánu stejně jako naše dva pozemky v centru pro výstavbu tak 200 až 300 bytů. Velký bytový projekt pro Brňáky máme také v Řečkovicích. Samozřejmě se stále díváme na různé akvizice, pokud nám někdo nabídne nějaké rozvojové území, vždy se na to budeme chtít podívat, protože v Brně teď máme stěžejní projekt a velkou základnu, tak proč zde dál neinvestovat.
Miroslav Pekník
Vystudoval management ve stavebnictví na stavební fakultě VUT v Brně. První zkušenosti získal ve společnostech K4 a Skanska. Od roku 2011 až do roku 2019 pracoval pro skupinu CTP. Z projektového manažera se vypracoval na ředitele brněnského portfolia. Měl na starost i výstavbu tří hlavních kancelářských objektů skupiny – Spielberk Office Centra, Ponávka Business Parku, a především parku Vlněna. Nyní třetím rokem z pozice Development Directora pro brněnský region řídí jedinečný projekt Nové Zbrojovky, který vzniká v brněnských Židenicích pod finanční skupinou CPI Property Group.
