Nejlépe se pronajímají byty, ve kterých se dobře bydlí. Proto se Tomáš Suchomel a Viktor Mejzlík, zakladatelé VITOM realitního ekosystému, pustili do budování wellbeing bytů. „Jde o kombinaci logického dispozičního uspořádání, interiéru, barev, materiálů, nábytku, světel. Jsou to byty, ve kterých se cítíte dobře, když tam přijdete,“ říkají brněnští podnikatelé. A vysvětlují to také investorům, kteří jim už dvanáct let svěřují své nájemní byty do správy ve službě GarantovanyNajem.cz. Protože když do kvalitní rekonstrukce investují, pronajímají se jejich byty snadněji a za až o 30 procent vyšší nájemné.
Text: Jan Stuchlík
Foto: Archiv VITOM
Založili realitní kancelář VITOM už v roce 2007. Rychlý realitní byznys je ale neuspokojoval, chtěli nabídnout něco navíc. A tak jako první na českém trhu přišli v roce 2014 s konceptem dlouhodobého pronájmu GarantovanyNajem.cz. Vytvořili standardy služby a začali měnit realitní trh. Po sedmi letech se rozhodli posunout dál a kladou si cíl ještě vyšší: měnit celý svět. Prostřednictvím peněz z realitních dluhopisů budují eko green byty, které budou korespondovat s jejich vizí. Budou se pyšnit jednotným designovým konceptem, který navodí pocit domova a bude v harmonii s přírodou – ať už použitými materiály, tak i samotným vybavením.
Tomáš Suchomel a Viktor Mejzlík
V roce 2014 jste jako první v Česku přišli se službou agenturního pronájmu GarantovanyNajem.cz. Změnil se od té doby český nájemní trh?
Viktor Mejzlík: Zásadní rozdíl je v tom, že dřív se majitelé báli byty pronajímat a investovat do nich, a to i do jejich oprav. Dříve se pronajímaly staré byty, paneláky s umakartovým jádrem nebo byty po babičce včetně vybavení po babičce. Panovalo přesvědčení, že nemá smysl investovat do lepšího vybavení, protože ho nájemníci stejně zničí. Ale tím pronajímatelé do určité míry sami předurčovali, jak se k bytům budou nájemníci chovat. Když dám někomu starou opotřebenou nehezkou věc, tak se o ni nebude chtít moc starat.
Tomáš Suchomel: Hodně lidí nám na začátku říkalo, že byt chtěli po předchozích zkušenostech s pronajímáním radši prodat. Ale pak narazili na GarantovanyNajem.cz a rozhodli se, že ještě s prodejem počkají. Před dvanácti lety bylo běžné, že byty nebyly čisté, vymalované, bylo na nich vidět opotřebení. A nájemníky nenapadlo, že by mohli chtít něco lepšího. Dnes jim úplně běžně říkáme, že se budou stěhovat do vymalovaných, čistých, vyklizených bytů, kde všechno funguje. Budou mít zákaznický servis. Už se z toho stává standard.
V čem byla největší změna, kterou jste na trh přinesli?
VM: Mezi pronajímatele a nájemníka jsme vložili důvěru. Majitel měl najednou jistotu, že byt dostane ve stejném stavu, v jakém ho předal. Podnájemník zase věděl, že ho dostane v dobrém stavu. Dbali jsme od začátku i na to, aby v bytech bylo hezké a neponičené vybavení. Výsledkem bylo, že řada majitelů zjistila, že díky službě GarantovanyNajem.cz pronajímají byt pět let bez problémů a byt vypadá pořád dobře. Dokonce někteří začali najednou uvažovat o koupi dalšího investičního bytu.
Takže jste majitele přiměli k tomu, aby sami do zlepšování stavu svých bytů investovali?
VM: Když už byt nebyl ve stavu, abychom pro něj našli dobrého nájemníka, nechali se snadněji přesvědčit, aby byt opravili, třeba i ve spolupráci s námi, a ve výsledku pak na nájemném vydělávali více. Změna je vidět také na straně podnájemníků, kteří už vyžadují, aby přebírali kvalitní byty. Díky tomu se zvýšila celková kvalita pronajímaných bytů. Cítíme, že jsme k tomu přispěli a že inspirujeme nejen majitele a nájemníky, ale také konkurenci, aby nabízeli k pronájmu byty ve vyšší kvalitě.
Vybudovat důvěru mezi majiteli a nájemníky asi nebylo úplně jednoduché.
TS: Když se s lidmi dobře a transparentně komunikuje, nese to ovoce. Majitelům říkáme, že jejich byty převezmeme jen v dobrém stavu. Podnájemníkům dostatečně dopředu zdůrazňujeme, co se stane, když byt v dobrém stavu nevrátí. První prohlídku před ukončením podnájmu provádíme tři měsíce před převzetím a fyzicky podnájemníkovi ukazujeme, co musí odstranit a spravit. Jinak to uděláme za něj, ale zaplatí za to podle našeho ceníku. Pár dnů před převzetím, kdy mu volá náš koordinátor a domlouvá schůzku, mu ještě jednou připomene vady a ptá se ho, jestli je odstranil.
VM: Velký rozdíl v přístupu nájemníků vnímáme v posledních čtyřech letech. Podle našich odhadů je v nějaké službě agenturního pronájmu, jako je náš GarantovanyNajem.cz, pět až deset procent individuálně pronajímaných bytů ve velkých městech. V průměru nájemníci u nás v jednom bytě bydlí 19 měsíců. Takže za deset let se v celém tomto konceptu protočil významný počet lidí, kteří bydlí v nájmu. Díky tomu se zvedla jejich očekávání a vyžadované standardy. Zároveň ale také už vědí, jak se k pronajatým bytům mají chovat.
Asi největším strašákem pronajímatelů jsou neplatiči, přestože se odhaduje, že mezi nájemníky jsou jich jen nižší jednotky procent. Jakou máte s neplacením nájemného zkušenost?
TS: Tato rizika se nám pochopitelně nevyhýbají. My je ale za majitele řešíme efektivněji, než by to dělal sám. Máme procesy, kterými se nám daří dlužníky eliminovat. Dlouhodobým dlužníkem se člověk stane, když ho s neplacením nekonfrontujete hned. Spousta lidí přestane platit nájem z důvodu, který nelze dopředu předjímat. Ať už je to rozvod, nemoc, ztráta zaměstnání, prostě něco, co ve svém životě neočekávali a nedokázali tuto situaci zvládnout. Pak se raději začnou schovávat, protože je to pro ně citlivé a těžké téma.
VM: Upozorňujeme podnájemníky hned první den, kdy jsou po splatnosti nájemného. Přesto máme každý měsíc zhruba pět procent pozdě platících. Z nich někdo zpravidla spadne do neplacení do té míry, že dluh musíme vymáhat. Z našich zkušeností vyplývá, že jeden z deseti nájemníků udělá nějaký problém. Často větší riziko, než je neplacení nájemného, je, že podnájemník z bytu odejde, aniž by uhradil škody. Když odejde se škodou 30 tisíc korun, je to stejné, jako kdyby nezaplatil jeden nebo dva nájmy.
Podle čeho vybíráte podnájemníky do bytů, které vám majitelé dají do správy?
TS: Náš systém je skoro tak přísný jako bankovní hodnocení žadatelů o úvěr. Máme dotazník s otázkami, které nám napovědí, jestli zájemce může být dobrým nájemníkem. Dnes už máme i elektronický nástroj s integrovanou umělou inteligencí, který všechny informace ověřuje a každému zájemci přidělí rating. Samozřejmě si zájemce prověřujeme ohledně exekucí, bezdlužnosti, ale velkou váhu má i styl komunikace.
VM: Školíme a certifikujeme naše obchodníky nejen na to, aby byli schopni nemovitost prezentovat, ale i na výběr podnájemníka, který bude s daným bytem nejvíce kompatibilní. Často více o zájemcích řekne to, jak jsou sdílní a otevření a jak s námi komunikují. Když se jich zeptáme, kde pracují, tak je do odpovědi nenutíme. Ale když vám někdo odpoví: „Co je vám do toho, proč se na to ptáte?“ tak stejným stylem se s námi nejspíš budou bavit, když nastane nějaký problém. Takové nájemníky nechceme. Proto obchodníci musí být tak trochu psychologové, aby viděli i mezi řádky a sledovali, jak lidé odpovídají, a ne jen, co říkají.
Když se na to podíváme z druhé strany, odmítáte někdy byty, která vám někdo chce svěřit do správy?
VM: V posledních letech se situace v tomto ohledu výrazně zlepšila. Nehodnotíme design, ale stav bytu. I starší byt přijmeme do správy, pokud je v pořádku a funkční a majitel je třeba ochoten odstranit nějaký nábytek, který by odrazoval část nájemníků. Pokud ale klient přijde s panelovým bytem s umakartovým jádrem a původním vybavením, tak mu doporučíme jinou investici. Protože GarantovanyNajem.cz patří do VITOM realitního ekosystému, umíme mu spočítat, jaký nájem by získal a o kolik by se zvedla hodnota bytu, kdyby investoval do jeho rekonstrukce. Zároveň mu ukážeme příklady, jak by takový byt mohl po úpravách vypadat.
Kolik majitelů je na základě takového doporučení ochotných investovat do rekonstrukce nebo vylepšení bytu?
VM: Když vezmu klienty, kteří chtějí službu GarantovanyNajem.cz využít, tak až 60 procent z nich je ochotno byt dovést do lepšího stavu než jen vymalovat a uklidit. To znamená vyměnit nějaký spotřebič, vyměnit podlahu, nechat odstěhovat starší nábytek a pořídit nový. Takový facelift nemovitosti pro klienty umíme sami zařídit. Díky tomu, že už jsme na trhu dlouho a máme dostatek dat a zkušeností, umíme klientům rozdíl ukázat i na číslech. Třeba, že když koupí nový sporák, vrátí se jim investice díky vyššímu nájmu za rok. Protože jim investici dokážeme propsat i do garance, kolik jim za byt budeme měsíčně platit. Na to lidé slyší.
Kolik z tržního nájmu, který inkasujete od podnájemníka, dostane majitel bytu?
TS: Máme dvě varianty. V první získá majitel 80 procent měsíčního nájmu, ve druhé 86 procent. Osmdesátiprocentní varianta je kompletní služba, jak jsme ji vymysleli před dvanácti lety, kdy se jako majitel nemusíte o nic starat a příjem vám garantujeme, i když bude byt dočasně neobsazený nebo nájemník nebude platit, a garantujeme vám i zachování technického stavu bytu. Jen nám jednou ročně pošlete vyúčtování od společenství vlastníků. Intervenci po vás vyžadujeme, jen když se v bytě pokazí nebo zničí něco, co už jde nad rámec běžné údržby. Buď vám to opravíme my na vaše náklady, nebo si opravu zařídíte sami.
V čem je rozdíl při 86procentní variantě?
TS: V té už s majitelem bytu sdílíme riziko neobsazenosti a neplacení nájemného. Když v bytě není nájemník nebo tam bydlí dlužník, tak vyplácíme jen určitou výši garantovaného nájmu, která roste s dobou, po kterou se o klientův byt staráme. V prvních dvou letech je to 20 procent, ve třetím roce 30 procent, ve čtvrtém 40 procent, v pátém 50 procent a v dalších letech 60 procent.
Zavazujete se i k pravidelnému zvyšování garantovaného nájemného?
TS: V plnohodnotné variantě se zavazujeme, že nájemné za dva roky zvýšíme alespoň o 6 procent.
VM: Nájemné pro podnájemníka nastavujeme neustále na úroveň aktuálního tržního nájemného. Když byty pronajímají sami majitelé, tak zpravidla nájemné nezvyšují nebo se řídí jen pocitem. Chtějí se vyhnout konfrontaci s nájemníkem, aby náhodou neodešel. Máme spočítáno, že i když majiteli vyplácíme jen 80 procent z tržního nájemného, tak se v průměru za čtyři roky a tři měsíce dostane na stejnou úroveň příjmu, jako kdyby byt pronajímal od začátku sám.
Musí vám majitel svěřit byt na nějakou minimální dobu?
TS: U 80procentní varianty musíte u nás zůstat minimálně dva roky. Ve variantě 86 procent garantovaného nájmu jsou to tři roky. Pokud byste odešli dřív, nevyplatíme vám nájemné za poslední měsíc. Tím kompenzujeme část nákladů, které jsme na začátku smluvního vztahu museli vynaložit.
Jak dlouho s vámi klienti typicky zůstávají?
TS: V průměru podepisujeme smlouvy na pět let. Ale klienti s námi zůstávají déle.
VM: Pořád máme klienty, se kterými jsme začínali. Míra odchodů se blíží nule. Naprostá většina z těch, kteří skončí se službou GarantovanyNajem.cz, to udělá, protože byt prodá. Ale část z nich si za tyto peníze koupí nový byt a s tím pak s námi pokračují dál.
Jak řešíte situace, kdy si lidé koupí byty v nových developerských projektech, které se na nájemní trh dostanou najednou a nejde u nich nastavit rovnou tržní nájemné?
VM: Zrovna nedávno jsme řešili situaci, kdy se rozprodal developerský projekt s 240 byty a třetina z nich šla na pronájem. V prvé řadě musíme majitele upozornit, že nám může stanovení tržního nájmu někdo pokazit. Typicky individuální pronajímatelé třeba nájemné podstřelí. Takže abychom byli konkurenceschopní musíme někdy rok dva čekat, než můžeme zvednout nájemné na úroveň, na které by mělo správně být. Tato fáze se ale dá překonat tím, že byty uděláme mnohem lepší. Když je byt v dobrém projektu a v dobré lokalitě, navrhujeme majiteli, aby investoval do tzv. wellbeingu bytu, aby s v něm dobře žilo.
Co to obnáší?
VM: S naším architektem se dohodnou na barevném a materiálovém ladění bytu, na designu i uspořádání vybavení. Když majitel zainvestuje do tohoto nadstandardu, tak se v té chvíli s trhem už neporovnáváme. Protože cílíme na úplně jiného nájemníka, který chce kompletně vybavený byt. Od nás si může koupit v balíčku i matrace, povlečení, příbory. Pak vůbec nevadí, že vedlejší garsonka se pronajímá za 16 tisíc korun a naše za 20 tisíc, protože náš nájemník by vůbec o té vedlejší neuvažoval.
Plně vybavené byty začínají být standardem ve velkých BTR projektech. Jsou už běžné i u individuálních pronájmů?
VM: Nabídka určuje poptávku. Čím více takových bytů na trhu je, tím jsou žádanější. Ve Švýcarsku se třeba všechny byty pronajímají prázdné. Takže tam ani není poptávka po vybavených bytech. V Česku se trend plně vybavených bytů chytl, stále více lidí oceňuje, že si nemusí nic kupovat. Jenže když majitel vybaví byt obyčejným levným vybavením, které se rychle opotřebuje, tak ho z pohledu pronajímatelnosti poškodí. Brzy se takové byty s opotřebovaným vybavením pronajímají hůř, než kdyby nebyly vybavené vůbec. Také se stává, že když je byt vybavený obyčejně, nájemník ho nechce. Když ale vybavíte byt nadstandardním a kvalitním vybavením, které vydrží deset patnáct let, budou ho chtít i nájemníci a budou ochotni za to zaplatit něco navíc.
TS: Všude platí, že levná věc je ve výsledku drahá věc. Také se s tím potýkáme, že nájemník vidí opotřebovanou sedačku a reklamuje ji. Majitel je naštvaný, že mu nájemník zničil sedačku. Ale ona je jen opotřebovaná provozem, protože nebyla kvalitní. A je z toho zbytečný střet mezi nájemníkem a majitelem.
Nejvíce mezi investičními byty táhnou 1+kk a 2+kk, které se rychle pronajímají. Máte v portfoliu i větší rodinné byty?
TS: Máme všechny typy bytů i rodinné domky. Je však pravda, že nejčastěji si lidé na pronájem nechávají menší byty.
VM: Ale trh se posouvá a začíná být hlad i po větších rodinných bytech. Jak rostou ceny bytů a zdražují se hypotéky, rodiny musí zůstávat déle v nájmu. Kdo si nechal větší byt na pronájem, tak už i u 4+kk se dostane na nájemné za metr čtvereční jako u garsonky.
Platí pořád, že se velké byty pronajímají hůř než ty malé?
VM: Už to úplně neplatí. Jak je těchto bytů na trhu méně, daří se je obsadit rychle. Někdy dokonce hezký velký byt si najde nájemce rychleji než garsonka, kterých je v nabídce hodně. Může se to ale změnit, pokud by úrokové sazby u hypoték šly dolů. Kdyby se dostaly zpátky ke dvěma procentům, tak všichni nájemníci z velkých bytů by si chtěli koupit vlastní.
TS: Už před třemi až pěti lety jsme si všimli, že nájemné v bytech 3+kk začalo růst. Vždycky se říkalo, raději mít dvě garsonky než jedno 3+kk. Ale dnes už to tak není. Poptávka po nich poroste, jak mladí lidé budou zakládat rodiny, ale nebudou si moci dovolit kupovat velké byty. Navíc platí, že s vyšší plochou bytu se prodlužuje i průměrná doba obsazenosti. U bytů pod 30 metrů čtverečních skokově roste fluktuace nájemníků o 40 procent.
Když se na to podíváte z pohledu investora, který kupuje nový byt z developerského projektu, musí hodně vybírat, aby koupil ten správný pro pronájem?
TS: Hledáme lidem investiční příležitosti a vidíme, že i v jednom projektu jsou mezi byty velké rozdíly. Když se na developerský projekt díváme, oceňujeme každý byt zvlášť. Díváme se na dispozici či orientaci a ptáme se, za kolik se takový byt pronajme. Pak vše dáme do kalkulačky, kde si spočítáme yield vůči nákupní ceně. Vychází tam obrovské rozdíly. Například z jednoho projektu o 24 bytech jsme kupovali investiční byty pro klienty a vybrali jsme jen tři.
V čem se lišily od těch ostatních?
TS: V metrech čtverečních a dispozici. Ty ostatní měly špatně navržené dispozice, které se už nedaly změnit. Měli tam třeba 40metrový byt s obývákem 17 metrů čtverečních. To není obývák, takový byt se nepronajímá dobře. Ale ve stejném projektu byl 45metrový byt s obývákem 22 metrů čtverečních, což je ideální. Ale takový tam byl jenom jeden. Pak tam byly ještě dvě hezky vyřešené garsonky. Zbytek garsonek měl kuchyni v chodbě, což nejsou atraktivní byty na pronájem.
Pronajímáte byty v Praze, Brně, Ostravě, Olomouci. Liší se nájemní trhy v těchto městech?
TS: Ještě k tomu výčtu přidejte Pardubice, Hradec Králové, Chrudim. Praha je jiná, protože je tam hodně cizinců, přicházejí tam lidé za prací. U cizinců je důležité ověřování bonity, protože vymáhání dluhů u nich nefunguje. Ale třeba před válkou na Ukrajině nájemní trh v Praze stagnoval, nájmy prakticky nerostly a obsadit byt bylo složitější než v Brně. Díky příchodu Ukrajinců se trh nastartoval, byty se obsadily a nájemné zase začalo růst. Otázka je, co se stane, až válka skončí a část těchto lidí se vrátí zpět.
Čím to je, že se Brno chová jinak?
TS: Brno je zdravý, stabilní trh. Není tady tolik cizinců, nemáme tady extrémy a donedávna ani velké developerské projekty. Díky tomu v Brně nemáme ani velké výkyvy.
