Jan Kos, akviziční ředitel v realitním fondu Jet Industrial Lease
Je pravda, že na trhu již vnímáme snížení valuací komerčních nemovitostí. To je primárně zapříčiněno růstem úrokových sazeb a poklesem akviziční poptávky jak z důvodu odchodu některých zahraničních hráčů ze středoevropského trhu, tak vyčkáváním některých investorů na další makroekonomický vývoj a případně i výhodnější příležitosti. Proti poklesu cen nemovitostí jde růst valorizovaných výnosů z pronájmu nemovitostí díky vyšší inflaci, což je v naprosté většině nájemních smluv obsaženo. S ohledem na přetrvávající poptávku budou podle mě případným poklesem valuací nejméně zasaženy industriální a logistické nemovitosti, nejvíce pak sektor rezidenční a retailový. Ad hoc bude samozřejmě záležet na kvalitě konkrétního projektu – u prémiových nemovitostí bude pokles minimální.
David Čubr, ředitel externí distribuce skupiny ZDR Investments
Při stávající úrovni úrokových sazeb investoři požadují vyšší výnos a vzniká tlak na pokles cen. U českých nemovitostních fondů se vyšší požadované výnosy poprvé promítly do ocenění koncem roku 2022. Stávající výnosnost si zpravidla udržely fondy, které dokázaly růst výnosů kompenzovat vyššími příjmy z nájemného. Lepší výchozí pozici mají v obecné rovině fondy, které mají vhodně ošetřené inflační doložky, dlouhodobé nájemní smlouvy, fixní sazby úvěrů a jejichž aktiva v posledních letech nerostla na hodnotě příliš rychle. Snižování úrokových sazeb pravděpodobně není na pořadu dne, a proto očekáváme růst yieldů také pro revaluace v letošním roce.
Aleš Kučera, director of operations, Preston Finance, s. r. o.
Zcela obecně lze říct, že s poklesem cen nemovitostí se sníží i výnosy investičních nemovitostních fondů. Ovšem v této souvislosti je třeba posuzovat přesnou oblast realitního trhu, ve kterém má daný fond největší část svého portfolia. Oblast rezidenčního bydlení v ČR se dnes pohybuje už jen na zhruba 2,5% ročním výnosu, oblast komerčních nemovitostí obchodů a kanceláří pak dosahuje výnos zhruba 4,5 procenta ročně a komerční nemovitosti skladových areálů a logistických center vykazují výnos okolo 6,5 procenta ročně. Ovšem pokud se český investiční nemovitostní fond specializuje na projekty realitního trhu mimo území ČR a eurozónu, jako například Spojené arabské emiráty, tak roční výnos se pohybuje v rozmezí od 8 do 12 procent.
Štěpán Křeček, hlavní ekonom BH Securities
Na výnos nemovitostních fondů bude mít vliv několik faktorů. Důležitá bude obsazenost konkrétních nemovitostí a schopnost majitelů dohodnout s nájemníky adekvátní cenu za pronájem. Některé fondy mají ve svých nájemních smlouvách zabudované inflační doložky. Díky tomu mohou získat vyšší příjmy z nájmů, které budou dokonce představovat dodatečný příjem fondu. Navíc nájemní smlouvy jsou zpravidla uzavírány na pět let, takže výpadky příjmů z nájemného u takto nastavených smluv přichází v úvahu až v horizontu několika let. Do relativně nevýhodné situace se mohou dostávat realitní fondy, které se zaměřují na segmenty trhu, kde inflační doložky v nájemních smlouvách nejsou úplně běžné, nebo mají nájemníky, kteří svou vyjednávací silou dokázali inflační doložky omezit. Horší výsledky mohou mít fondy, které měly u svých nemovitostí uzavřeny nájemní smlouvy na kratší dobu nebo na dobu neurčitou. Náročná situace by mohla nastat u fondů, které mají zainvestováno v segmentech, kde bude do budoucna očekáván vyšší prime yield než v minulých letech.
Ondřej Záruba, analytik Comsense Analytics a poradce skupiny FIPOX
Jsou trhy jednotlivých typů nemovitostí, které se chovají různě. Velká část jich klesá a ztrácí likviditu, ale některé segmenty jsou naopak rostoucí. Obecně hůře jsou na tom nemovitosti ze sekundárního trhu, kde jejich vlastníci hodně využívali externí financování. Primární trh staví málo i kvůli zhoršenému přístupu k úvěrům. Rezidenční nemovitosti na primárním trhu jsou na tom ale celkem dobře, především na dobrých adresách. U českých nemovitostních fondů záleží, co dělají a jak přistupují k valuaci. Přeceňovat směrem dolů si dovolí málokdo, i při reálném poklesu. Zajíci se sčítají až po honu, tedy v případě fondů, až když nemovitost opustí rozvahu. Pak má smysl hodnotit výsledky fondů.
Jan Hlavoň, partner & senior manažer YD Capital
Události posledních tři let indikují potenciální ohrožení také pro zavedené segmenty. Standardní oblasti závislé na bankovním financování budou ovlivněny navýšením úrokových sazeb, čímž se sníží výnosy. Pod tlakem budou zejména takové fondy a investiční instrumenty, které měly již dříve nadhodnocenou hodnotu portfolia. Výběry klientů a potřeba likvidity u otevřených fondů zvětšuje rozdíl mezi historickým oceněním a aktuální tržní hodnotou. Ta je dnes logicky nižší, zejména díky nákladu na kapitál. To vše je příležitostí pro kapitálově silné společnosti a fondy, stejně tak ty, které developují, tedy tvoří novou hmotu.
