Přihopkal ze Slovenska a hodlá se tu usadit. Klokan je nová značka retailových parků, které v Česku staví slovenský developer KLM real estate. Každý rok chce otevřít tři až čtyři. „Je tady pořád dost malých a středních měst, která ještě nemají pořádný retailový park. Navíc obchodní řetězce chtějí expandovat a hledají nové lokality. Máme v tuto chvíli rozpracováno asi třicet projektů,“ říká Rastislav Čačko, člen představenstva KLM real estate.
Rastislav Čačko
Vystudoval Obchodní Fakultu na Ekonomické univerzitě v Bratislavě. Během studií založil společnost Inmedia, která se zabývala distribucí potravin do všech zařízení veřejného stravování. Stala se největší ve své oboru. Po jejím prodeji se začal věnovat realitám. Společně se dvěma společníky, Vladimírem Bučkem a Michalem Kozačkem, založil společnost KLM real estate, která je dnes jedním z největších developerů retailových parků na Slovensku a v Česku.
Na trhu působíte dvacet let, stavěli jste bytové domy, logistické haly, ale nakonec jste dali přednost budování retailových parků. Proč jste se zaměřili zrovna na ně?
Ve Zvolenu, odkud pocházím, jsme někdy před sedmnácti lety vykoupili pozemky, kde se dal postavit větší retail park. V té době tento segment na Slovensku teprve začínal. Bylo tam jen pár německých pronajímatelů, kteří stavěli menší obchodní jednotky. Obyvatelé si retailové parky postupně oblíbili, protože to měli k základním věcem, jako jsou potraviny nebo drogerie, blíž a mohli si je nakoupit rychleji. Do našeho prvního retail parku ve Zvolenu jsme přivedli Tesco, McDonald’s a postupně jsme ho rozšiřovali. Ukázalo se, že trh obchodních parků je velmi zajímavý. Od roku 2012 jsme se zaměřili prakticky jen na ně.
V jakých lokalitách jste obchodní parky začali stavět?
Orientovali jsme se více na střední města. Do Bratislavy a Košic jsme nešli, protože jsme tam viděli velké problémy s inženýringem a proces získání stavebního povolení tam byl příliš zdlouhavý. Shopping park není tak investičně zajímavý jako velké obchodní centrum za desítky miliony eur, aby se vyplatilo na povolení čekat pět nebo osm let.
Na Slovensku dlouho fungovala hlavně shopping centra. Co způsobilo rozmach retail parků?
Shopping centra byla v každém větším městě. Doplňovaly je velké hypermarkety jako Tesco, u kterých byla vždy obchodní galerie, nebo Hypernova. Ale když jste si chtěli koupit jenom něco z drogerie, museli jste jít do obřího obchodu, kde jste se skoro ztratili, a často jste odešli i s věcmi, které jste původně nechtěli. Viděli jsme v tom díru na trhu, aby si lidé mohli koupit rychle jen to, co potřebují. Na menší a střední města mezi 20 a 60 tisíci obyvateli jsme se navíc zaměřili i proto, že když tam postavíte retail park ve správné lokalitě s dobrou dopravní dostupností a správným mixem značek, tak už tam další podobná konkurence nevyroste.
Jak skládáte mix značek, které v retail parku chcete mít?
Při hledání vhodného mixu obchodů se bavíme s manažery pro expanzi ze všech hlavních značek o jejich prioritách a lokalitách, kam by chtěli jít. Vybíráme portfolio pro daný park tak, aby spolu jednotlivé značky souvisely, aby si příliš nekonkurovaly a celý park dlouhodobě fungoval. Musí tam být potraviny, pet shop, drogerie a pak univerzální obchod jako Pepco nebo Tedi. Ve větších městech se přidávají ještě obuv, elektro, sport, domácí potřeby, které potřebují větší spádové oblasti, aby se tam uživily.
Nechali jsme si udělat tepelné mapy našich parků a rozhodli jsme se, že začneme stavbou zelených střech. Je to sice drahé řešení, která nám ekonomicky nic nepřináší, ale dokážeme tak významně ochladit okolní prostředí, a navíc zadržet i více vláhy.
Máte v parcích i malé lokální prodejce, kteří si k vám přestěhují prodejnu, kterou třeba měli v centru města?
Zkoušeli jsme to, ale platební schopnost takových lokálních obchodů je velmi slabá. Měli jsme třeba v jednom parku místního prodejce oblečení, v jiném zase místního řezníka. Ale vydrželi tam jen pár měsíců. V retail parku potřebujete značky, které mají jasný a vyzkoušený koncept. Můžete tam umístit místního prodejce potřeb pro zvířata, ale ten nikdy nebude mít takový obrat jako Super zoo. Důležitá je i kapitálová síla velkých značek. Když postavíte nový retail park a v něm prodejnu, tak to chvíli trvá, než si tam lidé zvyknou nakupovat. Ani velké značky nemají nové obchody ziskové hned, ale trvá jim to několik měsíců, některým i pár let, než se dostanou do černých čísel. Malý místní prodejce nedokáže třeba tři čtvrtě roku obchod udržet, když je ve ztrátě. Nemají ani takovou marketingovou sílu jako nadnárodní hráči, aby lidi naučili do nové prodejny chodit, třeba i za cenu vysokých slev.
Teď vstupujete do Česka, kde je trh retail parků už poměrně zahuštěný. Kde vidíte ještě prostor pro růst?
Příležitostí je pořád dost. Třicítka nadnárodních značek, které na českém a slovenském trhu působí, chce dál expandovat. Stavíme park v Lipníku nad Bečvou v Olomouckém kraji, který má největší hustotu retail parků na tisíc obyvatel. Přesto tam budeme stavět další v Uničově, který bude dvakrát větší. To ukazuje, že existuje prostor pro desítky dalších obchodních parků po celém Česku. Je ještě dost menších a středních měst, která stále nemají kvalitní retail park. Přicházejí i nové značky, které se na trhu chtějí etablovat. Takže i ve městě, kde už je obchodní park se 4 tisíci metry čtverečními, se jeden pětitisícový uživí.
Jak si hledáte místa, kde park postavíte?
Klíčová je dopravní dostupnost, aby se lidé do obchodů rychle dostali. Spousta obchodů, které se postavily před dvaceti lety, už jsou na místech, která nefungují, protože se za tu dobu výrazně změnila doprava. Postavily se obchvaty, které odvedly provoz mimo města. To jsou místa, kde hledáme možnosti pro nové parky, protože obchvat tady zůstane dalších padesát let a doprava se tam už příliš měnit nebude.
Kolik nových retail parků chcete v Česku postavit v příštích letech?
Chtěli bychom ročně otvírat v průměru tři až čtyři parky. V Česku půjdeme cestou parků s plochou kolem 5 tisíc metrů čtverečních.
Do Česka přicházíte se značkou Klokan, kterou už máte i na Slovensku. Proč jste si vybrali zrovna tento název?
Retail parky slouží pro rodinné nákupy. Klokan evokuje spojení s rodinou. Navíc se s názvem Klokan velmi dobře pracuje. Odskočíme si na nákup, nákup na skok, budete skákat radostí. Dva roky jsme hledali novou značku, která lidi osloví a možná až zlidoví. Zadání také bylo, aby značka fungovala na Slovensku i v Česku.
S bocianem by to asi nešlo.
Nejspíš ne. Je vidět, že s Klokanem už kreativně pracují i někteří naši nájemci. Nedávno se k nám stěhovala jedna značka a její marketing vymyslel slogan Přeskočili jsme do Klokana. Prvního Klokana jsme před rokem a půl otevřeli ve Zvolenu a tam název zlidověl tak, že bych tomu nikdy nevěřil. Teď jich máme osm a do konce příštího roku by jich mělo být dvacet.
Budete retail parky dál vlastnit a provozovat, nebo je spíše chcete prodávat fondům a dalším institucionálním investorům?
V minulosti jsme postavili 27 obchodních parků, které jsme spravovali. Část jsme prodali investiční společnosti 365.invest a část Tatra Asset Management. Momentálně stavíme pod vlastní značkou a parky vlastníme. Bavíme se ale o velké expanzi, a kdyby přišla zajímavá nabídka na odkup, tak jsme připraveni o něm jednat. Našim cílem je vytvořit silné a stabilní portfolio. Pak se rozhodneme, jestli ho umístíme do našeho fondu, respektive jestli najdeme dost investorů, aby fond mohl parky koupit.
Vlastnit dvacítku retail parků je ale poměrně hodně kapitálově náročné.
Ano, ale tento kapitál dál vydělává. Retail parky jsou sektor, který má slušnou návratnost, generuje stabilní zdroj příjmů, neobsazenost je nižší než jedno procento pronajímatelné plochy. Tok peněz je stálý a předvídatelný, ve všech nájemních smlouvách máme inflační doložky.
Neměli jste problém s uplatňováním inflačních doložek a zvyšováním nájemného v době vysoké inflace?
Absolutně ne. Běžné je, že se nájemné indexuje zhruba o 80 procent indexu spotřebitelských cen.
Je rozdíl ve výši nájemného v Česku a na Slovensku?
V Česku je mírně vyšší, ale zásadní rozdíl v nájemném není. I v Česku máme nájemné v eurech, stejně jako financování. Jediné, co je v korunách, jsou provozní náklady.
V Česku se hodně řeší, zda přijmout, nebo nepřijmout euro. Podniká se vám na Slovensku, které eurem platí, lépe, než kdyby si nechalo slovenskou korunu?
Určitě ano, podnikání je jednodušší. Předcházíte tím veškerým kurzovým ztrátám. Zajištění, úvěry, úroky z úvěrů, splácení úvěrů, v tom všem je díky euru stabilita. Dokážete pak lépe plánovat.
Zakládáte si na tom, že stavíte zelené retailové parky. Jaká všechna opatření si za tím lze představit?
Nechali jsme si udělat tepelné mapy našich parků a rozhodli jsme se, že začneme stavbou zelených střech. Je to sice drahé řešení, která nám ekonomicky nic nepřináší, ale dokážeme tak významně ochladit okolní prostředí, a navíc zadržet i více vláhy. Zároveň snižujeme nájemcům náklady na energie, jen u elektřiny je to podle dat od obchodníků o 20 až 40 procent. Nájemce pak má větší chuť jít do nájmu k nám než k sousedům, kteří takové opatření nemají. Máme také zelené stěny, retenční dlažby a retenční nádrže, z nichž pak vodu používáme na zalévání. Ochlazování okolí je tak silnější, než kdybychom všechnu vodu pouštěli do kanalizace. Všude máme také tepelná čerpadla. Naše budovy mají energetický štítek A.
Děláte to sami od sebe, nebo vás k takovým řešením tlačí banky?
S našimi společníky jsme si řekli, že chceme jít touto zelenou cestou, i když je dražší. Je to naše filozofie. Banky se ale pochopitelně také ptají, jaká zelená řešení budeme v projektu mít. Když přijdeme pro úvěr, musíme vyplnit ESG dotazník. Dosud jsme nikdy neměli problém se získáním financování.
Když nájemcům šetříte díky zeleným opatřením provozní náklady, můžete si říct o vyšší nájemné?
Vyšší náklady na zelená opatření na nájemce nepřenášíme, spíše je děláme na úkor našeho zisku.
Velkým tématem je stavět na střechách obchodů fotovoltaické elektrárny. Chystáte se i na budování solárů?
Na většině našich projektů už máme střechy připravené na možnou budoucí instalaci fotovoltaiky. Sami ale fotovoltaiku stavět nechceme. Provozovatele distribučních sítích na Slovensku vás jako komerčního dodavatele příliš nechtějí připojovat do sítě. Takže když si postavíte fotovoltaiku, musíte elektřinu spotřebovat přímo v objektu a nic nesmíte posílat do sítě. Jenže soláry neposkytují stabilní výkon, potřebujete k nim baterie. Takový obchod s potravinami totiž nepotřebuje elektřinu jen přes den, ale také v noci, protože musí potraviny chladit.
Pro nájemce není zajímavé odebírat přímo elektřinu z fotovoltaiky na střeše?
Možná by to bylo pro ně zajímavé, kdyby si od nás střechu pronajali a elektrárnu si tam postavili. Ale většinou mají obchodní řetězce vytendrované své dodavatele elektřiny, od nichž pak musí elektřinu odebírat. Uvažujeme spíše o pronájmu střech někomu, kdo má malé distribuční sítě, kde umí obchodovat s elektřinou. Máme takové dohody připravené. Ale při stávající ceně elektřiny se takové investice nevyplatí. Význam to má dnes jen s dotacemi, které zkrátí návratnost elektrárny.
Text: Jan Stuchlík
