Během pěti let chcete v Praze postavit bydlení pro 29 tisíc lidí, a to z dřevostaveb. Proč jste vsadili zrovna na domy ze dřeva?
Lukáš Foral: Na začátku roku 2020 se nám naskytla příležitost akvizice české jedničky v oblasti dřevostaveb RD Rýmařov. Akvizici jsme dokončili v prosinci 2020, což nám otevřelo dveře jednak do výrobního segmentu, jednak jsme dřevostavby mohli propojit s developmentem. RD Rýmařov ročně vyrobí přibližně čtyři sta domů. Výrobu ale chceme rozšířit na 1600 domů za rok. Tuto kapacitu využijeme pro vlastní developerské projekty.
Čím vás firma RD Rýmařov zaujala jako byznysová příležitost?
Lukáš Zrůst: Před šesti lety jsem si chtěl postavit dům. Tehdy mě známý oslovil s nabídkou dřevostavby. Přemluvil mě díky rychlosti výstavby, dobré ceně a tím, že šlo o energeticky pasivní dům. V reálu to vypadalo tak, že přijelo deset kamionů na místo a během jednoho dne stála hrubá stavba. V tu chvíli vedle mě stál jeden kamarád. Řekl jsem mu, že takovou fabriku bych chtěl jednou vlastnit. Pět let poté mi oznámil, že se řeší generační obměna vlastníků v RD Rýmařov. Já během vteřiny ucítil, že je to to, po čem toužím. Neváhali jsme a do akvizice šli na plný plyn.
LF: Firma měla od roku 2007 obrat zhruba 1,3 miliardy korun ročně. Nebyla v dramatických problémech, ale měla obrovský nevyužitý potenciál. Mezitím se i celý trh vydal cestou k ekologickým domům, do níž dřevostavby perfektně zapadají.
Kolik peněz budete muset investovat do rozšíření výroby, abyste se dostali na plán 1600 domů za rok?
LZ: Závod dokáže zdvojnásobit svou produkci bez dalších investic. Stačí zefektivnit výrobní procesy a důsledně kontrolovat výrobu. Je třeba také částečně omezit možnost klientských změn ve vyráběných domech. Protože RD Rýmařov dovoloval, aby každý původně typový dům byl nakonec velmi individuální. Další růst na 1600 domů za rok nám dovolí nákup nové výrobní linky za 5,5 milionu eur.
Chcete jít cestou sériově vyráběných typových domů, nebo budete nabízet i domy na míru?
LZ: Půjdeme systémem pyramidy. Nejširší základnu budou tvořit domy s typovým skeletem, abychom dosáhli cenové efektivity. Klient si vybere dům z možných zhruba deseti variant a pak si zvolí jen barvu fasády a vnitřní zařízení. Ve střední části pyramidy bude hybridní model, kde si vyberete z typových domů, ale zároveň vám dům upravíme přesně na míru. To byl i můj případ. Na špičce budou plně individuální domy, které naši architekti klientovi vymyslí.
LF: Pro nás je důležitá modularita výroby. Dům si poskládáte v podstatě jako lego z jednotlivých prvků.
O kolik vám tento přístup dovolí dům zlevnit proti klasickému zděnému domu?
LZ: Nejde jen o cenu. Obrovskou výhodou je rychlost výstavby. Díky modularitě umíme dům postavit za dva až tři týdny. Druhou výhodou je, že dřevěné domy jsou automaticky energeticky pasivní, takže při provozu šetříte náklady za teplo. Díky tenčím stěnám, které mají stejné tepelné i hlukové parametry, získáte na stejném půdorysu o místnost navíc ve srovnání se zděným domem. Ekonomicky vše zatím počítáme. Ale dostáváme se na sedmdesát procent ceny srovnatelného zděného domu.
Na jakou klientelu cílíte?
LZ: Donedávna RD Rýmařov cílil špatně na ty nejlevnější domy. My chceme zaujmout jak lidi, kteří mají méně peněz, tak hodláme oslovit i ty nejnáročnější klienty, kteří se zajímají o osud planety a chtějí zdravě bydlet. Když si to představíte jako automobilku, tak budeme dělat od fabií až po superby.
Podíl dřevostaveb na výstavbě nových domů se už několik let drží na zhruba patnácti procentech. Je to strop, nebo očekáváte, že tento podíl poroste?
LF: Loni byl každý šestý nově postavený dům dřevostavba. Očekává se, že letos a v dalších letech to bude každý pátý dům.
Čím jsou pro vás dřevostavby lákavé jako pro developera?
LZ: Pro nás má význam takzvaná opakovaná marže. Dokážeme si vytvořit marži při výrobě, na pozemku a developmentu a nakonec na stavbě. Tím můžeme celkovou marži na celém produktu snížit, protože si ji poskládáme v celém řetězci. Pro klienta to znamená, že mu ušetříme peníze. Rychlost výstavby je také důležitá. Zajímá to i majitele pozemků, které kupujeme pro výstavbu. Důležitá je pro nás i nízká energetická náročnost provozu hotového domu. Do budoucna bude významná i klimatická šetrnost, protože dřevostavba nevytváří uhlíkovou stopu.
LF: Sousedi, kteří v lokalitě bydlí už desítky let, nechtějí, aby tam někdo stavěl rok. Díky dřevostavbám nehrozí trvalý hluk a zvýšená prašnost.
Nabouraly vám plány rostoucí ceny dřeva v loňském roce?
LZ: V průměru nám náklady na jeden dům kvůli zdražení dřeva vzrostly o šestnáct procent. Nepřenesli jsme je ale na klienta, dokázali jsme je absorbovat. Raketový růst cen dřeva byl způsoben částečně i hysterií, kdy firmy objednávaly třikrát více dřeva, než reálně potřebovaly. Ve skutečnosti ale za touto poptávkou nebyly reálné stavební projekty.
Klesne cena dřeva zase na úrovně obvyklé před covidem?
LZ: Vrátí se na původní úroveň. I v této části celého řetězce jsme ale aktivní. Máme projekt na vlastní pilu v Rýmařově a zároveň hledáme partnera, který má vlastní lesy. Tím celý dodavatelský řetězec uzavřeme.
Aktuálně připravujete tři developerské projekty v Praze. Opravdu zvládnete, aby v nich lidé bydleli do pěti let?
LZ: Naše propočty tomu odpovídají. Chceme, aby do pěti let byla staveniště uzavřena a nastěhovali se do domů noví obyvatelé. To je výhoda našeho systému. Samozřejmě nás ještě může zbrzdit systém stavebních povolení. Ale zatím vše běží, jak má.
Kdy začnete stavět?
LF: U prvního projektu si teď jdeme pro stavební povolení. Stavět bychom měli začít příští rok. Díky rychlosti výstavby by projekty Ďáblice a Hlubočepy měly být hotové na konci příštího roku. Třetí projekt je Zeleneč za Prahou. Všude budeme mít kombinaci rodinných domů, viladomů a bytových domů.
Bytové domy budou také ze dřeva?
LF: Bude to kombinace dřevostaveb a systému Tico, který vyvinul RD Rýmařov s ČVUT. Nosné části budou z betonu a příčky budou ze dřeva. Dohromady ve všech lokalitách vznikne 2047 bytů.
Vznikají nové čtvrti s jednotným architektonickým konceptem?
LF: Pro tři pražské projekty je naším klíčovým partnerem Pantelis Larcou ze společnosti Urban Survival, který navrhl architekturu podle toho, co RD Rýmařov dokáže produkovat. Je také autorem celého urbanistického konceptu.
Z jakých zdrojů budete projekty financovat?
LF: Projekty, včetně jejich přípravy, financujeme z vlastních zdrojů, úvěrů od bank a z dluhopisů.
LZ: K tomu máme ještě zhruba deset finančních partnerů, což jsou většinou rodinné investiční fondy. Spolupracujeme také se dvěma evropskými fondy, které nám nejen nabízí finanční partnerství na projektech, ale mají zájem i o koupi nemovitostí, celých souborů bytů a domů. Máme tedy dnes i koncového klienta na naše projekty, a to se bavíme o apetitu v řádech miliard korun českých.
Jak velkou část investice chcete krýt dluhopisy?
LZ: Zhruba dvacet procent kapitálu potřebného na nákup pozemků.
LF: Už jsme vydali veřejný prospekt na tři miliardy korun, který postupně rozpouštíme na trhu po stomilionových emisích. Tím dokážeme reagovat i na současnou inflaci.
Jaký kupon investorům nabízíte?
LF: Máme dluhopisy se splatností tři, pět a sedm let. Kupon jsme museli přizpůsobit trendu na trhu se státními dluhopisy, kde se výnosy v poslední doby výrazně zvedly. Tříletý dluhopis má kupon 7 procent ročně, pětiletý má 7,7 procenta ročně a sedmiletý 8,5 procenta ročně.
Už jste dali první byty do prodeje?
LF: Rádi bychom zahájili předprodeje na konci letošního roku.
LZ: Chceme počkat, až budeme mít ve všem jasno a až se stabilizují vstupní náklady, ale i ceny nemovitostí.
LF: Protože jde o obrovské území, dohromady o 1,5 milionu metrů čtverečních, tak musíme jednat také se starosty a městskými částmi, aby naše projekty podpořili.
Dřevostavby se dají označit za udržitelnou stavbu s malým vlivem na životní prostředí. Samotná udržitelnost, schovaná do zkratky ESG, je ale širší koncept. Jak s ním pracujete?
LF: Pro nás ESG znamená zodpovědné investování. Navíc náš partner, od něhož jsme koupili pozemky, Rytířský řád Křižovníků s červenou hvězdou, nás naučil dívat se naše projekty ne v horizontu deseti či dvaceti let, ale pěti set let. Je to šlechtický regenerativní přístup k majetku. Dnes něco budujeme, ale budoucím generacím to chceme předat ještě v lepším stavu, než to dnes stavíme.
Pozná to rodina, která si od vás bude kupovat dům?
LF: Když k nám přichází rodina, chceme jí dát možnost koupit si dům přímo z naší továrny zároveň s hypotékou. Díváme se i na to, že pro mladé rodiny je dnes těžké získat hypotéku. Chceme to řešit družstevním bydlením. Ale připravujeme i produkt, který by umožnil rodinám operativní financování bydlení. Pro nás má ESG mnohem širší přesah, než jen ochranu klimatu a životního prostředí.
To znamená, že dům postavíte na vlastní účet a rodina vám ho potom bude splácet?
LZ: Dům postavíme na vlastní účet a klient nám ho bude splácet formou nájmu. Bude mít ale možnost si byt nebo dům za předem danou cenu kdykoliv odkoupit. Nebo si ho koupí na konci splácení formou poslední splátky.
LF: Přijdeme s tímto konceptem na trh během půl roku.
Pomohl vám důraz na udržitelnost snížit náklady na financování připravovaných projektů?
LF: Teď s bankami jednáme a ty se na parametry udržitelnosti dívají. Spolu s poradci z KPMG už připravujeme potřebné podklady. Zatím ale nemůžeme říct, jak moc nám to s cenou financování pomůže.
LZ: Chceme bankám také vysvětlit, aby našim klientům dávaly lepší úrokovou sazbu na hypotéku právě díky udržitelnosti domů a bytů. Důležité pro nás je, aby i naši klienti cítili, že důraz na udržitelnost jim dokázal ušetřit třeba nějaká procenta na hypoteční sazbě.
LF: Udělali jsme si nyní sondu mezi private equity fondy ve Velké Británii, Rakousku, Německu, abychom je případně nalákali do našich developerských projektů. ESG byla z jejich strany vždy první otázka. Jak k tomu přistupujeme, jaké certifikáty máme. Díky dřevostavbám se s námi bavily i miliardové britské fondy.
Kam se chcete posunout dál po těch třech pražských projektech?
LF: Z pohledu developmentu chceme každý rok nakoupit pozemky za miliardu korun. Máme také zájem kupovat další výrobní závody na dřevostavby v zahraničí a zkonsolidovat evropský trh. Cílem je stát se jedničkou v dřevostavbách na evropském trhu.
Lukáš Zrůst (36)
V roce 2021 spolu s Lukášem Foralem založil a vede skupinu Progresus Invest Holding. Jako insolvenční právník má za sebou tisíce úspěšně dokončených insolvenčních řízení. Řídil také tři restrukturalizace podniků, z nichž největší měl roční obrat přes tři miliardy korun. Prošel řadu vrcholných manažerských pozic. V roce 2019 vedl podniky s obratem přesahujícím pět miliard korun a zaměstnávajících přes 3000 zaměstnanců.
Lukáš Foral (33)
Spoluzakladatel Progresus Invest Holding má více než šestnáctileté zkušenosti jako investor a investiční partner se zaměřením na fondy, developerské projekty, start-upy a vztahy s investory v zemích EMEA. Stál v čele dozorčí rady předního akciového fondu Quant. V letech 2006 až 2012 podnikal v oblasti private equity se zaměřením na developerské projekty ve Spojených arabských emirátech.
